38,416,000원
부산지방법원 2025타경4964. 부산광역시 수영구 광안동 아라마을 5층 503호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 160,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 38,416,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차관계입니다.
말소기준권리는 2024.08.01. 설정된 김건희의 근저당권 60,000,000원입니다. 그런데 사건에서 조사된 최인식·정정빈·전성우·윤한아의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 특히 최인식·정정빈·전성우는 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 금액을 현재 수치로 확정할 수 없습니다. 따라서 38,416,000원을 실질취득가로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 114-12 아라마을 5층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로636번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 사용승인일 2013.04.04. |
| 소유자 | 김호년 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 38,416,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤한아 / 31,692,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 핵심
과거 남부산농업협동조합과 김건희 명의의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.08.01. 김건희 근저당권 60,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.03.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 4명, 보증금 미상 위험
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인식 | 202호 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 2025.04.03 | 대항력 보증금 미상 |
| 정정빈 | 미상 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
| 전성우 | 미상 | 2024.07.29 | 2024.06.25 | 미상 | 2025.04.08 | 대항력 우선변제 보증금 미상 |
| 윤한아 | 건물전부 | 2020.08.14 | 2020.07.28 | 30,000,000원 | 2024.09.05 | 대항력 우선변제 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 네 명은 사건에서 조사된 실제 임차인입니다. 다만 최인식은 조사상 점유 부분이 202호로 기재되어 있고, 정정빈·전성우는 점유 부분이 특정되지 않았으므로 503호에 대한 실제 점유·인수 관계는 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
또한 윤한아는 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 임차권자와 경매채권자의 이름이 동일한 만큼 당사자 관계와 실제 채권 성격은 원본 문서를 통해 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 26.9%는 ‘표면 가격’일 뿐
아라마을의 비교 면적은 38.0㎡이고, 확인된 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 142,666,666원, 최신 거래는 2024.04. 148,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 26.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 37.55㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2024.01 | 38.0㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 38.0㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.0㎡ | 3건 | 142,666,666원 |
최저가 38,416,000원만 시세와 비교하면 매우 낮습니다. 그러나 이 사건은 선순위 임차인의 미상 보증금을 확인하기 전에는 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 판단해야 하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 1. 임차인 윤한아 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김건희 | 60,000,000원 | 7,324,512원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤한아 | 31,692,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 예상배당에서는 윤한아의 확인된 임차보증금 30,000,000원이 전액 배당되고, 김건희 근저당은 일부만 배당됩니다. 채권자 미배당액은 84,368,022원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 다른 선순위 임차관계는 별도로 확인해야 하므로 이 표만으로 최종 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2013.04.04.입니다. 승강기·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,297,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 아라마을은 12세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 최인식·정정빈·전성우의 실제 보증금과 미배당 시 인수액을 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 최인식은 202호, 정정빈·전성우는 점유 부분이 특정되지 않았으므로 503호와의 관계를 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 윤한아 임차권. 30,000,000원 보증금이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인하고, 미변제 잔액이 생기면 매수인 인수 여부를 반영해야 합니다.
- 표면 최저가와 실질취득가 분리. 38,416,000원은 입찰 출발가격일 뿐입니다. 선순위 임차보증금 인수액이 확정된 뒤 시세 142,666,666원·최신 거래 148,000,000원과 비교해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있으므로 세금과 최우선변제 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “26.9%”보다 먼저 볼 숫자는 미상 보증금이다
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 네 차례 유찰되어 38,416,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 142,666,666원의 26.9%입니다. 하지만 가격만 보면 이 사건을 잘못 읽게 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 네 명 조사되어 있고, 그중 세 명의 보증금이 확인되지 않았습니다.
윤한아의 확인된 보증금 30,000,000원은 현재 가정 배당표에서 전액 변제되지만, 나머지 선순위 임차보증금이 존재하고 미배당된다면 그 금액은 낙찰자의 실질취득비용에 추가될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “38,416,000원짜리 다세대”가 아니라, “38,416,000원에 선순위 인수 가능액을 더해 판단해야 하는 물건”입니다. 실질취득가가 확정되기 전에는 시세 대비 저가 여부도 확정할 수 없습니다.
