83,790,000원
부산지방법원 2025타경5324. 부산 남구 대연동 시온빌라 4층 401호, 전용 73.86㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 171,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 83,790,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 크지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인 장종숙의 보증금 150,000,000원입니다.
현재 등기부상 유효한 담보권보다 앞서 존재하는 임차권이 있고, 별도의 선순위 담보권이 남아 있지 않아 2025.05.13. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 장종숙의 전입·점유는 2019.12.05., 확정일자는 2019.11.27.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 판단되고, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 유엔평화로41번길 58, 시온빌라 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 73.86㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 1994.09.09 |
| 소유자 | 윤혜인 (2016.06.29. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,936,779원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각 후에도 남는다
1994년부터 2016년 사이 설정됐던 한국주택은행·국민은행·부산은행·하나은행·전포3동새마을금고의 근저당권과 이은실의 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.05.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 이보다 앞선 장종숙의 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장종숙 | 주거용 건물 전부 임차권등기 | 150,000,000원 | 2019.12.05 | 2019.11.27 | 2023.12.20 신고 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
장종숙은 임대차계약일 2019.11.16., 확정일자 2019.11.27., 전입·점유개시일 2019.12.05.로 확인됩니다. 임차권등기는 2023.12.20. 마쳤고 배당요구도 신고했습니다. 전입일이 말소기준인 2025.05.13.보다 빠르므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 줄지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 매수인이 부담하는 총액은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 계산해야 합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 49% | 83,790,000원 | 68,118,220원 | 151,908,220원 |
| 6회 유찰 시 39.2% | 67,032,000원 | 84,574,576원 | 151,606,576원 |
| 7회 유찰 시 31.36% | 53,625,600원 | 97,739,661원 | 151,365,261원 |
④ 시세 비교 — 최저가 53.4%가 아니라 실질취득 96.8%
시온빌라 동일면적 73.86㎡의 확인된 거래는 2021.10. 3층 157,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 오래돼 현재 시세를 단정하기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 73.86㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 비교 표본 | 73.86㎡ | 1건 | 157,000,000원 |
최저가 83,790,000원만 실거래와 비교하면 53.4%로 매우 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수를 더한 실질취득비용은 151,908,220원으로, 비교 거래가 157,000,000원의 약 96.8%입니다. 차이는 5,091,780원에 불과하며, 취득·명도·수리 비용을 고려하기 전부터 가격 여유가 크지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 임차인 장종숙 보증금 | 150,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 157,936,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 81,881,780원을 배당받고 부족분 68,118,220원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 청구액 157,936,779원은 현 회차 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 부산박물관 북동측 인근으로, 공동주택·소규모 아파트·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 대연역이 위치합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구에 해당합니다.
- 토지. 대지면적 361.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 2,191,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 사용승인일은 1994.09.09.입니다. 확인된 동일면적 거래도 1건뿐입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득비용으로 판단. 현 회차 기준 83,790,000원에 인수액 68,118,220원을 더한 151,908,220원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 장종숙의 실제 배당액과 낙찰 후 인수할 정확한 잔액을 배당표 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 증가해 실질취득비용은 크게 내려가지 않습니다.
- 시세 재조사. 비교 가능한 거래가 2021.10. 한 건이므로 인근 다세대 매물·최근 거래·수리 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 4층 건물의 4층 물건이므로 내부 상태와 누수·방수·난방설비를 확인해야 합니다.
- 자연재해위험개선지구 확인. 대연지구 지정 내용과 보험·담보대출 영향 여부를 관계기관과 금융기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 수도·전기 등 미납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,379만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 장종숙의 보증금 150,000,000원이 선순위로 자리하고 있어, 현재 회차에서 매수인은 미배당액 68,118,220원을 인수합니다. 결과적으로 실질취득비용은 151,908,220원입니다.
확인된 동일면적 거래 157,000,000원보다 5,091,780원 낮지만, 비교 거래가 2021.10. 한 건에 불과하고 취득비용·수리비·명도 및 환금성 부담은 반영되지 않았습니다. 추가 유찰돼도 실질취득비용은 약 151,000,000원대에 머뭅니다. 표면가격은 낮지만 총부담은 시세에 근접한 대항력 인수형 물건으로, 권리구조를 이해하지 못한 저가 입찰은 금물입니다.