청주지방법원 2025타경51455. 청주시 청원구 오창읍 이안오창아파트 701동 902호, 전용 84.8307㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 곽현수로, 2017년 6월 9일 거래가 171,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 삼성화재해상보험주식회사 명의의 채권최고액 162,960,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 대부업체 근저당권과 전세권, 카드사·금융회사 가압류, 국세 압류까지 이어졌고 2025년 7월 4일 주식회사엔케이대부중개의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재는 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 핵심은 여러 채권자가 있다는 사실 자체보다 낙찰 후 어떤 권리가 남는지, 그리고 현재 가격이 실제 거래시장과 얼마나 떨어져 있는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·전세권·가압류 모두 소멸

말소기준은 2017년 6월 9일 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 162,960,000원이고, 매각으로 소멸할 권리입니다. 2021년 설정된 저스트인타임대부 근저당권(84,500,000원)은 이미 말소됐으며, 2022년 설정된 엔케이대부중개의 근저당권(112,500,000원)과 전세권(5,000,000원)은 매각으로 소멸할 권리입니다.

신한카드 7,030,131원, 국민은행 8,225,935원, 한국캐피탈 49,272,801원의 가압류와 국세 압류도 말소기준 이후의 등기로서 매각 소멸 대상입니다. 등기상 채권자 수가 많다는 이유만으로 이 채권액 전부를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인 없음. 확인된 임차인 수는 0명입니다. 전세권 설정 사실만으로 별도의 대항력 있는 주택임차인이 존재한다고 단정할 수 없으며, 현재 실제 점유자가 누구인지는 명도 전 확인 사항입니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 71.5%

이안오창아파트는 818세대이며, 평가대상 전용면적은 84.8307㎡입니다. 동일 평형대 전용 84.83~84.84㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 전체 평균만 보는 것이 아니라 최근 12개월 평균 241,833,333원과 최신 거래 242,000,000원(2026년 9월)을 함께 확인합니다.

거래가격 범위는 220,000,000~264,000,000원입니다. 최저 거래가격인 220,000,000원과 비교해도 현재 최저매각가 172,900,000원은 낮습니다. 최근 12개월 평균과의 차액은 약 68,933,333원이고, 최신 거래가격과의 차액은 69,100,000원입니다.

즉 현재 최저가는 최근 평균의 71.5%로, 감정가 대비 할인뿐 아니라 실제 거래가격에 비해서도 가격상 여유가 확인되는 구간입니다. 다만 이는 최저가 기준 비교로, 최종 낙찰가가 경쟁 입찰로 높아지거나 명도·수리·취득 부대비용이 발생하면 실질적인 여유는 줄어듭니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 반영하고 삼성화재해상보험 근저당권, 엔케이대부중개 근저당권 순으로 배당이 배분됩니다. 청구액이 배당액보다 큰 채권자가 있으며, 미배당 채권이 있다고 해서 곧바로 매수인 인수채무가 생기는 것은 아닙니다.

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 국세 압류와 관련한 실제 조세채권 배당, 당해세 및 법정 우선순위에 따른 조정은 반영되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화

다시 유찰되면 최저매각가는 121,029,999원, 그다음 유찰 시에는 84,720,999원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려갈수록 채권자 미배당이 커지는 것이지, 매수인의 권리 인수액이 함께 커지는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 오창읍 각리중학교 남서측 인근. 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북측과 서측의 포장도로를 통해 출입할 수 있으며 단지 내 도로도 포장돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 15층 건물의 9층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 지정이 있고, 오창과학산업단지 지구단위계획구역 내에 위치합니다. 각리중학교·각리초등학교 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 839,600원/㎡. 단지 부지는 인접지와 대체로 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 818세대 단지이며 최근 동일 평형 거래는 220,000,000~264,000,000원에 분포합니다. 실거래는 존재하지만 단지 경매물건 평균 4.9회 유찰 이력을 감안해 재매각 시 가격 및 소요 기간은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교. 최저가 172,900,000원과 최근 평균 241,833,333원, 최신 거래 242,000,000원을 비교하되 층·향·수리 상태 차이를 고려하세요.
• 실제 점유자 확인. 임차인 조사상 0명이지만 현재 누가 점유하는지는 별도 확인해야 합니다. 소유자나 제3자 점유에 따라 명도 비용과 기간이 달라질 수 있습니다.
• 전세권 확인. 엔케이대부중개의 전세권 5,000,000원은 매각 소멸 대상입니다. 전세권자와 실제 점유자가 동일한지, 별도의 사용관계가 존재하는지 확인하세요.
• 국세 압류·배당. 동청주세무서장의 압류가 있으며, 실제 국세채권과 법정 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인에게 별도 법정 부담이 발생하는지도 원본 서류로 검토하세요.
• 관리비. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성을 확인하고, 관리사무소에 체납액을 문의하세요.
• 입찰자금. 최저가의 10% 기준 보증금은 17,290,000원입니다. 특별매각조건에 따라 실제 납부 조건이 달라질 수 있으니 매각기일 공고를 확인하세요.
• 경매 경쟁·유찰. 단지 평균 4.9회 유찰이라는 이력이 있으므로 현재 가격이 저렴하다는 이유만으로 예상 낙찰가격과 매각 가능성을 낙관하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 내려왔다”

청주 이안오창 701동 902호는 말소기준 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없는 물건입니다. 채권자는 여러 곳이고 미배당 규모도 175,309,467원으로 크지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 측면에서는 감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰돼 172,900,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 241,833,333원과 비교하면 71.5% 수준으로, 현재 최저가에 분명한 가격 차이가 있습니다.

다만 단지 경매물건 평균 4.9회 유찰이라는 이력이 있고, 실제 점유 상태 및 국세 압류 관련 배당·명도 변수를 확인해야 합니다. 따라서 권리분석은 긍정, 가격도 매력적, 현장·명도·환금성 확인 후 입찰 판단이라는 결론입니다. 낙찰가가 높아질수록 최근 시세와의 차이는 줄어든다는 점을 끝까지 유지해야 합니다.