부산지방법원 2025타경4964. 수영역 남동측 인근에 있는 2013년 사용승인 다세대주택·도시형생활주택 ‘아라마을’ 5층 503호입니다. 감정가는 160,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저가는 78,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소된 근저당권과 현재 남아 있는 근저당권을 정확히 구분하고, 선행 전입 임차인의 인수 가능액을 합산하는 것입니다.
등기 이력을 순서대로 보면 2013년과 2017년·2018년·2021년에 설정된 근저당권들에는 각각 뒤이은 말소등기가 존재합니다. 현재 남아 있는 권리 중 선순위 기준으로 보이는 것은 2024.08.01. 김건희 근저당권 60,000,000원입니다. 윤한아의 전입·점유개시는 2020.08.14., 확정일자는 2020.07.28.로 그보다 앞서며, 2024.09.05. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 114-12 아라마을 제5층 제503호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로636번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택·도시형생활주택 · 대상면적 38.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 사용승인 2013.04.04. |
| 소유자 | 김호년 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤한아 / 31,692,534원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 등기 발급일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 재구성이 핵심
갑구의 기장군 압류는 2020.07.23. 해제됐고, 국세 압류도 2023.10.26. 해제됐습니다. 2025.03.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 말소기준보다 뒤에 등기된 윤한아의 임차권이라도, 임대차의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서고 명세서에 인수 문구가 기재돼 있으므로 단순한 “후순위 등기라 소멸”로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 명의 4명, 인수총액은 미확정
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인식 | 202호 | 2023.11.10. / 미상 | 미상 | 호실 관계 미상 | 미상 | 503호 관련성 확인 |
| 정정빈 | 미상 | 2022.07.25. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 |
| 전성우 | 미상 · 주거 | 2024.07.29. / 2024.06.25. | 미상 | 가능·미상 | 순위 확인 | 보증금 미상 |
| 윤한아 | 건물전부 · 임차권등기 | 2020.08.14. / 2020.07.28. | 30,000,000원 | 명세서상 매수인 대항 | 배당요구·확정일자 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상 없이 실제 명의 임차인은 4명입니다. 윤한아의 등기상 임차보증금은 원래 130,000,000원 중 반환되지 않은 30,000,000원으로 기재돼 있습니다. 최저가 78,400,000원에서 이 금액이 전혀 배당되지 않는다고 보수적으로 보면 매수인의 최소 실질취득액은 108,400,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
아라마을은 12세대 규모이며 비교 가능한 거래는 전용 37.55~38.0㎡의 세 건입니다. 거래 시점은 2023.12.~2024.04.이고 평균 거래금액은 142,666,666원, 최신 거래는 2024.04.의 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04. | 37.55㎡ | 2층 | 148,000,000원 |
| 2024.01. | 38.0㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2023.12. | 38.0㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 142,666,666원 |
최저가만 비교하면 거래평균의 55.0%입니다. 그러나 윤한아 보증금 30,000,000원을 더한 최소 실질취득액 108,400,000원은 거래평균의 76.0%, 최신 거래 148,000,000원의 73.2%입니다. 이 기준에서도 표면상 가격 차이는 남지만, 보증금이 미상인 정정빈·전성우의 추가 인수 가능액과 명도·체납비용은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 330,000,000원 | 76,588,800원 |
| 을구 2번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 58,800,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 남부산농업협동조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 김건희 | 270,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 김건희 | 270,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 김건희 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 김건희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 경매신청채권자 · 윤한아 | 31,692,534원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,150,492,534원, 채권자 배당액은 76,588,800원, 미배당액은 1,073,903,734원입니다. 다만 이 배당 순서는 2013년 근저당을 선순위로 계산한 반면, 등기에는 해당 권리들의 말소 이력이 존재하고 매각물건명세서에는 윤한아 임차권 잔액 인수 문구가 있습니다. 따라서 최종 배당순위와 인수액은 원본 등기와 명세서를 기준으로 다시 산정해야 합니다.
| 매수인 자금 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 78,400,000원 | 2회 유찰·감정가의 49% |
| 윤한아 보증금 인수 가능액* | 30,000,000원 | 명세서상 미배당 잔액 인수 |
| 최소 실질취득액* | 108,400,000원 | 추가 미상 임차보증금 제외 |
| 정정빈·전성우 추가 인수 | 미상 | 점유부분·보증금 확인 필요 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 도시철도 2·3호선 수영역 남동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·공동현관문·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방형 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 공시지가는 ㎡당 2,297,000원입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 주택으로 거래 표본이 세 건에 그칩니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013년 이후 근저당권마다 이어진 말소등기가 503호 권리를 전부 말소한 것인지 등기사항전부증명서 원문과 공동담보목록을 대조하세요.
- 윤한아 임차권. 임대차계약일 2020.07.28., 전입·점유 2020.08.14., 임차권등기 2024.09.05.와 반환되지 않은 보증금 30,000,000원을 확인하세요.
- 명세서 인수 문구. “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구가 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 정정빈·전성우. 각 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 실제 점유와 전입세대확인서를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 최인식의 호실. 조사상 202호로 기재돼 있으므로 표제 물건 503호 점유와 관련된 신고인지 사건별 물건번호와 현황조사서를 대조하세요.
- 동일인 관계. 신청채권자와 임차권자가 동일한 윤한아이므로 보증금 지급·반환 내역, 집행권원과 채권 발생 원인을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 권리가 채권자로 포함된 배당 시뮬레이션을 그대로 사용하지 말고 실제 존속 권리와 임차인 배당순위로 다시 계산하세요.
- 사건 진행 상태. 2026.03.26. 채권자 윤OO에게 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있으므로 매각기일 2026.07.13.의 유효성과 이후 결정 내용을 법원 기록에서 확인하세요.
- 체납·명도. 공용부분 관리비, 점유자별 명도 비용과 인도명령 가능 여부를 확인해 총투입비에 반영하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 닫아야 할 숫자
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 78,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 실제로 부담하는 가격은 최저가가 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 윤한아 보증금 30,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 108,400,000원입니다. 이 금액은 제시된 거래평균 142,666,666원보다 낮지만, 정정빈·전성우의 보증금과 점유범위가 확인되지 않아 최종 인수총액은 아직 정해지지 않았습니다.
더구나 2013년 근저당을 선순위로 계산한 배당 시뮬레이션과 각 근저당의 말소등기 이력, 임차권 인수 문구가 서로 맞물려 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하면 할인폭보다 큰 권리비용이 뒤늦게 붙을 수 있습니다. 가격은 관심 대상이지만 권리는 보류. 이 사건의 입찰 조건은 “얼마에 살 것인가”보다 먼저 “누구의 보증금을 얼마까지 떠안는가”를 확정하는 것입니다.
