부산지방법원 2025타경5307. 기장읍 청강리 ‘청강리더스빌’ 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 적혀 있습니다. 전유면적은 67.8322㎡이며 사용승인일은 2020.09.24입니다. 현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원의 70%인 144,200,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
핵심은 선순위 대항력 임차인입니다. 김선영은 2021.06.18 전입·점유를 시작했고, 2021.05.26 확정일자를 받았습니다. 2023.07.17에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2024.03.27 기장군 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 예상배당표상 현재 회차에서 임차인에게 141,381,200원이 배당되고, 남는 23,618,800원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 60-1 청강리더스빌 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 전유면적 67.8322㎡ · 지하1층 지상18층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사지아디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (감정가 70% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,977,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2020.09.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
과거 온천새마을금고와 이진욱의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.10.07 기장군 압류도 2023.03.20 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.03.27 기장군 압류이고, 그보다 앞선 김선영의 전입·점유 및 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리와 성격이 다릅니다. 강제경매개시결정은 2025.05.08 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐으며 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18 | 2021.05.26 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복신고 아님 |
김선영은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 배당요구를 했다는 이유만으로 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 대항력에 기초한 미회수 보증금이 남아 매수인 인수로 이어집니다. 이 사건에는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 65.5%가 아니라 실질취득 76.3%
청강리더스빌의 전용면적 67.83㎡ 실거래는 2023.10, 3층, 220,000,000원 1건이 잡혀 있습니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 220,000,000원이고 표본은 1건입니다. 데이터상 최저가 144,200,000원은 이 금액의 65.5%지만, 권리 인수까지 포함한 실제 비교 기준은 167,818,800원입니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 206,000,000원 | 93.6% |
| 현재 최저매각가 | 144,200,000원 | 65.5% |
| 현재 실질취득 | 167,818,800원 | 76.3% |
| 2023.10 실거래 | 220,000,000원 | 100.0% |
실질취득 기준으로는 실거래 220,000,000원보다 52,181,200원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고, 해당 거래월은 2023.10입니다. 따라서 “최저가가 시세의 65.5%라서 매우 싸다”는 식의 판단보다는, 인수 포함 76.3% 수준이라는 점과 거래 표본의 제한을 함께 봐야 합니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 144,200,000원 | 23,618,800원 | 167,818,800원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 115,360,000원 | 52,055,040원 | 167,415,040원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 92,288,000원 | 74,773,184원 | 167,061,184원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 그래서 표면상 최저가는 144,200,000원 → 115,360,000원 → 92,288,000원으로 내려가도, 실질취득은 167,818,800원 → 167,415,040원 → 167,061,184원으로 약 1.67억원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 곧바로 환산하면 안 되는 이유입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 임차인 김선영 보증금 | 165,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,977,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 23,618,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 184,977,932원은 예상배당 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 등재돼 있습니다. 전유면적은 67.8322㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상18층, 사용승인일 2020.09.24이며 승강기·도시가스 난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구이며, 토지는 평지의 사다리형이고 남측 차성남로와 동측 세로에 접합니다. 공시지가는 2,803,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 청강리더스빌은 26세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 본건도 5회 유찰된 상태라 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 144,200,000원에만 맞춰 수익성을 계산하면 안 됩니다. 현재 기준 인수 23,618,800원을 더한 167,818,800원이 출발점입니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 김선영 보증금 165,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 인수잔액을 매각 전 원본 배당관계에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 6회·7회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 약 167,000,000원대에 머뭅니다.
- 실거래 표본 확인. 비교 가능한 실거래는 2023.10의 220,000,000원 1건입니다. 개별 호수의 층·상태와 현재 시장가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 오피스텔로 확인되므로 실제 사용·대출·세금·전입 관련 조건을 원본 서류와 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 = 30% 할인”이 아니다
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 최저가 144,200,000원까지 내려와 표면상 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 김선영의 대항력 있는 보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액 23,618,800원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 출발 가격은 144,200,000원이 아니라 167,818,800원입니다.
실질취득 167,818,800원은 확인되는 실거래 220,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 실거래 표본은 1건이고, 물건은 이미 5회 유찰됐으며 단지도 26세대입니다. 더 유찰되더라도 임차보증금 인수가 증가해 총 취득부담이 약 1.67억원 수준에 머무는 구조까지 감안하면, 권리 난도와 환금성을 함께 가격에 반영해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총 취득비용과 실제 환금가격입니다.
