부산지방법원 2025타경5260. 부산 기장군 기장읍 시랑리 스타테라스 2층 242호입니다. 집합건축물대장상 용도는 판매시설(상점)이고 현황은 공실입니다. 감정평가 내용에는 내부가 공사 전 상태로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 이순남, 말소기준권리는 2021.04.12. 설정된 주식회사경남은행의 근저당권으로 채권최고액은 321,600,000원입니다.
현재 최저매각가는 147,490,000원으로 감정가 430,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건에는 동일 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 상가형 근린시설은 공실 여부와 실제 임대수요·재매각 수요가 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5260 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 2층 242호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설(상점) · 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 중 2층 242호 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 이순남 · 거래가액 452,208,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 147,490,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 321,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 공실, 인수액 0원
현재 확인되는 임차인은 없고 매각물건명세서 비고도 “현재 공실임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2021.04.12. 주식회사경남은행 근저당권이며, 현재 진행 중인 2025.04.24. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가는 430,000,000원, 현재 최저매각가는 147,490,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 103,243,000원, 5회 유찰 시 72,270,100원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 147,490,000원 | 34.3% | 176,974,860원 |
| 4회 유찰 시 | 103,243,000원 | 24.01% | 220,602,402원 |
| 5회 유찰 시 | 72,270,100원 | 16.81% | 251,030,762원 |
다만 여기서 중요한 것은 감정가와 시세는 같은 개념이 아니라는 점입니다. 동일 시설의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래가가 없어, 147,490,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 결과 자체도 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 사실을 보여주므로, 낮아진 최저가만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,864,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 321,600,000원 | 144,625,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 경남은행 근저당 채권최고액 321,600,000원 중 144,625,140원이 배당되고 176,974,860원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 롯데월드어드벤쳐 남측 인근 스타테라스 2층으로, 주변은 동부산관광단지 내 테마파크·아울렛·각종 상업시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 동해선 오시리아역이 근거리에 위치합니다.
- 현황. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이나 현재 공실이며, 내벽은 공사 전 상태입니다.
- 도로. 북서측 왕복 7차선 기장해안로, 북동측 왕복 2차선, 남동측 왕복 3차선 도로에 각각 접합니다.
- 토지계획. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지이며 대로3류·중로2류와 접하고 주차장 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 착각하지 말고, 스타테라스 내 실제 매매사례와 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실인 만큼 동일 층·유사 면적 상가의 임대료와 공실기간을 확인해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
- 내부 공사비. 내벽이 공사 전 상태로 기재돼 있으므로 영업 가능한 상태까지 필요한 공사 범위와 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰됐습니다. 단순히 가격이 높았던 것인지, 상권·동선·공실·관리비 등 운영 요인이 있었는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산 관련 최신 등기 대조. 파산선고와 파산폐지 등기가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인해 절차상 변동 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “얼마에 다시 팔 수 있나”
이 물건은 임차인 없이 공실이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면의 핵심 부담은 크지 않습니다. 그러나 감정가 430,000,000원에서 3회 유찰되어 147,490,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 없고, 판매시설(상점)·공실·내부 공사 전 상태라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 환금성과 운영성입니다. 현재 가격에서 응찰하려면 실제 임대수익과 공실 위험, 공사비, 향후 매각 가능한 가격을 먼저 확인해야 합니다.
