64,827,000원
부산지방법원 2025타경5550. 부산 수영구 광안동 성우이린타워 9층 909호입니다. 사건표시상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 조사됐습니다. 소유자는 김미정이며, 2020.01.17. 거래가액 271,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022.02.04. 황태연 명의 근저당권, 채권최고액 40,000,000원입니다.
등기만 보면 이후 수영구 압류, 국세 압류, 장선우의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 점유관계입니다. 장선우는 2021.07.30. 전입신고를 마쳐 말소기준권리인 2022.02.04. 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수액은 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5550 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 118-2 성우이린타워 9층 909호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(아파트) |
| 전용면적 | 47.48㎡ |
| 소유자 | 김미정 · 2020.01.17. 거래가액 271,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 64,827,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
② 점유·임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장선우 | 주거 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 |
장선우는 2025.09.15. 배당요구를 했습니다. 다만 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수 없고, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태입니다. 특히 장선우는 등기부상 2025.07.07. 강제경매를 신청한 채권자와도 동일한 이름으로 확인돼 임차관계의 실체와 채권관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 23.1%, 그러나 실질취득가는 미확정
성우이린타워 전용 47.48㎡의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 평균은 281,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 287,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.48㎡ | 15 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 47.48㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.48㎡ | 2건 | 281,000,000원 |
현재 최저가 64,827,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 23.1%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 인수해야 할 금액이 발생한다면 실질취득가는 최저가보다 올라갑니다. 따라서 현 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,566,886원 |
| 1. 근저당 · 황태연 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 장선우 | 260,000,000원 | 23,260,114원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 총 채권 300,000,000원 중 63,260,114원이 배당되고 236,739,886원이 미배당입니다. 다만 장선우의 임차보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 64,827,000원 | 23,260,114원 | 236,739,886원 |
| 5회 유찰 시 | 45,378,900원 | 4,162,080원 | 255,837,920원 |
| 6회 유찰 시 | 31,765,229원 | 0원 | 269,206,545원 |
매각가가 더 내려가면 등기상 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 이 사건에서는 더 중요한 변수가 따로 있습니다. 장선우의 보증금이 확인되지 않은 이상, 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻한다고 볼 수 없습니다. 선순위 임차권이 실제로 성립하고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액이 매수인에게 이어질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광안초등학교 북서측 인근. 주변은 간선도로변 공동주택·근린생활시설·업무시설·판매시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 광안역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 9층 909호이며 사용승인일은 2019.10.22.입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 서측 약 30m 수영로, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,363,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 성우이린타워는 28세대이고 동일 면적 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 장선우의 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 전제하지 마세요.
- 동일인 관계 확인. 점유자 장선우와 강제경매 신청채권자 장선우가 동일한 이름입니다. 임대차와 채권관계의 실체를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 최저가는 최근 시세의 23.1%지만, 실질취득가는 선순위 점유자의 미배당 보증금에 따라 달라집니다.
- 배당표 재검증. 임차보증금·우선변제 여부가 확인되면 현재 예상배당표의 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건표시상 근린시설, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 기재돼 있으므로 실제 건축물대장·현황을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “23.1% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
감정가 270,000,000원이 네 차례 유찰돼 64,827,000원까지 떨어졌고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 281,000,000원과 비교하면 숫자상으로는 23.1%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 장선우의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득가는 아직 모릅니다. 입찰 판단의 출발점은 추가 유찰 여부가 아니라 장선우의 임대차보증금과 권리관계 확인입니다.
