청주지방법원 2024타경52751. 청주시 청원구 오창읍 각리 소재 한라비발디아파트 808동 10층 1003호입니다. 전용면적은 129.851㎡, 18층 건물의 10층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 최병환으로, 2018년 7월 6일 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소, 채권양도, 가압류와 압류가 이어졌고, 2024년 3월 22일 유한회사 우담자산관리대부의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

겉으로 보이는 숫자는 상당히 좋습니다. 최저매각가 261,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 낮으며, 최신 거래인 2026년 6월의 318,000,000원과 비교해도 가격 차이가 존재합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 싸게 낙찰받을 수 있느냐뿐 아니라, 선순위 담보권이 어떤 상태이고 경매절차가 정상적으로 진행되는지를 확인할 수 있느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 담보권의 상태가 핵심

이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2022년 11월 28일 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 이를 기준으로 후순위의 해남군 압류, 한국무역보험공사 가압류, 클레어픽셀주식회사 근저당권, 해당 근저당권에 관한 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있습니다.

다만 통상적인 단일 근저당 경매보다 훨씬 주의해서 봐야 할 사정이 있습니다. 2021년 11월 9일 설정된 상상인플러스저축은행의 근저당권은 채권최고액이 442,800,000원으로, 현재 최저가를 웃돕니다. 해당 근저당권에는 2022년 7월 12일 우담자산관리대부로의 권리이전 등기와 2023년 2월 23일 청주저축은행의 근저당권부 채권 질권설정 등기도 연결되어 있습니다.

또 하나의 특이사항은 2024년 2월 20일 접수된 한국무역보험공사의 근저당권가처분입니다. 대상은 2023년 11월 3일 설정된 클레어픽셀주식회사 근저당권이며, 피보전권리는 사해행위취소에 따른 근저당권설정등기 말소등기청구권입니다. 해당 가처분은 후순위 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 소송의 진행과 가처분의 구체적 효력 및 말소 처리는 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·임차관계 — 등기상 임차인 없음과 명도 안전은 별개

확인된 임차인 신고 및 등기상 임차권은 없으며, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 수는 없습니다.

특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 점유자가 존재하는지가 중요합니다. 보증금과 확정일자, 전입 및 점유 관계가 확인되지 않은 사람을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없지만, 반대로 대항력 위험이 완전히 없다고 말할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.7%

한라비발디아파트는 1,529세대 규모이며, 분석 대상과 동일한 전용 129.85㎡ 거래가 비교 기준입니다. 전체 실거래 12건의 평균은 367,083,333원이지만, 가격 판단에서는 보다 최근의 거래를 우선하는 것이 적절합니다.

최저매각가 261,100,000원은 최근 12개월 평균 369,200,000원의 70.7%입니다. 최신 거래 318,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 실제로 매수인 인수액이 0원으로 확정된다면, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용을 제외한 실질취득금액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세 지표는 +3.6%로, 제공된 통계상 전체적인 하락 추세는 나타나지 않습니다. 다만 2026년 6월에는 같은 전용면적 거래가 318,000,000원과 397,000,000원으로 크게 벌어져 있습니다. 층·향·내부 상태와 개별 거래 조건에 따른 가격 차이를 반드시 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 261,100,000원에 매각 가정)

채권최고액과 청구금액을 이용한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당순위·배당채권액·세금·임차인 최우선변제·질권 관계 등에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 배당표에 나타난 후순위 근저당권자의 배당액은 확정액이 아닙니다. 특히 경매신청채권자인 우담자산관리대부의 청구액 및 선행 담보권 관계를 별도로 검증해야 합니다.

채권 청구금액 합계는 690,507,650원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 256,644,600원입니다. 예상 미배당 총액은 433,863,050원입니다. 그러나 이 미배당액을 매수인이 모두 부담하는 것은 아닙니다. 후순위 권리가 적법하게 소멸하는 범위에서는 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수채무는 구별됩니다.

⑤ 회차별 배당·유찰 시나리오

현재 1회 유찰된 상태에서 추가 유찰이 발생하는 경우의 매각가격 및 배당 부족액 추정입니다. 모든 시나리오는 현재 확인된 권리구조에서 매수인 인수액 0원을 전제로 합니다.

회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 후순위 채권의 미배당액이 증가했다는 이유만으로 매수인이 그 부족액을 인수하는 것은 아닙니다. 실제 매수인 인수 여부는 말소기준권리, 선순위 존속권리, 임차인의 대항력 및 매각조건을 종합해 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 각리중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원, 학교 등이 형성된 오창과학산업단지 주변 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 것으로 평가됩니다. 북서측 및 남서측으로 대로와 접합니다.
• 건물. 2006년 준공, 철근콘크리트구조 18층 건물의 10층입니다. 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 오창과학산업단지 지구단위계획구역 및 지방산업단지에 해당합니다. 각리중학교·각리초등학교 관련 교육환경 보호구역 규제가 있으며, 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 91,539.9㎡, 지목 대, 공시지가 839,700원/㎡입니다. 토지이용계획상 주거용지 및 대로3류 접면 조건이 확인됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 수리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,529세대 규모의 단지로 동일 전용면적 실거래가 존재하지만, 가격 범위가 318,000,000원에서 400,000,000원까지 벌어집니다. 단지 경매 평균 유찰 5.8회도 고려해 재매각 기간과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 집행정지 해소 여부. 2025.07.14 집행정지통지서 도달 이력이 있습니다. 2026.10.22 매각기일의 실제 진행 여부와 사건기록상 절차 상태를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재검증. 갑구 6번 서울보증보험 가압류가 말소기준으로 제시되어 있지만, 2021년 선행 근저당권의 등기말소·이전·질권 관계를 대조해야 합니다.
• 경매신청채권자와 담보권. 우담자산관리대부의 청구금액 393,302,449원과 원 근저당권의 채권최고액 442,800,000원, 추정 배당액 0원의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 가처분과 소송관계. 클레어픽셀 근저당권에 관한 한국무역보험공사의 사해행위취소 관련 가처분이 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 확인해야 합니다.
• 점유 및 임차관계. 임대 관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유자를 확인해 대항력 가능성과 명도 부담을 판단해야 합니다.
• 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 369,200,000원보다는 최신 거래 318,000,000원과 최근 실거래 분포를 함께 살피고, 취득세·명도비·수리비 및 미납 관리비를 반영해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 별도 공과금·조세 문제를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.08 발급 등기사항전부증명서 기준의 권리상태를 매각 직전 다시 확인하고, 사건기록·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리와 절차는 확인 후 판단”

이 물건은 감정가 373,000,000원에서 최저가 261,100,000원까지 내려온 아파트입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균은 369,200,000원, 최신 거래는 318,000,000원으로, 현재 최저가의 가격 경쟁력은 분명히 확인됩니다. 최근 거래 추세도 통계상 +3.6%로 나타납니다.

그러나 가격과 권리 안전성은 서로 다른 문제입니다. 2021년 근저당권의 말소·이전 관계, 신청채권자의 담보권 근거, 후순위 가처분, 집행정지 통지, 확인되지 않은 실제 점유관계가 함께 존재합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 그대로 믿고 응찰하기에는 확인해야 할 요소가 적지 않습니다.

특히 이 사건은 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.8회로 집계되어 가격이 낮다는 사실만으로 빠른 환금성과 수익을 기대하기도 어렵습니다. 권리 및 집행절차가 명확하게 정리된다는 조건에서만 가격상 장점을 평가할 수 있습니다. 따라서 종합적으로는 조건부 검토 대상입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 매각 후 인수권리가 없다는 점과 경매절차가 정상적으로 진행된다는 점을 확인하는 것입니다.