부산지방법원 2025타경5034. 부산 남구 용호동 신우주택 2층 208호, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건에서 숫자 하나만 기억하면 최저가 20,409,000원이 아니라 임차보증금 48,000,000원입니다. 김주형의 임대차계약은 2021.12.04, 확정일자는 2021.12.08, 점유개시는 2022.01.10, 주민등록일자는 2022.01.11이며 2024.02.15 주택임차권등기가 설정됐습니다.
현재 등기상 경매의 말소기준은 2025.03.06 강제경매개시결정으로 계산되어 있고, 김주형의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 임차권으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰되어 2천만원대”라는 표면 가격보다, 낙찰대금 + 임차보증금 미배당액을 실제 취득원가로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 420-6 2층 208호 · 도로명 부산광역시 남구 동명로92번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임기윤 · 2021.06.30 소유권이전 · 거래가액 58,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 보강블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 208호 · 사용승인일 1980.02.23 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 20,409,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰 뒤에도 남는다
과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 2001년 대연농업협동조합 근저당, 2012년 주례1.3동새마을금고 근저당, 2017년 남부새마을금고 근저당은 각각 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 분석의 핵심은 을구 7번 김주형 주택임차권입니다. 임차보증금은 48,000,000원이고, 주민등록일 2022.01.11은 2025.03.06 경매개시결정보다 앞서며, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산은 48,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김주형 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 48,000,000원 | 전입 2022.01.11 확정 2021.12.08 배당요구 2024.02.15 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 28,358,362원 |
김주형은 보증기관의 중복신고가 아니라 데이터상 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기일은 2024.02.15이며, 임대차계약일 2021.12.04·점유개시일 2022.01.10·전입일 2022.01.11이 모두 확인됩니다. 현재 배당가정에서 보증금 전액을 받지 못하므로 그 부족분을 매수인이 부담하는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
신우주택은 17세대, 사용승인일 1980.02.23의 소규모 공동주택입니다. 매칭된 실거래는 2건으로, 2025.05 전용 48.2㎡ 1층이 72,000,000원, 2021.07 전용 48.2㎡ 2층이 75,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 73,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 하므로 최근 12개월 평균 72,000,000원과 최신 거래 72,000,000원을 기준으로 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 48.2㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.07 | 48.2㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 72,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 73,500,000원 |
최저매각가 20,409,000원은 최근 12개월 평균의 28.3%에 불과하지만, 이 비율은 이 물건의 실제 가격 메리트를 나타내지 않습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금 부족분 28,358,362원을 더하면 실질취득액은 48,767,362원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,000,000원의 약 67.7% 수준입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,409,000원 | 28,358,362원 | 48,767,362원 |
| 5회 유찰 시 | 14,286,300원 | 34,370,853원 | 48,657,153원 |
| 6회 유찰 시 | 10,000,410원 | 38,579,597원 | 48,580,007원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 767,362원 |
| 1. 임차인 김주형 보증금 | 48,000,000원 | 19,641,638원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 임차인 보증금 중 28,358,362원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 백운초등학교 북동측 인근이며, 주위는 중·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 1980.02.23, 철근콘크리트 및 보강블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수 설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 백운초등학교·동명대학교 관련 상대보호구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대지 752.1㎡, 공시지가 916,000원/㎡, 완경사·부정형·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 신우주택은 17세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 최근 실거래 표본도 2건뿐입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 회차 기준 최저가 20,409,000원과 임차보증금 예상 인수 28,358,362원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 7번 김주형 임차권등기와 매각물건명세서의 “전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 제공된 배당표는 집행비용 767,362원, 임차인 배당 19,641,638원을 전제로 합니다. 실제 배당순위와 공과금 등에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 숫자에 현혹되지 않기. 5회·6회 유찰 시에도 보증금 부족분이 각각 34,370,853원·38,579,597원으로 증가해 실질취득은 48,000,000원대에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 73,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 72,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -4.0%도 반영해 판단해야 합니다.
- 노후·소규모 환금성 점검. 사용승인 1980.02.23, 17세대이며 최근 실거래 표본이 적습니다. 현장 상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “최저가 2천만원”이 아니라 “약 4,800만원대 인수형”
이 사건의 본질은 4회 유찰 자체가 아닙니다. 김주형의 보증금 48,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력 있는 임차권으로 남아 있기 때문에, 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득은 48,767,362원으로 최근 12개월 평균 72,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -4.0%이고 최근 12개월 실거래는 1건에 불과하며, 17세대·1980년 사용승인·평균 유찰 4.0회의 소규모 노후 공동주택이라는 환금성 변수도 분명합니다. 따라서 판단의 출발점은 “감정가 대비 24%”가 아니라 “임차인 인수를 포함한 총 부담이 최근 실거래와 비교해 어느 수준인가”여야 합니다.
