부산지방법원 2025타경5576. 기장읍 동부리 세명빌라 5층 503호, 전용 47.07㎡의 다세대·연립주택입니다. 감정평가상 공부 용도는 연립주택이고 2002.11.15. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층 물건입니다. 현 소유자 양지현은 2024.05.10. 매매를 원인으로 2024.09.09. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 69,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2025.01.10. 설정된 김혜영의 근저당권 채권최고액 13,000,000원입니다. 같은 날 근저당 접수 다음 번호로 전세금 3,000,000원의 전세권도 설정됐지만 말소기준권리 이후이므로 경매 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 113-7 세명빌라 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·연립주택 · 전용 47.07㎡ · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 양지현 (2024.05.10. 매매, 2024.09.09. 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 23,667,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜영 / 10,498,630원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수권리는 없다
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 후순위 전세권의 소멸 여부와 별개로, 실제 점유자·전입관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 확인된 2025.01.10. 근저당과 그 뒤 전세권, 2025.07.11. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대비 크게 낮다
세명빌라는 총 16세대 규모이고, 대상면적은 전용 47.07㎡입니다. 확인된 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 평균 거래금액은 63,000,000원, 최신 거래는 2024.05. 69,000,000원입니다. 현재 최저가 23,667,000원은 최근 12개월 평균의 37.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 47.07㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2024.04 | 45.88㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2024.01 | 45.88㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 63,000,000원 |
현재 최저가 기준 실질취득액은 인수액이 0원이므로 23,667,000원입니다. 이는 확인된 거래 최저가 60,000,000원보다 36,333,000원 낮고, 최근 12개월 평균 63,000,000원보다 39,333,000원 낮습니다. 수치만 놓고 보면 가격 할인폭은 분명 큽니다. 다만 이 물건이 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 역시 3.0회라는 점은 시장이 가격 외의 환금성·상품성을 보수적으로 평가하고 있음을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 826,006원 |
| 1. 근저당 · 김혜영 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김혜영 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,840,994원 |
현재 최저가 23,667,000원 가정에서는 집행비용 826,006원, 근저당 13,000,000원, 전세권 3,000,000원을 배당하고 소유자 잔여가 6,840,994원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 여력 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 23,667,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,566,899원 | 131,305원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,596,829원 | 5,011,914원 | 0원 |
4회 유찰 시 총 채권 16,000,000원 중 131,305원이 미배당되고, 5회 유찰 시에는 5,011,914원이 미배당되는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당은 배당 부족분일 뿐, 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호, 사용승인일은 2002.11.15.입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하고 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 연립주택이고 확인된 최근 거래는 3건입니다. 가격 할인폭은 크지만 거래량과 매수층이 제한될 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사에서 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로 전입세대·실점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상태와 마감재는 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 수리비가 최종 취득원가를 바꿀 수 있습니다.
- 환금성 보수적 평가. 16세대 연립주택이며 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 거래 대비 할인율만으로 재매각 가능성을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 향후 유찰로 채권 미배당이 생겨도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 승계채무를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 환금성까지 자동으로 싸지는 않는다”
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 감정가 69,000,000원이 세 차례 유찰돼 현재 최저가가 23,667,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 63,000,000원과 비교하면 37.6% 수준입니다. 동시에 말소기준 이후 전세권이 소멸하고 예상 인수도 0원이어서, 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다.
반대로 시장이 이미 세 번 응찰을 외면했다는 사실도 같은 무게로 봐야 합니다. 총 16세대의 소규모 연립주택이고 내부 상태·임대관계가 확인되지 않은 만큼, 가격 메리트는 분명하지만 환금성과 현장 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 낮습니다. 최종 판단의 승부처는 실점유·내부 상태를 확인한 뒤 이 할인폭이 낮은 환금성을 충분히 보상하는지입니다.
