부산지방법원 2025타경5090. 부산 남구 대연동 삼익그린타운 104동 14층 1407호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자 강주희가 2020.04.08. 매매를 원인으로 거래가 230,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 253,250,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남은 임차권 자체보다 임차인의 대항력과 확약의 효력입니다. 2020.05.06. 설정된 농협은행과 유정선의 근저당권은 각각 2020.07.03.과 2021.09.09. 말소됐습니다. 그 뒤 김순옥이 2021.10.05. 전입·점유를 시작했고, 2023.12.27. 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 등기 순서만 놓고 보면 임차인의 전입·점유가 2025.03.24. 강제경매개시결정보다 앞서는 대항력 선행 구조입니다.
다만 2026.06.16. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력과 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 원문대로 유효하게 이행되면 김순옥 관련 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 가격 비교도 보증금 2.4억을 더한 금액이 아니라, 확약 반영 후 실질취득액인 243,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245-23 삼익그린타운 제104동 제14층 제1407호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 황령대로319번가길 142 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 25층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 강주희 (2020.04.08. 매매 · 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (3회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행, 확약으로 인수 해소
2020년 설정된 두 근저당권은 김순옥의 전입 전에 모두 말소됐습니다. 이후 김순옥은 2021.09.02. 확정일자를 받고 2021.10.05. 전입·점유했으며, 2023.12.27. 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.03.24.이므로, 시간 순서상 임차인이 경매보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 주거 · 임차권등기 | 1407호 전부 240,000,000원 | 2021.10.05 2021.09.02 | 신청 2023.12.27 | 대항력 선행 경매개시보다 전입·점유가 앞섬 | 우선변제권 주장 | 실질 0원* 주택도시보증공사 확약 |
* 확약을 반영하지 않은 보증금 전액 기준 계산값은 240,000,000원입니다. 2026.06.16. 제출된 대항력·반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 확약은 김순옥과 그 보증금 승계 관계에만 적용되며, 별도 점유자가 확인될 경우 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 시세보다 높다
같은 단지 ‘삼익그린’ 전용 84.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 235,500,000원이지만, 300,000,000원·280,000,000원·270,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 9건 평균 225,111,111원과 최신 거래 220,000,000원, 최근 추세 -15.6%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 15 | 202,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 18 | 254,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 7 | 198,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 20 | 265,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 9건 | 225,111,111원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 243,000,000원입니다. 이는 전체 평균 235,500,000원의 103.2%이며, 더 중요한 최근 12개월 평균 225,111,111원의 107.9%입니다. 최신 거래도 220,000,000원으로 실질취득액보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 이유로 싸다고 볼 수 없고, 최근 거래 흐름을 기준으로는 오히려 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 3. 근저당권 · 유정선 | 55,000,000원 | 51,598,000원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 253,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 495,450,000원, 예상 배당액 238,798,000원, 미배당액 256,652,000원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 시 0원입니다. 다만 등기 타임라인에는 농협은행과 유정선 근저당권의 말소등기가 확인되므로, 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 법원의 배당요구·채권신고 및 배당표 원본을 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층 건물의 14층 1407호입니다.
- 입지. 부산남부경찰서 남서측 인근으로, 주변은 중소규모 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 삼익그린은 725세대이며 2001.02.20. 준공됐습니다. 동일면적 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 있으나 가격 범위가 190,000,000원부터 300,000,000원까지 넓습니다.
- 토지·도로. 남동하향 완경사지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 동측과 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 일반도로와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,145,000원/㎡이고 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 확약서의 제출 주체, 서명·날인, 대항력 포기 범위, 보증금 반환청구권 포기 문구와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 확약은 김순옥과 주택도시보증공사의 승계 관계에만 적용됩니다. 현황조사와 전입세대 열람으로 별도 점유자·임차인이 없는지 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당권자 정합성. 배당 시뮬레이션에 반영된 두 근저당권은 등기상 말소 이력이 있으므로, 채권 존속과 배당순위를 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 235,500,000원보다 최근 12개월 평균 225,111,111원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.6%이므로 과거 270,000,000원~300,000,000원 거래를 현재 적정가의 중심으로 사용해서는 안 됩니다.
- 점유·내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 마감재를 조사하지 못했으므로 현장 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 집행비용 변동 가능성을 관리사무소와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 보증금 240,000,000원의 대항력 선행 임차인이 있어 원래라면 인수 위험이 핵심인 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 해당 임차인 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 투자 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 확약 반영 후 실질취득액 243,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%이고, 최신 거래는 220,000,000원입니다. 최근 가격 흐름도 -15.6%로 하락했습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 현재 최저가가 최근 시세보다 높다는 사실이 더 중요합니다. 권리는 확약 원본 확인을 조건으로 통과, 가격은 보류. 이 물건은 싸게 나온 경매가 아니라, 확약으로 큰 권리 위험이 제거됐지만 아직 시세보다 높은 아파트입니다.
