🏷️ 최저가 46,305,000원 · 🏠 인수 89,928,490원 · 💰 실질취득 136,233,490원 · 📊 최근시세 대비 123.8%
부산지방법원 2025타경5691. 남천세원수아파트 9층 902호, 전용 24.8246㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 김연경은 2022.01.21 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.07입니다. 임차보증금은 135,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 경매개시결정은 2025.08.07이므로 임차권은 그보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
현재 최저매각가는 46,305,000원이지만 예상 배당에서 집행비용 1,233,490원을 먼저 공제하면 임차인에게 45,071,510원만 배당됩니다. 보증금 부족분 89,928,490원은 매각물건명세서상 매수인이 인수합니다. 따라서 숫자 46,305,000원만 보고 “시세의 절반도 안 되는 아파트”라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 556-20 남천세원수아파트 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 24.8246㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 9층 · 남동향 |
| 소유자 | 김종건 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 46,305,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,902,328원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 을구 순위 1번 김연경 주택임차권이 있습니다. 임차보증금 135,000,000원, 전입·점유개시 2022.01.21, 확정일자 2022.01.07이며 주택 전부를 대상으로 합니다. 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 매각대금에서 보증금 전액을 변제하지 못하면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김연경 | 주택 전부 | 135,000,000원 | 2022.01.21 / 2022.01.07 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 4,630만원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
남천세원수아파트 동일 면적대 최근 거래는 모두 110,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균도 110,000,000원, 최신 거래도 2026.02의 110,000,000원이며 최근과 이전 거래의 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.82㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 24.82㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 24.82㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 24.1㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.82㎡ | 3건 | 110,000,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 42.1%입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 회차 실질취득 부담 136,233,490원은 최근 시세 110,000,000원의 약 123.8%입니다. 즉 시세보다 약 26,233,490원 높은 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,233,490원 |
| 1. 임차인 김연경 보증금 | 135,000,000원 | 45,071,510원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 154,902,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 135,000,000원 중 45,071,510원만 배당되고, 부족분 89,928,490원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 한국주택금융공사 청구액 154,902,328원은 현재 가정 매각가에서는 배당액 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 46,305,000원 | 89,928,490원 | 136,233,490원 |
| 4회 유찰 시 | 32,413,499원 | 103,569,944원 | 135,983,443원 |
| 5회 유찰 시 | 22,689,449원 | 113,118,961원 | 135,808,410원 |
낙찰가가 46,305,000원에서 32,413,499원, 다시 22,689,449원으로 내려가도 인수액은 89,928,490원 → 103,569,944원 → 113,118,961원으로 커집니다. 그래서 낙찰가와 인수액의 합은 136,233,490원 → 135,983,443원 → 135,808,410원 수준으로 유지됩니다. 최근 실거래 110,000,000원보다 계속 높은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 ‘대남지하차도’ 남동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있으며 도보 약 5분 정도로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 중 9층, 사용승인일 2021.12.03. 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·가스난방·주차설비가 있습니다.
- 단지. 남천세원수아파트는 94세대이며 대상 면적은 24.8246㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 2,842,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 46,305,000원이 아니라 임차보증금 미배당 인수까지 포함한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 김연경 임차권은 대항력 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 135,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 110,000,000원입니다. 실질취득 부담이 이를 웃도는 상태입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 응답기피로 임대 여부와 내부마감재를 충분히 조사하지 못한 만큼 현장 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”에 속으면 안 된다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 135,000,000원짜리 아파트가 3회 유찰돼 최저가 46,305,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 김연경의 대항력 있는 135,000,000원 임차보증금이 먼저 자리하고 있고, 현재 회차에서는 그중 89,928,490원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 136,233,490원으로 최근 시세 110,000,000원을 크게 웃돕니다.
낙찰가는 싸지만 취득은 싸지 않습니다. 더 유찰되어 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 커지기 때문에 총부담은 임차보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 최근 실거래와 비교하면 가격 메리트가 없고, 이미 3회 유찰된 점까지 감안하면 권리상 인수부담이 가격 경쟁력을 압도하는 물건입니다.
