부산지방법원 2025타경5062. 부산국제금융센터 63층 건물 중 2층 A205호입니다. 물건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가 당시 이용상태는 판매시설, 상호는 마루가츠로 조사됐습니다. 소유자 주식회사수피아는 2023.06.22 매매를 원인으로 2023.06.28 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 920,000,000원입니다. 같은 날 대형선망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 768,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 292,236,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 결과와 판매시설 이용현황, 주거로 신고된 점유관계가 서로 맞는지 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5062 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1229-1 부산국제금융센터 2층 A205호 |
| 물건 분류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 당시 판매시설(상호: 마루가츠) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 63층 건물 중 2층 A205호 |
| 소유자 | 주식회사수피아 (2023.06.28 소유권이전 · 거래가액 920,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 852,000,000원 / 292,236,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대형선망수산업협동조합 / 660,325,189원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 순위 원문 대조는 필수
2014.09.30 설정된 우리은행 근저당권 576,000,000원은 2023.06.28 해지를 원인으로 말소등기됐습니다. 같은 날 소유권이 주식회사수피아로 이전되고, 대형선망수산업협동조합 근저당권 768,000,000원이 새로 설정됐습니다. 따라서 등기 흐름상 현재 존속하는 선순위 담보권은 2023.06.28 대형선망수산업협동조합 근저당권으로 읽히며, 실제 말소기준과 배당순위는 등기부 및 배당요구 관련 원문을 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동환 · 205호 · 주거 | 2023.09.25 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.03.19 신고 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이동환의 전입일 2023.09.25는 2023.06.28 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 852,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 292,236,000원입니다. 다음 회차가 진행되면 204,565,200원, 그다음 회차는 143,195,640원으로 제시됩니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래값이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 292,236,000원 | 34.3% | 1,056,655,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 204,565,200원 | 24.01% | 1,143,098,713원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 143,195,640원 | 16.81% | 1,203,609,099원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 292,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,891,304원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,000,000원 | 287,344,696원 | 288,655,304원 |
| 2. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 768,000,000원 | 0원 | 768,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 담보채권 1,344,000,000원 중 예상 배당액은 287,344,696원, 미배당액은 1,056,655,304원입니다. 다만 우리은행 근저당권은 2023.06.28 말소등기가 확인되는데 예상배당에는 우리은행이 선순위로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권 승계·변경 내역을 반드시 원문에서 확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 국제금융센터·부산은행역 서측 인근이며, 주변은 업무시설, 금융기관, 대형마트, 단독주택, 오피스텔과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 국제금융센터·부산은행역이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 현황 용도. 감정 당시 판매시설 마루가츠로 이용됐습니다. 도시형생활주택이라는 물건 분류와 실제 이용상태가 다르므로 건축물대장, 관리규약과 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 63층 철근콘크리트 건물로 공동 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러와 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 50미터, 서측 약 25미터 포장도로에 접하고 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,842,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014년 우리은행 근저당은 2023.06.28 말소됐습니다. 현재 등기부, 경매신청 근거와 채권 변경·이전 내역을 대조해 실제 선순위권자를 확정해야 합니다.
- 배당표 원문 대조. 예상배당에는 말소된 우리은행 근저당이 선순위로 표시돼 있습니다. 배당요구종기, 채권계산서와 법원 기록을 통해 실제 배당순위를 확인하세요.
- 세금 압류. 남구·국·부산광역시남구 압류가 확인됩니다. 당해세 여부와 체납세액을 확인해야 실제 배당액과 말소관계를 판단할 수 있습니다.
- 현황·점유 확인. 판매시설 마루가츠 이용과 임차인의 주거 신고가 엇갈립니다. 영업 여부, 실제 점유자, 내부 구조와 인도 대상을 현장 조사하세요.
- 사용 가능성. 도시형생활주택 분류와 판매시설 이용의 적법성, 관리규약상 업종 제한, 용도변경 필요 여부를 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 수익성 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 임대차 시세, 관리비, 공실률과 실제 영업수익을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다른 문제다
이동환 임차인의 전입은 선순위 담보권보다 늦고, 매수인 인수액은 0원입니다. 가등기도 2026.02.10 말소돼 표면적인 인수구조는 단순합니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 자료 간 불일치와 용도 확인입니다. 말소된 우리은행 근저당이 예상배당에서 선순위로 계산된 부분, 도시형생활주택 분류와 판매시설 이용현황, 주거로 신고된 임차인의 점유관계가 모두 원문 및 현장 대조를 요구합니다.
최저가 292,236,000원은 감정가의 34.3%지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 서류와 현황 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
