부산지방법원 2025타경5034. 부산 남구 용호동 신우주택 2층 208호, 전용면적 비교 대상 51.34㎡의 다세대·공동주택입니다. 이 사건은 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 41,650,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 등기된 임차인 김주형의 보증금은 48,000,000원이고, 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가에서 집행비용 1,149,700원을 제외하면 임차보증금 관련 배당재원은 40,500,300원입니다. 보증금 48,000,000원과의 차액은 약 7,499,700원으로, 이 잔액이 매수인에게 승계될 가능성이 핵심 위험입니다. 따라서 단순 권리비용 기준의 실질취득가는 낙찰가가 더 내려가더라도 대체로 보증금 48,000,000원 부근에 고정됩니다. 집행비용까지 포함한 총 현금부담은 약 49,149,700원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 420-6 신우주택 2층 208호 · 부산광역시 남구 동명로92번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 2층 건물 내 2층 208호 |
| 소유자 | 임기윤 (2021.06.30. 소유권이전, 거래가액 58,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 / 세대수 | 1980.02.23 / 17세대 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권을 봐야 한다
을구 7번 임차권등기는 보증금 48,000,000원, 주택 전부, 확정일자 2021.12.08, 전입신고 2022.01.11의 내용으로 2024.02.15 등기되었습니다. 배당요구도 같은 날 접수되었습니다. 등기부상 실제 임차인은 김주형 1명이며, 보증금은 한 번만 계산합니다. 임차권등기 자체가 매각 절차에서 정리되더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액에 대한 임대차 책임은 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주형 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.12.04 확정 2021.12.08 점유 2022.01.10 전입 2022.01.11 | 48,000,000원 | 대항력 있음 명세서 명시 | 확정일자·배당요구 배당요구 2024.02.15 | 미배당 잔액 매수인 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 비교
신우주택의 면적 비교 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025년 5월 72,000,000원, 이전 거래는 2021년 7월 75,000,000원으로, 전체 평균은 73,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 72,000,000원이며 이전 거래 대비 최근 추세는 -4.0%입니다. 과거 평균보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 48.2㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.07 | 48.2㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 72,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 73,500,000원 |
최저가 41,650,000원은 최근 12개월 평균의 57.8%이지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자라 투자 판단 기준으로 부적절합니다. 실질취득 기준인 약 48,000,000원은 최신 거래 72,000,000원의 약 66.7%입니다. 집행비용을 포함한 약 49,149,700원을 기준으로 해도 최신 거래보다 낮지만, 비교 표본이 최근 1건을 포함한 총 2건뿐이고 거래 추세가 -4.0%라는 점을 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 기준금액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,149,700원 |
| 1. 임차보증금 관련 배당재원 | 48,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 미배당 임차보증금 잔액 | 48,000,000원 | 약 7,499,700원 인수 가능 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서 집행비용 추정액 1,149,700원을 제외한 배당재원은 40,500,300원입니다. 보증금 48,000,000원이 전액 변제되지 않으므로 약 7,499,700원이 남습니다. 실제 배당 귀속과 인수액은 확정 배당표, 집행비용, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 북동측 인근으로, 주변은 중·소규모 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 보강블록조 슬래브지붕 2층 건물로, 사용승인일은 1980.02.23입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 완경사의 부정형 토지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 752.1㎡, 공시지가는 916,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 백운초등학교·동명대학교 관련 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 17세대 소규모 공동주택이고 확인되는 비교 거래가 2건이므로, 가격 협상력과 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 현재 최저가 41,650,000원에만 맞춰 자금을 준비하지 말고, 미배당 보증금 잔액과 집행비용 영향을 포함한 총부담을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표 작성 이후 김주형의 실제 배당액과 매수인이 승계할 정확한 잔액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기·점유 정리. 임차권등기의 말소 협조, 주택 인도 시점, 열쇠 인계 조건을 보증금 잔액 지급과 함께 서면으로 정리해야 합니다.
- 말소된 근저당 구분. 대연농업협동조합·주례1.3동새마을금고·남부새마을금고의 과거 근저당은 각각 말소된 권리이므로 현존 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
- 수리 상태 확인. 1980.02.23 사용승인 건물인 만큼 누수, 배관, 창호, 도시가스, 공용부 상태와 예상 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건, 전체 비교 거래는 2건입니다. 호별 상태와 면적 차이를 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기와 확정 배당표를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41,650,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 41,650,000원이지만, 경제적 본질은 보증금 48,000,000원의 대항력 임차권을 함께 취득하는 구조입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 배당재원이 40,500,300원에 그쳐 약 7,499,700원의 보증금 잔액이 남을 수 있습니다. 따라서 실질취득은 대체로 보증금 수준인 약 48,000,000원으로 보아야 하고, 집행비용까지 포함한 현금부담은 약 49,149,700원까지 고려해야 합니다.
실질취득가는 최신 거래 72,000,000원보다 낮아 가격상 여유가 있지만, 최근 거래 추세는 -4.0%이고 비교 표본은 2건에 불과합니다. 여기에 1980년 준공, 17세대, 2회 유찰이라는 환금성 부담도 겹칩니다. 결론은 “최저가 할인은 착시, 실질취득가에는 여유”입니다. 임차보증금의 실제 배당액과 인수 잔액을 확정하고, 명도·임차권 말소 조건까지 통제할 수 있을 때만 검토할 수 있는 인수형 물건입니다.