142,100,000원
185,000,000원
부산지방법원 2025타경5721. 수영구 광안동 더숲스카이뷰 3층 304호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 142,100,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 비교 거래 평균보다 18.4% 낮지만, 권리 순서를 펼치면 이 할인율을 그대로 믿기 어렵습니다.
현재 소유자는 구다윤·김동헌으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2021.12.12. 매매를 원인으로 2022.01.28. 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 185,000,000원입니다. 이후 배호성 명의의 주택임차권이 등기됐으며, 임차권 경정등기는 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 이 선후관계가 본건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 168-6 더숲스카이뷰 제3층 제304호 도로명: 부산광역시 수영구 수영로540번길 12 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 감정평가상 공동주택(다세대주택) · 전용 27.32㎡ · 지하1층/지상14층 중 3층 |
| 소유자 | 구다윤 2분의 1 · 김동헌 2분의 1 (2021.12.12. 매매, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,356,879원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2018.06.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
말소기준은 2024.08.27. 접수된 경기신용보증재단의 김동헌 지분 가압류 36,810,000원입니다. 그런데 배호성의 주택임차권은 2024.04.04. 등기됐고, 2024.05.03. 임차보증금 185,000,000원, 임대차계약일 2022.02.16., 확정일자 2022.02.17.로 경정됐습니다. 따라서 등기 순서만 보면 임차권이 말소기준보다 앞서며, 후순위 가압류와 경매개시결정처럼 단순 소멸한다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배호성 건물 전부 · 주거 | 계약 2022.02.16. 등기 기재 주민등록·점유 2022.03.25. | 185,000,000원 | 대항력 가능·확인 필요 | 확정일자 2022.02.17. 배당요구 2024.05.03. | 보증기관 승계 표시 없음 |
등기부 원문에는 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.03.25.로 기재돼 있지만, 임차인 조사 결과에서는 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 본 리포트는 이를 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·확인 필요’로 봅니다. 다만 말소기준 전 임차권등기가 존재하는 이상, 최악의 인수 시나리오를 가격 계산에서 제외해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
더숲스카이뷰의 비교 가능한 거래는 6건이며, 평균은 174,166,666원, 최고 188,000,000원, 최저 160,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.12. 전용 27.32㎡ 3층 185,000,000원으로 본건과 면적·층이 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.32㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 27.32㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2021.12 | 26.62㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 26.62㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 27.32㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | 6건 | — | 174,166,666원 |
최저가 142,100,000원만 놓으면 거래 평균의 81.6%입니다. 그러나 인수형 임차권이 인정될 때 실질취득 185,000,000원은 거래 평균의 106.2%이고, 본건과 같은 전용 27.32㎡·3층의 최신 거래가 185,000,000원과 동일합니다. 즉 권리 위험을 반영하면 할인 매입이 아니라, 과거 비교 거래가 수준에서 취득하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 가압류 · 경기신용보증재단 | 36,810,000원 | 36,810,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 198,356,879원 | 102,500,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 235,166,879원 중 139,310,600원이 배당되고 미배당은 95,856,279원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 위 배당안에는 배호성의 말소기준 전 임차권에 대한 별도 배당이 표시되지 않아, 인수 여부는 반드시 원본 문서와 함께 재검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 고정될 수 있다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 임차권 인수 시 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 70% | 142,100,000원 | 95,856,279원 | 42,900,000원 | 185,000,000원 |
| 3회 유찰 시 56% | 113,680,000원 | 123,878,399원 | 71,320,000원 | 185,000,000원 |
| 4회 유찰 시 44.8% | 90,944,000원 | 146,259,871원 | 94,056,000원 | 185,000,000원 |
이 표의 핵심은 유찰 자체가 아닙니다. 임차권이 매수인에게 대항하는 구조라면 매각가가 142,100,000원에서 113,680,000원, 90,944,000원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 같은 폭으로 커져 실질취득은 185,000,000원에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰만 기다리면 자동으로 싸지는 일반 물건과 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 광안역 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린주택·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 광안역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.06.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 공동현관, 주차타워, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규모. 공동주택 12세대와 오피스텔 40호, 근린생활시설 1호로 구성된 복합 건물입니다. 아파트 대단지와는 수요층·관리구조가 다를 수 있습니다.
- 도로·주차. 북동측과 남동측으로 폭 약 8미터 도로에 접하며 기계식 주차시설을 이용합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 배호성 임차권이 매수인에게 인수되는지, 매각으로 소멸하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 을구 1번 임차권과 1-2번 경정등기의 현재 존속 여부, 말소등기 접수 여부를 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사가 보증금을 대위변제했다면 변제일·승계범위·임차권 말소동의서를 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한. 인수형 가능성을 배제하지 못하면 응찰가는 최저가가 아니라 총부담 185,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자와 임차권자의 퇴거 여부, 인도명령 가능 여부를 현황조사와 현장 확인으로 검증해야 합니다.
- 기계식 주차 확인. 주차타워 이용 가능 차량 규격, 유지비, 고장 이력과 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 비교 거래의 최신 시점이 2021.12.이므로 2026년 현재 인근 다세대·소형 공동주택의 실제 매물과 거래를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “선순위 임차권”이 먼저다
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 142,100,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 말소기준 가압류보다 앞선 임차권 경정등기와 185,000,000원의 보증금이 있습니다. 대항력과 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 취득원가로 볼 수 없습니다.
임차권이 인수형으로 인정되면 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 뒤에도 실질취득은 약 185,000,000원으로 고정됩니다. 이는 비교 거래 평균 174,166,666원보다 높고, 본건과 같은 면적·층의 최신 거래가와 같습니다. 반대로 주택도시보증공사의 대위변제와 임차권 말소가 원본으로 확인되면 인수 0원 구조가 될 수 있습니다. 결국 이 사건의 투자 판단은 할인율이 아니라 “배호성 임차권이 낙찰자에게 남는가”라는 한 가지 사실에 달려 있습니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다.