부산지방법원 2025타경5550. 수영구 광안동 성우이린타워 9층 909호입니다. 법원 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 조사됐습니다. 전용면적은 47.48㎡이고, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층이며 사용승인일은 2019.10.22.입니다.

등기권리만 보면 말소기준은 2022.02.04. 황태연 명의 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 수영구 압류, 국 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인입니다. 장선우의 전입일은 2021.07.30.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 먼저 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도

2022.02.04. 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 두 건의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 황태연이 신청한 종전 임의경매는 2023.08.11. 취하돼 2023.08.18. 경매개시결정등기가 말소됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

장선우는 보증기관이나 대위변제 승계 신고자가 아닌 조사상 임차인으로, 실제 임차인 수는 1명입니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 예상배당액과 미배당액, 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 안전해지는 구조라고 단정해서도 안 됩니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가 하락분만큼 미배당 승계액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다.

② 시세 비교 — 33.7%는 ‘입찰가 비율’일 뿐

성우이린타워는 28세대, 사용승인일 2019.10.22.인 건물입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 47.48㎡의 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2025.12. 8층이 275,000,000원에 거래됐습니다.

감정가 270,000,000원은 최신 실거래보다 5,000,000원 낮고, 현재 최저가 92,610,000원은 최근 실거래의 33.7%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 실거래 표본이 1건뿐이고 임차보증금 승계액도 확인되지 않았습니다. 따라서 시세와 비교해야 할 숫자는 최저가 92,610,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합한 실질취득액이며, 현재는 그 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회, 매각률은 0.0%이고 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 이 사건 역시 이미 3회 유찰됐습니다. 낮은 응찰가는 가격 기회일 수도 있지만, 권리 불확실성과 거래표본 부족이 함께 반영된 결과인지 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)

채권총액 300,000,000원 중 90,543,020원이 배당되고, 계산상 부족액은 209,456,980원입니다. 위 표는 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 배당 시나리오이며, 장선우의 임차보증금·확정일자·배당순위가 확인되면 실제 배당과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 부족액

유찰이 계속되면 매각대금과 신청채권자 배당액은 줄고 채권 부족액은 커집니다. 임차보증금이 신청채권과 어떤 관계인지, 대항력과 배당순위가 어떻게 인정되는지에 따라 이 부족액 중 매수인에게 승계되는 부분이 생길 수 있으므로 회차별 최저가만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광안초등학교 북서측 인근이며, 간선도로변 공동주택·근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 광안역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 30m 수영로와 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 6,363,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 28세대 규모이고 대상 면적의 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로, 한 건의 거래가를 곧바로 안정적인 시세로 보기보다 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본. 계약서, 보증금 지급자료, 계약기간, 임대인·임차인 관계를 확인하세요.
• 실제 점유. 장선우의 현장 점유 여부와 점유 시작일, 점유부위를 현황조사·전입세대열람·현장방문으로 대조하세요.
• 확정일자·배당순위. 확정일자와 배당요구 채권액을 확인해 예상배당과 미배당 승계액을 다시 계산해야 합니다.
• 동일인 관계. 임차인 장선우와 신청채권자 장선우의 260,000,000원 채권 원인 및 임대차보증금과의 관계를 확인하세요.
• 용도 확인. 법원 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조하세요.
• 당해세·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
• 시세 표본. 최근 실거래가 1건뿐이므로 동일 건물 매물, 인근 유사면적 거래와 내부 상태를 추가 비교하세요.
• 입찰가 산식. 최저가가 아니라 ‘입찰가 + 미배당 임차보증금 + 체납관리비·명도비용’을 기준으로 상한을 정하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 총취득액은 낮지 않을 수 있다”

이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 270,000,000원이 세 차례 유찰돼 92,610,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 275,000,000원의 33.7%에 불과합니다. 그러나 그 비율에는 임차인 승계액이 들어 있지 않습니다.

장선우의 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유부위는 확인되지 않았습니다. 게다가 장선우는 현재 경매의 신청채권자이기도 합니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 결론은 전혀 다른 문제입니다.

등기권리는 정리되지만, 실질취득액은 미확정. 임대차보증금과 신청채권의 관계, 실제 점유, 확정일자와 배당순위를 확인해 인수액을 숫자로 확정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.