최저가 4,699만원이 아니라 실질부담 1억8,699만원 — 수영역디온플레이스어반 1103호

부산지방법원 2025타경4972. 공부상 업무시설인 ‘수영역디온플레이스어반’ 11층 1103호로, 현황은 주거용 오피스텔입니다. 소유자 이송희는 소유권이전 등기를 2021.12.24. 접수했고 등기상 거래가액은 156,994,500원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 가압류, 공매공고가 이어졌고 김태은이 청구금액 140,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 중심은 낮아진 최저가가 아니라 임차권의 선후 관계입니다. 김태은은 2021.12.24. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.10.04. 수영세무서 압류보다 빠릅니다. 따라서 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다. 이 사건의 배당 추정은 임차인 배당액을 0원, 매수인 인수액을 140,000,000원으로 산정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

말소기준권리는 2022.10.04. 접수된 국의 압류입니다. 이후의 양산세무서 압류, 부산광역시 압류, 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류, 양산시 압류, 인천광역시 남동구 압류, 강제경매개시결정 및 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인 김태은의 전입·점유일은 2021.12.24.로 말소기준보다 빠르므로, 등기 시점이 늦더라도 대항력의 기준일은 선순위에 놓입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

1차 계약의 확정일자는 2021.12.10.이고 2차 계약에는 확정일자가 없습니다. 다만 현재 배당 추정에서는 임차인의 우선변제 배당을 인정하지 않고 보증금 전액 인수로 계산했습니다. 서울보증보험과 주택도시보증공사는 각각 가압류 채권자로 기재되어 있을 뿐, 별도의 임차인이나 보증금 승계 신고자로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 김태은 1명입니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 인수액은 140,000,000원

현재 최저매각가는 46,991,000원이지만, 매수인이 부담하는 금액은 낙찰대금만이 아닙니다. 배당 추정상 임차보증금 140,000,000원이 별도로 인수되므로 현재 회차의 실질부담은 186,991,000원입니다. 이는 감정가 137,000,000원을 기준으로 보더라도 가격 부담이 낮다고 평가하기 어렵습니다.

추가 유찰로 매각가는 내려가지만 인수액은 각 시나리오에서 모두 140,000,000원입니다. 따라서 표면 최저가가 32,893,699원 또는 23,025,589원까지 낮아져도 실질부담은 각각 172,893,699원, 163,025,589원입니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실제 거래가·매물 호가·임대수익을 별도로 확인한 뒤 실질부담과 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,991,000원 가정)

총 배당대상 채권액은 326,115,650원, 채권자 예상배당 합계는 45,745,162원이며 미배당액은 280,370,488원입니다. 임차보증금 140,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수액으로 반영됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 부산수영동우체국 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물 내 11층 1103호이며, 급배수·난방·소화·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측에 폭 약 30m 도로, 북동측에 폭 약 15m 도로가 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 상업용 토지이며 토지면적은 573.2㎡, 공시지가는 9,703,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역· 자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
• 환금성. 수영역 접근성은 확인되지만, 실거래 비교값 없이 인수액을 포함한 실질부담의 적정성을 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가 계산. 응찰가에 임차보증금 인수액 140,000,000원을 반드시 더해 총투입액을 계산하세요. 현재 최저가 기준 실질부담은 186,991,000원입니다.
• 임대차 실체 확인. 김태은의 1차·2차 계약서, 보증금 송금내역, 주민등록, 점유 및 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 동일인 채권 검토. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 경매신청채권과 임대차보증금의 관계, 중복청구 가능성 및 변제 내역을 확인해야 합니다.
• 명도 조건. 선순위 대항력 임차인은 미변제 보증금을 이유로 인도를 거절할 수 있으므로, 인수금 정산과 명도 협상을 함께 계획해야 합니다.
• 조세채권 확인. 수영세무서·양산세무서·부산광역시·양산시·남동구 및 국민건강보험공단의 압류와 체납액, 당해세 여부를 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 사건 2022-11190-003의 진행·취소·종결 여부를 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 동일 건물·유사 층의 실거래가, 현재 매물, 임대료와 공실률을 조사해 실질부담 186,991,000원과 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 및 체납 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수액을 본다”

이 물건의 표면 최저가는 46,991,000원으로 감정가의 34.3%까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김태은의 보증금 140,000,000원이 배당되지 않고 전액 인수되는 것으로 계산되어, 현재 회차 실질부담은 186,991,000원입니다. 추가 유찰이 되어도 인수액은 그대로 남아 4회 유찰 시 172,893,699원, 5회 유찰 시에도 163,025,589원의 부담이 예상됩니다.

여기에 국세·지방세 압류 6건, 공매공고, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 동일 오피스텔의 실거래 비교 없이 ‘감정가보다 싸다’고 결론 낼 수도 없습니다. 권리는 고위험, 가격 판단은 보류. 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위와 임대차·채권의 실체가 원본 서류로 해소되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰하기 어려운 물건입니다.