대전지방법원 2025타경3564. 대전 유성구 전민동에 있는 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 2002년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물이며, 2층부터 4층까지 각 층이 5가구의 주거공간으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 271.6㎡, 최저매각가격은 1,233,503,020원입니다.

이 사건은 최저가가 얼마나 내려갈지가 먼저가 아닙니다. 어떤 임차인의 보증금이 배당으로 전액 정리되고, 어떤 권리가 매수인에게 남는지가 투자 결과를 결정합니다. 특히 오래된 임차인의 전입과 확정일자가 확인되고, 매각물건명세서에만 확인되는 점유 관련 명의가 별도로 있어, 등기순위뿐 아니라 실제 점유 및 배당관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증

현재 임의경매개시결정은 2025.06.02 접수됐습니다. 2024.04.23에 개시된 별도의 임의경매는 취하돼 등기가 말소됐습니다. 신동이와 정장미의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 그것만으로 임차인의 미배당 보증금까지 모두 소멸한다고 결론 내릴 수 없습니다.

특히 신희섭의 302호 주택임차권등기는 2024.03.05 접수됐으며, 임대차와 전입일은 그보다 앞섭니다. 2024년 가압류를 기준으로 작성된 권리판정과 2016년 근저당권에 따른 실제 배당순위가 서로 다를 수 있어 배당표 전체의 재검산이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 대항력이 핵심

현재 확인되는 임차인은 실제 임차인으로 기재된 17명입니다. 이 가운데 14명은 주택임차권등기와 보증금액이 확인되며, 나머지 3명은 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 확인되는 인원은 없습니다. 다만 미상 명의의 실제 점유 및 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 시세가 아니라 실질취득을 봐야 한다

현재 최저매각가격은 1,233,503,020원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 충분히 변제되지 않으면, 매수인의 실질취득금액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다. 입찰가가 하락하더라도 인수액이 늘면 실제 취득비용은 기대만큼 줄지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득금액은 보증금 수준에서 사실상 고정될 수도 있습니다.

실질취득은 매각가와 예상 인수액을 합한 값이며 취득세·명도비·수선비 등은 제외했습니다. 각 회차 인수액은 현재 배당가정에 따른 추정치로, 확정된 인수액 또는 상한이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,233,503,020원 가정)

제시된 예상배당에 따르면 집행비용 14,735,030원, 임차인 배당 872,000,000원, 가압류 배당 119,000,000원, 소유자 잔여 227,767,990원입니다. 이 배당은 확정배당이 아니며 당해세·최우선변제 등이 미반영되어 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 전민동 대전전민고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다가구주택과 점포 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2002.02.20 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 2~4층은 층별 5가구의 다가구주택으로 이용되며 난방·급배수·전기·보안설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 271.6㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지로 제2종일반주거지역에 속합니다. 개별공시지가는 1,267,000원/㎡입니다.
• 규제. 국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역 등에 해당하며 역사문화환경보존지역과 저촉됩니다. 관련 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 제시외 증축. 제1종근린생활시설(사무소) 28.81㎡ 연벽증축 부분은 건축물대장에 기재돼 있지만 건물등기사항증명서에는 기재되지 않았습니다. 일괄매각에 포함되므로 공부정리 및 이용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택은 임차인 보증금 정산과 명도, 임대차 운영현황이 매매가격에 영향을 미칩니다. 최근 거래가격 비교가 확인되지 않아 환금성 및 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확정. 2016.07.21 남대전새마을금고 근저당권과 2024.05.03 신동이 가압류의 순위를 재확인하세요. 현재의 판정 충돌이 해소되지 않으면 후순위 권리 소멸과 임차권 인수범위 판단도 신뢰할 수 없습니다.
• 임차인별 대항력. 임차권등기 14명의 최초 점유·전입, 확정일자, 배당요구와 인도관계를 호실별로 대조해야 합니다. 등기상 말소 대상이라는 표시만으로 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 미상 임차인 확인. 김혜연·기사항전·조재웅의 실제 임차관계와 보증금, 전입일을 확인하세요. 최민국과 구동륜 역시 대항력 판정이 확정되지 않았습니다.
• 김진아 호실 확인. 과거 305호 임차권등기가 말소된 뒤 405호 임차권등기가 확인됩니다. 실제 임대차 목적물과 보증금 중복 여부를 원본으로 검증해야 합니다.
• 배당계산 검증. 현재 배당표에서는 신청채권자 배당액이 0원이며, 2016년 근저당권에 대한 배당도 별도로 반영되지 않았습니다. 이를 수정하지 않고 예상 인수액 0원을 확정적으로 활용하면 위험합니다.
• 실질취득비용. 응찰금액뿐 아니라 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비, 수선비, 제시외 건물 관련 비용을 고려하세요.
• 제시외 건물 확인. 28.81㎡ 증축 부분의 등기 여부, 건축물대장과의 관계, 건축법상 상태 및 향후 처분 가능성을 점검하세요.
• 가격 검증. 최근 다가구주택 실거래와 토지·건물 가치, 임대수익 및 보증금 부담을 독립적으로 산정하세요. 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 가정하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 남는 보증금”

대전 전민동 2025타경3564는 단순한 다가구주택 투자물건이 아닙니다. 확인 보증금만 982,000,000원이고, 미상임차인과 말소기준 판정 충돌, 근저당권 배당 누락 의심이 함께 존재합니다.

신건 최저가 1,233,503,020원에서는 예상 인수액이 0원으로 계산되지만, 이것이 법적으로 검증된 확정 인수액은 아닙니다. 2회 유찰 시에는 35,852,487원의 인수가 추정되며, 권리관계를 바로잡은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리 재검증 전 입찰 보류입니다. 2016년 근저당권과 임차인들의 대항력 및 우선변제관계, 미상 보증금과 실제 배당가능액을 확정한 다음에야 실질취득금액과 적정 응찰가를 계산할 수 있습니다. 현재 단계에서 낮아 보이는 최저가에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.