부산지방법원 2025타경5431. 기장읍 시랑리 스타테라스 10층 1028호로, 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 말소기준권리는 2021.03.22 설정된 주식회사경남은행의 근저당권으로 채권최고액은 848,400,000원입니다. 그 뒤 오시리아스타테라스관리단 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 감정가 723,000,000원에서 5회 유찰돼 121,514,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 여기에 상업용 근린시설, 현재 공실, 반복 유찰이라는 사실을 함께 보면 입찰 전 임대·매매 환금성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5431 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1028호 · 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 10층 1028호 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 소유자 | 손종구 2분의 1 · 조성윤 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 723,000,000원 / 121,514,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 청구금액 | 848,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 없음
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않는 구조입니다. 말소기준은 2021.03.22 경남은행 근저당권이며, 2022.11.18 오시리아스타테라스관리단 가압류, 2023.09.13 국민건강보험공단 압류, 2025.06.11 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자보다 ‘시장가격 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 121,514,000원으로 감정가 723,000,000원의 16.81%입니다. 절대적인 할인폭은 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 5회 유찰이라는 결과 자체도 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여주는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 121,514,000원 | 731,822,196원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 85,059,800원 | 767,706,276원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 59,541,859원 | 792,764,894원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 85,059,800원, 59,541,859원으로 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당은 곧바로 매수인 승계액을 의미하지 않으며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 근린시설의 실제 매매·임대가치와 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,196원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 848,400,000원 | 119,012,804원 |
| 3. 가압류 · 오시리아스타테라스관리단 | 2,435,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 850,835,000원 중 119,012,804원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 731,822,196원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 일반음식점 용도이며 현재 공실입니다.
- 호실 상태. 여러 개 호실의 벽체를 임의로 제거해 하나의 호실로 이용 중입니다. 다만 집합건축물대장·등기사항전부증명서·건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계벽 철거가 일시적이며 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 국립수산과학원 서측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 북서측 왕복 8차선, 북동측·남동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 속하고, 토지면적은 6,840.9㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 매력적으로 보이지만 비교 실거래가가 없습니다. 같은 건물·인근 유사 근린시설의 최근 매매가와 실제 임대료를 확인하기 전에는 ‘저가 낙찰’로 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실과 5회 유찰 이력을 함께 보고, 임차수요·업종 적합성·예상 공실기간을 확인해야 합니다.
- 벽체 복원 여부. 여러 호실의 경계벽이 제거된 상태이므로 현장 상태, 원상복구 범위와 실제 이용 가능 형태를 확인하세요.
- 미납 관리비. 관리단 가압류가 존재하므로 관리단에 현재 미납액과 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제될 수 있는 범위를 확인하세요.
- 공유자 파산 등기. 조성윤 지분의 2023.07.24 파산선고 등기와 현재 진행 중인 경매 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰폭은 크지만, 가격 검증 없는 할인율은 메리트가 아니다”
이 사건은 임차인 보증금 승계형 위험이 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 723,000,000원에서 5회 유찰돼 121,514,000원까지 떨어진 근린생활시설·공실 물건이라는 점이 더 중요합니다. 비교할 실거래 자료가 없는 상황에서 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 싸다고 결론내릴 수 없으며, 반복 유찰은 오히려 시장가격·임대수요·환금성을 먼저 검증하라는 신호에 가깝습니다. 여기에 경계벽 제거 상태와 미납 관리비 가능성도 남아 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 처분성 검증 난도는 높다. 이 물건의 판단 기준은 감정가가 아니라 실제 상권에서 얼마에 팔리고 얼마에 임대되는지입니다.
