부산지방법원 2025타경5691. 부산 수영구 남천동 남천세원수아파트 9층 902호, 전용 24.8246㎡의 아파트입니다. 표면상 숫자는 강하게 할인돼 보입니다. 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 66,150,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.
임차인 김연경은 2022.01.21. 전입·점유를 시작했고, 2022.01.07. 확정일자를 갖췄습니다. 등기부상 말소기준인 2025.08.07. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 확보했습니다. 보증금은 135,000,000원이며, 현재 최저가 배당에서는 집행비용을 제외한 64,559,300원만 변제됩니다. 나머지 70,440,700원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 556-20 남천세원수아파트 9층 902호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 황령대로497번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 24.8246㎡ · 20층 중 9층 · 남동향 |
| 소유자 | 김종건 (2022.01.21. 거래가 138,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,902,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.12.03. / 94세대·1개동 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기부상 말소기준은 2025.08.07. 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 김연경의 전입·점유는 2022.01.21., 확정일자는 2022.01.07.이며 주택임차권등기도 2024.02.05. 마쳐졌습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 경매로 자동 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김연경 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 135,000,000원 | 계약·확정 2022.01.07. 전입·점유 2022.01.21. 임차권등기·배당요구 2024.02.05. | 대항력 있음 우선변제 행사 미배당 잔액 인수 |
김연경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복합산 문제는 없지만, 해당 보증금 자체가 감정가와 같은 135,000,000원으로 매우 큽니다. 현재 회차에서는 배당 후에도 보증금의 절반 이상이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 60.1%가 아닌 실질취득 124.2%
남천세원수아파트 동일 면적대 실거래는 확인된 4건 모두 110,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균도 110,000,000원이고, 최신 거래는 2026.02. 4층 110,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 0.0%로, 확인된 표본에서는 가격 변화가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.82㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 24.82㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 24.82㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 24.1㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 110,000,000원 |
최저가 66,150,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 60.1%로 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 인수형이므로 그 비교는 의미가 없습니다. 매수인이 실제 부담하는 금액은 최저가와 인수액을 합친 136,590,700원이며, 최근 시세 110,000,000원의 124.2%입니다. 최근 시세보다 26,590,700원 높은 수준이므로 가격 가점의 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 66,150,000원 | 70,440,700원 | 136,590,700원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 46,305,000원 | 89,928,490원 | 136,233,490원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 32,413,499원 | 103,569,944원 | 135,983,443원 |
각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 예상 인수액의 합계입니다. 유찰이 거듭될수록 인수액이 증가해 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 김연경 보증금 | 135,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 154,902,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 70,440,700원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 154,902,328원은 배당되지 않는 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 남천세원수아파트 20층 중 9층으로, 현재 아파트로 이용 중입니다. 통칭 11.6평형이며 남동향입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 ‘대남지하차도’ 남동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있으며, 도보 약 5분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물로 사용승인일은 2021.12.03.이며, 승강기·가스난방·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 72미터 이하이며, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 94세대·1개동의 소규모 단지이고 전용 24.8246㎡의 소형 면적입니다. 확인된 실거래는 4건이며 모두 110,000,000원입니다.
- 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 이해관계인 부재로 내부마감재와 상세 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 응찰가와 합산. 현재 최저가에 응찰할 때는 66,150,000원이 아니라 실질취득액 136,590,700원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 예상 실질취득은 각각 136,233,490원·135,983,443원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 김연경의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 임차권등기 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도·인도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 열쇠와 내부 인도 상태가 어떠한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세채권은 예상배당 및 실제 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 110,000,000원이므로, 최저가가 아닌 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건은 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 66,150,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 선순위 임차인 김연경의 보증금 135,000,000원이 경매대금보다 큽니다. 현재 회차의 미배당액 70,440,700원을 매수인이 승계하면 실제 부담은 136,590,700원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 110,000,000원의 124.2%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 135,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상”입니다. 권리구조와 가격을 함께 보면, 낮은 최저가를 근거로 한 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
