부산지방법원 2025타경4991. 해운대구 중동 해운대르와지르호텔, 현칭 라비드아틀란호텔의 32층 3201호입니다. 경매 분류는 대지이고 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점), 상호명은 ‘아미티스 스카이라운지’입니다. 소유자 이지연은 2019.10.04. 거래가 5,388,681,900원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경상남도정치망수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 김미진의 전입일도 2024.10.15.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 권리 자체는 비교적 명확하지만, 세 차례 유찰된 상업용 집합건물이라는 점과 신고된 미납관리비는 별도의 가격·운영 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1392-166 해운대르와지르호텔 32층 3201호 도로명주소: 부산광역시 해운대구 구남로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 아미티스 스카이라운지 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 32층 건물 내 32층 3201호 |
| 소유자 | 이지연 단독소유 (2019.10.04. 거래가 5,388,681,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 5,480,000,000원 / 1,879,640,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 4,575,705,270원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.10.04. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류 11건, 해운대구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 설정됐던 주식회사케이씰 근저당권 2,600,000,000원은 2022.02.22. 이미 해지·말소됐고, 2020년 주식회사 케이씰이 신청했던 임의경매도 취하로 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미진 3201호 | 2024.10.15 | 35,000,000원 3,000,000원 | 2025.04.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 김미진 1명입니다. 전입일 2024.10.15.은 말소기준일 2019.10.04.보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 35,000,000원이 미배당되더라도 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 2025.04.24. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,879,640,000원으로 감정가 5,480,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이미 3회 유찰됐다는 사실은 기존 회차 가격에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 신호입니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 호텔 건물 최상층의 일반음식점으로 이용되는 상업용 집합건물이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 적정가를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) | 1,879,640,000원 | 1,858,443,600원 | 3,262,851,454원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24.01%) | 1,315,748,000원 | 1,300,190,520원 | 3,821,104,534원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 16.81%) | 921,023,600원 | 909,413,364원 | 4,211,881,690원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,879,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,196,400원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 4,440,000,000원 | 1,858,443,600원 |
| 2. 가압류 · 임규석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 성원비엠씨 주식회사 | 23,060,530원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박주영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 7,191,115원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 39,791,643원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 23,122,897원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 17,262,136원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,668,961원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,479,385원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 임규석 | 200,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 21,718,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,121,295,054원 중 채권자 예상배당은 1,858,443,600원이고, 총 미배당은 3,262,851,454원입니다. 후순위 채권의 미배당은 낙찰자 인수로 이어지지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김미진의 배당순위는 확정일자 확인이 필요합니다.
⑤ 미납관리비 — 권리 인수 0원과 별도로 확인
따라서 이 리포트의 매수인 인수 0원은 말소되지 않는 등기권리와 대항력 있는 임차보증금이 없다는 의미입니다. 실제 취득·운영비용을 계산할 때는 확인된 관리비 부담액과 명도비용, 시설 유지비를 별도로 더해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구청 남서측 인근이며, 해운대해수욕장 부근의 상업시설·숙박시설·시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 해운대역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며 상호명은 아미티스 스카이라운지입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 32층 건물로 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기와 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·부정형 상업용 부지이며 남서측 약 30미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 15,870,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역과 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해운대 관광상권과 역 접근성은 장점이지만, 최상층 일반음식점이라는 용도와 3회 유찰 이력 때문에 일반 주거상품보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 경매 분류는 대지이고 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 아파트나 일반 호텔 객실로 가정해 수익률을 계산하면 안 됩니다.
- 관리비 원장 확인. 신고된 37,992,620원의 산정기간, 전유·공용부분 구분, 연체료와 납부내역을 관리단에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 김미진의 임대차계약서, 확정일자와 실제 점유 상태를 확인하세요. 대항력은 없지만 인도 절차는 남을 수 있습니다.
- 영업·시설 상태 확인. 일반음식점 영업 상태, 내부 인테리어와 설비의 소유관계, 철거·원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 실제 임대수익, 공실 비용, 관리비와 동일·유사 용도 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 1,315,748,000원, 5회 유찰 시 921,023,600원 시나리오와 운영비용을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리단 신고자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 운영가치로 판단해야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당권 이후의 가압류·압류는 소멸하고, 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 등기·임차인 기준 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 매수인에게 승계되는 보증금이나 선순위 등기권리라는 결정적 장애물은 없습니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 물건은 해운대 호텔 건물 최상층의 일반음식점입니다. 여기에 관리단이 신고한 미납관리비 37,992,620원도 확인해야 합니다. 따라서 권리는 통과, 가격·관리비·운영성과 환금성은 보수적 검증이 결론입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수라고 판단하기보다, 실제 취득 후 부담액과 영업·임대 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.