부산지방법원 2025타경5510. 부산 기장군 장안읍 오리 322-1의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 건축물대장상 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 일반철골구조 기타지붕의 단층 건물입니다. 토지는 지목 대, 면적 2,203㎡로 보전녹지지역에 속합니다. 감정가는 1,381,126,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 473,726,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2021년 2월 10일 설정된 수협은행 근저당권 1,236,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류 3건, 압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산된 매수인 인수액은 0원이므로 채권자의 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5510 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 오리 322-1 · 부산광역시 기장군 장안읍 오리길 109-11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 건축물대장상 제1종근린생활시설 · 일반철골구조 기타지붕 단층 |
| 토지 | 대 2,203㎡ · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이현도 지분 2분의 1 · 장현주 지분 2분의 1 (2019.01.16. 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,381,126,000원 / 473,726,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유더블유제십사차유동화전문유한회사 / 1,236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 소유권은 이현도와 장현주가 각 2분의 1씩 공유합니다. 2021년 수협은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 이현도·장현주 지분에 붙은 부산신용보증재단·KB국민카드·신한카드의 가압류와 국민건강보험공단·기장군의 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계하는 등기상 권리금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 34.3%가 곧 시세 할인율은 아니다
세 차례 유찰되면서 최저가는 감정가 1,381,126,000원의 34.3%인 473,726,000원까지 낮아졌습니다. 추가 유찰 시에는 331,608,200원, 232,125,740원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 473,726,000원 | 34.3% | 872,125,492원 |
| 4회 유찰 시 | 331,608,200원 | 24.01% | 1,012,548,547원 |
| 5회 유찰 시 | 232,125,740원 | 16.81% | 1,110,638,252원 |
근린상가와 대규모 토지가 결합된 비주거용 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가격을 바로 대입하기 어렵습니다. 특히 보전녹지지역, 부정형 토지, 세로한면 도로 조건과 제1종근린생활시설의 실제 수익성을 함께 검토해야 합니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 473,726,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,137,260원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,236,000,000원 | 466,588,740원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 57,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,377,444원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 32,336,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 수협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 872,125,492원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 장안읍 오리의 개천저수지 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 자연림과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로 외벽과 내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시 마감이며 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 2,203㎡이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 개별공시지가는 278,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역과 가축사육제한구역에 포함되고 공익용산지에 접합니다. 구체적인 영업, 증축, 개발 가능 범위는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 점유 개시일을 확인하세요.
- 당해세 확인. 압류 4건 중 우선 배당되는 조세가 있는지 세무서·기장군과 배당요구 내역을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상 지번, 경계, 부속물과 현황을 원본 서류에서 확인하세요.
- 공법 검토. 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 접함 조건이 예정한 영업이나 시설변경에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 도로·경계 확인. 부정형·완경사·세로한면(가) 토지이므로 실제 진입로 폭, 경계와 차량 회전·주차 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 수익성 검증. 현재 임대수익과 비교 거래가격이 확인되지 않으므로 예상 임대료, 공실기간, 수선비와 재매각 기간을 반영해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 다르다
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기들이 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 소멸형입니다. 그러나 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 세 차례 유찰된 보전녹지지역의 근린상가·토지이고, 임대관계와 실제 수익성도 확인이 필요합니다.
현재 최저가 473,726,000원은 권리 기준 실질취득액과 같지만, 이것이 곧 시세 이하라는 뜻은 아닙니다. 인수 0원은 장점, 가격 메리트는 검증 보류. 토지 활용도와 공법상 제한, 실제 점유, 임대수익, 수선비와 재매각 가능성을 확인한 뒤 보수적으로 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
