청주지방법원 2025타경5851. 청주시 청원구 주중동 422-16 일원의 건물과 토지를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 등기상 소유자는 남경순·최일학이며, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기부의 말소기준은 2022년 7월 4일 신한은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권들과 충북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 권리가 소멸한다는 사실만으로 이 물건의 취득이 단순해지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구 목록과 일부 토지 지분매각의 관계가 특히 중요합니다. 최저매각가가 39억 원을 넘는 만큼, 실제 취득하는 자산과 독립적으로 처분할 수 있는 자산의 범위가 투자 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 신한은행 근저당

이 사건의 말소기준권리는 을구 2번, 2022.07.04 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-428호가 기재되어 있습니다. 같은 날짜 설정된 을구 1번 근저당권 1,800,000,000원은 2022.07.29 말소되어 현재 유효한 담보권으로 중복 집계하지 않습니다.

을구 4번 1,800,000,000원, 을구 5번 648,000,000원, 을구 6번 240,000,000원의 근저당권도 모두 신한은행을 권리자로 하는 후순위 권리입니다. 이 네 건의 존속 근저당권 채권최고액 합계는 3,408,000,000원입니다. 이는 실제 대출원금이나 현재 확정 채권잔액과 동일한 의미는 아닙니다.

② 점유·인수 분석 — 예상 인수 0원, 명도 위험은 별도

현재 분석상 확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인의 인수금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 공업용 부동산은 주거용 부동산과 달리 사업자 점유, 시설 사용자, 토지 및 건물의 실제 점유관계를 구분해 검토해야 합니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 점유자가 전혀 없거나 명도 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 39.3억을 시세로 착각하면 안 된다

현재 최저매각가는 3,930,380,670원으로 감정가의 100%입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 자체가 입찰가격의 출발점입니다.

하지만 이 사건은 공업용으로 이용되는 토지와 기타 건물, 기계기구, 제시외 건물 등이 함께 매각되는 구조입니다. 이런 부동산은 일반 주거용 부동산처럼 단순히 면적만으로 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 전체 감정가를 토지 시세와 동일하게 해석하는 것은 부적절합니다.

1회 유찰을 가정하면 최저가격은 3,144,304,536원, 2회 유찰을 가정하면 2,515,443,628원입니다. 회차가 내려갈수록 채권자들의 예상 미배당액은 증가하지만, 그 미배당액이 자동으로 매수인의 인수채무로 전환되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,930,380,670원 가정)

현재 최저가에 매각되는 경우를 가정하면, 집행비용 41,703,807원을 제외하고 신한은행 근저당권 및 충북신용보증재단 가압류의 기준 채권금액이 모두 배당됩니다. 소유자에게는 454,010,191원의 잔여금이 발생하는 것으로 계산됩니다.

단, 근저당권의 채권최고액을 기준으로 만든 단순 추정입니다. 을구 2번에 기재된 신용보증기금의 일부 대위변제 및 권리 이전에 따른 실제 배당 귀속은 이 표와 달라질 수 있습니다. 집행비용과 당해세, 최우선변제 등이 확정되면 잔여배당액도 변동할 수 있습니다.

⑤ 토지·시설·환금성 분석 (토지이용 및 등기사항 기준)

• 공업용 이용. 토지이용상황은 공업용으로 기재되어 있습니다. 주거용 아파트나 일반 상가로 가정하여 가치평가할 수 없으며, 실제 시설의 현황과 사용 목적을 따로 확인해야 합니다.
• 토지 규모. 토지면적은 2,985㎡이고 지목은 잡종지입니다. 평지·부정형이며 소로한면 접도 조건입니다. 현황상 토지 면적이 실제 매각으로 취득하는 지분별 면적과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 자연녹지지역. 도시지역 내 자연녹지지역으로 기재되어 있습니다. 현재 시설의 적법한 이용 여부와 향후 증축·용도변경 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 비행안전구역. 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 시설물 높이와 개발계획을 검토할 때 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 상대보호구역. 상대보호구역 저촉 사항이 표시됩니다. 향후 활용 업종에 따른 제한 여부가 검토 대상입니다.
• 가축사육제한구역. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 활용 시 업종과 시설 유형별 제한을 검토해야 합니다.
• 기계기구. 근저당권 변경등기에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-414호, 제2022-415호, 제2022-416호, 제2022-441호가 기재되어 있습니다. 매각에 포함되는 기계기구의 실제 존치·가동·소유관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 이용 형태가 특정될 수 있는 자산입니다. 일괄매각과 일부 지분매각이 동시에 적용되어 전체 자산의 재매각 및 독립적 활용 가능성 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 목록 전체 확인. 건물·토지·제시외 건물·기계기구가 각각 어떤 목록으로 편성됐는지 매각물건명세서와 감정평가 내역을 대조합니다.
• 목록 7~12번 지분권 검증. 정확히 어떤 자산의 어느 지분을 취득하는지 확인하고, 낙찰 이후 공유자와의 사용·관리·처분 관계를 점검합니다.
• 근저당권과 대위변제 확인. 신한은행의 존속 근저당권과 신용보증기금의 167,609,119원 일부 이전등기를 구분하고, 실제 배당 귀속을 점검합니다.
• 기계기구 현장 실사. 공장저당 목록상 시설의 현존 여부, 가동 상태, 반출 여부, 매각 포함 범위를 확인합니다.
• 컨테이너 매각 제외 확인. 목록 5번 지상 이동 가능한 컨테이너의 점유자·소유자와 이동 또는 철거 관계를 확인합니다.
• 점유·명도 조사. 사업장 운영자, 실제 시설 사용자, 임대차 및 사용승낙 관계를 현황조사와 현장 방문으로 확인합니다.
• 토지 규제 검토. 자연녹지지역, 비행안전제5구역, 상대보호구역 등 토지이용 제한과 실제 시설의 적법성을 확인합니다.
• 가격 적정성 검증. 단순한 감정가 할인율이 아니라 인근 유사 공업용 부동산의 실거래, 토지·건물·기계기구별 가치, 지분권의 환금성을 반영한 입찰 상한을 설정합니다.
• 낙찰 이후 비용 점검. 취득 관련 세금, 시설 보수, 공용비용, 점유 정리, 설비 이전 및 관리비용 등을 별도 계산합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 기일 변경 여부를 반드시 다시 확인합니다.

맺으며 — “권리는 소멸해도, 활용 위험은 남는다”

이 사건은 겉으로만 보면 단순한 담보권 실행 경매입니다. 2022.07.04 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 최저가 기준 예상 인수액도 0원입니다. 등기상 근저당권을 낙찰자가 직접 승계하는 구조는 아닙니다.

그러나 매각대상은 일반적인 단독 주거시설이 아닙니다. 공업용으로 이용되는 토지와 건물, 기계기구를 일괄매각하면서 일부 목록은 지분만 매각합니다. 여기에 매각에서 제외되는 컨테이너와 여러 공장저당 목록까지 겹쳐 있습니다.

최저매각가 3,930,380,670원이 감정가와 같다는 사실만 확인될 뿐, 실거래가격 대비 가격경쟁력은 아직 입증되지 않았습니다. 유찰에 따라 가격이 내려갈 수 있어도 일부 지분매각과 시설의 활용·처분 제한이 해소되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 보수적 접근입니다. 등기상 인수 부담은 낮지만, 취득 범위·사용 가능성·독립적인 환금성이 불확실한 공업용 복합자산이므로 신건 최저가만 보고 응찰하기는 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가의 할인율보다 실제로 무엇을 취득하고, 그것을 얼마나 자유롭게 사용할 수 있는지에 있습니다.