부산지방법원 2025타경5167. 해운대구 중동 해운대오션프라임 2층 201호로, 감정 당시 근린생활시설인 ‘살아나다 두피탈모’로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 426,300,000원으로 감정가 870,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 권리 흐름의 기준은 2021.12.20. 설정된 중소기업은행 근저당권 720,000,000원이며, 이후 등기된 압류·경매개시결정· 김선규의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
김선규의 사업자등록신청일 2022.10.19.과 점유개시일 2023.01.02.은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 별도로 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 조사돼 있습니다. 이 점유자는 대항력 가능 여부 자체가 미상이므로, 등기상 인수 0원이라는 결론을 실제 입찰 전에 그대로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5167 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1270-1 해운대오션프라임 2층 201호 도로명: 부산광역시 해운대구 해운대해변로 353 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(살아나다 두피탈모) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 28층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박시영 (단독소유 · 거래가액 890,550,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 870,000,000원 / 426,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 636,309,414원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.20. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.09.06. 국세 압류, 2025.04.14. 임의경매개시결정, 2025.11.11. 김선규의 상가건물임차권, 2026.04.03. 해운대구 압류는 모두 기준권리 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다. 다만 압류가 소멸하더라도 실제 배당에서 우선할 수 있는 당해세와 법정기일은 별도 확인해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차권자 1명, 미상 점유자 1명
| 임차·점유자 | 점유 범위 | 보증금 / 차임 | 기준일·배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김선규 상가건물임차권등기 | 별지목록 기재 건물 전부 | 18,560,000원 조사상 1,200,000원 등기상 1,300,000원 | 사업자등록 2022.10.19 점유개시 2023.01.02 확정일자 2022.10.19 배당요구 2025.11.11 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
| 성명 미상 점유자 | 확인 필요 | 보증금 미상 차임 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 해당하는 중복 신고는 없습니다. 등기상 실제 임차권자는 김선규 1명이며, 별도로 조건이 확인되지 않은 점유자 1명이 남습니다. 김선규의 월차임은 조사 내용상 1,200,000원, 임차권등기상 1,300,000원으로 서로 다르므로 계약서 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 426,300,000원은 감정가 870,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 호실의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가의 49% | 426,300,000원 | 419,637,000원 | 300,363,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34.3% | 298,410,000원 | 293,432,260원 | 426,567,740원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24.01% | 208,887,000원 | 205,162,582원 | 514,837,418원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 426,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,663,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 419,637,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 중소기업은행 근저당 배당에 사용되고, 근저당 채권최고액 대비 300,363,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 당시 근린생활시설 ‘살아나다 두피탈모’로 이용 중입니다.
- 입지. 도시철도 2호선 해운대역 남측 인근의 주상지대로, 대단위 아파트단지·생활숙박시설·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 중동역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 지하 4층·지상 28층 철근콘크리트 건물로, 승강기·위생 및 급배수·소화전·화재탐지 및 경보·시스템 냉방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 전체 면적 1,373.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 북동측 약 8미터·남동측 약 35미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 7,341,000원/㎡입니다. 온천지구·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되고 택지개발지구·지구단위계획구역·도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·공실·업종 적합성의 영향을 크게 받으므로, 실거래와 실제 임대조건 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현장조사와 전입세대·사업자등록·점유계약 확인이 우선입니다.
- 김선규 임대차 원문 대조. 월차임이 조사상 1,200,000원, 임차권등기상 1,300,000원으로 다릅니다.
- 용도 기재 확인. 등기에는 상가건물임차권이 설정돼 있고 감정 당시 근린생활시설로 이용 중이나, 임차 조사에는 주거로 기재된 내용이 있어 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세 및 해운대구 압류가 있으므로 법정기일과 당해세 규모를 세무서·구청 및 배당요구서에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 해운대오션프라임 내 유사 층·면적·전면 조건의 매매사례와 현재 임대료·공실 기간을 직접 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·시설비. 상가 공용관리비 체납, 냉방설비 유지비, 기존 인테리어 철거·원상복구 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 점유와 시세
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 김선규 임차권과 압류는 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 조건이 확인되지 않은 점유자 1명이 남아 있어 인수 위험을 완전히 닫을 수 없고, 동일·유사 호실의 최근 실거래 근거도 없습니다.
감정가 870,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 426,300,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 미상 점유자의 실제 권리, 근린생활시설의 현재 임대가치, 비교 가능한 매매사례입니다. 등기상 권리는 대체로 정리되지만, 현장과 가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.