133,736,000원
부산지방법원 2025타경5378. 스타테라스 3층 306호는 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 인접호수와 통합해 식당 ‘샤브하루’로 이용 중인 물건입니다. 현황도면 등에 의해 구분이 가능하고 원상 회복도 용이한 구조로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 윤랑희·윤주희 각 2분의 1 지분이고, 2021.02.26 경남은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 축은 단순합니다. 말소기준권리보다 임차인의 전입이 늦습니다. 경남은행 근저당은 2021.02.26 접수됐고, 임차인 이종하는 2022.03.02 전입했습니다. 조사 결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5378 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 3층 306호 · 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 인접호수와 통합하여 식당(샤브하루)으로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 윤랑희·윤주희 각 2분의 1 |
| 소유권이전 거래가액 | 758,366,500원 · 원인 2019.07.02 매매 · 등기 접수 2021.02.26 |
| 감정가 / 최저가 | 557,000,000원 / 133,736,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 24% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 467,875,482원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2021.02.26 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 551,100,000원입니다. 임차인 이종하의 전입일 2022.03.02는 그 뒤이므로 조사 결과상 대항력이 없습니다. 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종하 | 306호 · 주거 | 2022.03.02 | 8,000,000원 | 1,920,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 다만 대항력 자체는 조사 결과상 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 24%가 곧 ‘시세 24%’는 아니다
현재 최저매각가는 133,736,000원으로, 데이터상 “4회 유찰, 감정가 24%” 회차입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 5회 유찰 93,615,200원, 6회 유찰 65,530,639원으로 제시됩니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 감정가는 경매 절차의 기준 가격이고, 실제 매매시장 가격과 같다고 볼 수 없기 때문입니다. 특히 근린시설·일반음식점은 주거용 물건보다 개별 점포의 위치·영업환경·임대수익·공실 여부에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 현 회차 가격 메리트는 별도 시세 확인 전까지 보류하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,304원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 551,100,000원 | 131,063,696원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경남은행 채권최고액 551,100,000원 중 131,063,696원이 배당되고, 미배당은 420,036,304원입니다. 신청채권 청구액은 467,875,482원이며, 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 제시되어 있습니다. 미배당이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립수산과학원 서측 인근 오시리아 관광단지 내 스타테라스에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 동해선 오시리아역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 인접호수와 통합해 식당으로 이용 중입니다. 현황도면 등에 의해 구분이 가능하고 원상 회복도 용이한 구조입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 및 남측 약 15m 폭 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린시설인 만큼 권리 안전성만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만 보는 접근은 피하는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가 133,736,000원이 실제 상가 매매가·임대수익 기준에서 적정한지 인근 근린시설 거래와 임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 권리. 이종하는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 미상이므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 존재하고 현재 식당 이용 상태가 조사돼 있으므로 실제 점유자와 영업 상태, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 통합 사용 상태. 인접호수와 통합 사용 중인 만큼 경계·출입·설비 상태와 원상 회복 범위를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 5회 유찰 시 93,615,200원, 6회 유찰 시 65,530,639원으로 제시되지만, 가격이 내려간다는 사실 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.02.26 경남은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이종하의 2022.03.02 전입은 그 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수 0원, 현재 권리상 실질취득은 133,736,000원으로 정리됩니다.
하지만 투자 판단은 다른 문제입니다. 이미 4회 유찰됐고, 용도는 주거가 아니라 근린시설·일반음식점입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가의 24%까지 내려왔다는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건은 그 구분이 특히 중요한 물건입니다.
