부산지방법원 2025타경5378. 오시리아 관광단지 내 스타테라스 3층 306호로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 인접 호수와 통합해 식당 샤브하루로 이용 중이며, 현황도면으로 구분할 수 있고 원상회복도 용이한 구조로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 윤랑희·윤주희 각 2분의 1 지분이고, 말소기준권리는 2021년 2월 26일 설정된 경남은행 근저당권입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 임차인 이종하의 전입일은 2022년 3월 2일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 감정평가상 이용상태는 식당인데 임차인 조사에는 사용 용도가 주거로 기재돼 있어, 실제 점유자와 계약 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 제3층 제306호 도로명: 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 인접 호수와 통합해 식당으로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 3층 306호 |
| 소유자 | 윤랑희 2분의 1 · 윤주희 2분의 1 |
| 소유권 거래가액 | 758,366,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 557,000,000원 / 191,051,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 467,875,482원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
말소기준은 2021년 2월 26일 경남은행 근저당권으로 채권최고액은 551,100,000원입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이종하는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 보증금 8,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종하 | 306호 / 주거 | 2022.03.02 | 8,000,000원 / 1,920,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 미상 |
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 557,000,000원이고, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 191,051,000원입니다. 감정가 대비 34.3%로 큰 폭 하락했지만, 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하거나 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 경남은행 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 191,051,000원 | 187,576,286원 | 363,523,714원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 133,735,699원 | 131,063,399원 | 420,036,601원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 93,614,989원 | 91,529,919원 | 459,570,081원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 경남은행의 미배당액은 증가하지만, 이는 근저당권자가 회수하지 못하는 금액입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다. 낙찰자 관점의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같지만, 적정가격 판단을 위해서는 상권·임대수익·공실·관리비 및 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,474,714원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 551,100,000원 | 187,576,286원 |
| 근저당 미배당 | - | 363,523,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 경남은행에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 근저당 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립수산과학원 서측 인근 오시리아 관광단지 내에 있으며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 동해선 오시리아역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점이며, 인접 호수와 통합해 식당 샤브하루로 이용 중입니다. 현황도면으로 구분할 수 있고 원상회복도 용이한 구조로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 및 남측 약 15m 폭 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고, 대로3류·중로2류와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·일반음식점 용도이고 이미 3회 유찰됐으며 실거래 비교자료가 없어, 적정가격과 재매각 가능성은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이종하의 계약서, 실제 점유 범위, 배당요구 여부와 우선변제 요건을 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 감정 이용상태는 일반음식점이지만 임차인 조사상 사용 용도는 주거입니다. 실제 사용과 전입 관계를 대조해야 합니다.
- 인접 호수 통합 범위. 벽체·출입구·급배수·전기·소방설비가 어느 호수에 귀속되는지, 306호 단독 사용을 위해 필요한 공사를 확인하세요.
- 명도 대상 특정. 대항력은 없지만 실제 식당 운영자와 임차인, 점유자가 같은 사람인지 확인하고 명도 비용과 일정을 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 스타테라스 내 거래사례·임대료·공실·관리비를 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 적정가격은 별개의 문제”
권리관계만 보면 말소기준 이후 전입한 임차인으로 매수인 인수액은 0원이고, 경남은행 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 현장 이용관계에 있습니다. 감정가 557,000,000원에서 3회 유찰돼 191,051,000원까지 내려왔지만, 이를 시세와 비교할 실거래 자료는 없습니다. 여기에 인접 호수와 통합된 식당 이용, 임차인 조사상 주거 기재라는 차이까지 확인됩니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요. 현재 최저가가 적정한지는 현장 점유와 분리 사용 가능성, 임대수익 및 실제 거래사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
