대전지방법원 2025타경503303. 세종특별자치시 도담동 라온프라이빗시티2 제1동 5층 525호, 전용 19.1676㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 한해란이며, 2021년 5월 100,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이번 경매는 임차인 유슬기가 신청한 강제경매입니다. 임차보증금 97,000,000원을 돌려받지 못한 상황에서 임차권등기와 강제경매가 이어진 구조로 해석됩니다.
가장 중요한 것은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 유슬기는 2022.10.06 전입 및 점유를 시작했고, 최초 말소기준권리로 기재된 국의 압류는 2024.08.22 접수됐습니다. 임차인은 확정일자와 배당요구도 갖추고 있지만, 우선변제권이 있다고 해서 미배당 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건은 잔액 인수가 매각물건명세서에 명시된 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 제1동 제5층 제525호 · 도로명주소 보듬3로 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 19.1676㎡ · 8층 중 5층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.05.18 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유슬기 / 97,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 유슬기 / 97,000,000원 (대항력 있음, 임차권등기) |
| 매수인 인수 예상 | 13,930,000원 (신건 매각가 가정) |
| 실질취득 예상 | 97,000,000원 (낙찰가 + 인수) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수의 결정적 차이
2015년 한국산업은행 근저당권(채권최고액 36,000,000원)은 2019.02.01 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.08.22 접수된 국의 압류입니다. 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 대항력을 취득한 임차인의 보증금 반환채무는 별도로 판단해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 유슬기 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입·점유 2022.10.06 확정일자 2022.09.16 |
97,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
잔액 인수
배당요구 확인 · 2024.10.07 임차권등기 |
유슬기는 보증금 97,000,000원의 실제 임차인 1명이며, 동시에 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임차권등기와 경매신청 채권은 동일인의 동일 보증금과 연결되므로 97,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
라온프라이빗시티Ⅱ의 유사 전용면적 거래를 살펴보면 전체 12건 평균은 82,750,000원이지만, 최근 12개월 4건 평균은 77,250,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 9.6% 하락한 흐름이며, 2026년 9월 최신 거래는 68,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 19.91㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2026.06 | 19.62㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 19.62㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 19.17㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2024.08 | 19.62㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 77,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 82,750,000원 |
최저매각가 85,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 110.0%입니다. 그러나 실제 취득 부담은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 97,000,000원이므로, 최근 시세 대비 약 125.6%가 됩니다. 최신 거래 68,000,000원과 비교하면 약 142.6% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 유슬기 · 우선변제 | 97,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 유슬기 | 97,000,000원 | 0원 (별도 추가배당 없음) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | — | 13,930,000원 |
집행비용 1,930,000원을 먼저 공제하고 임차보증금에 83,070,000원을 배당하는 추정입니다. 동일인인 유슬기의 경매신청 채권을 별도 보증금으로 중복 계산하지 않았습니다. 미배당 보증금 13,930,000원은 매수인 인수로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 85,000,000원 | 13,930,000원 | 98,930,000원이 아닌 98,930,000원* |
| 1회 유찰(80%) | 68,000,000원 | 30,624,000원 | 98,624,000원* |
| 2회 유찰(64%) | 54,400,000원 | 43,979,200원 | 98,379,200원* |
* 회차별 낙찰가와 예상 인수액을 단순 합산한 수치에는 배당 전 공제되는 집행비용이 포함됩니다. 따라서 실제 매수인 총 현금 부담 추정치는 위 합계에 가깝고, 보증금 97,000,000원은 임차인에게 귀속되는 금액의 기준선입니다. 회차가 내려가도 실질취득은 97,000,000원보다 낮아지지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 도담동 늘봄초등학교 남동측 인근입니다. 대규모 아파트단지, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 공원, 관공서와 학교 등이 분포하는 행정중심복합도시 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 BRT 정류장 및 간선도로 접근성을 고려할 때 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다. 동측 왕복 6차선 도로와 남·서측 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 호실입니다. 위생·난방·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)입니다. 공시지가 4,395,000원/㎡이며 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 표시됐습니다.
- 환금성. 291세대, 2014.11.12 준공 단지입니다. 유사면적 거래가격은 68,000,000원에서 95,000,000원까지 편차가 있으며, 최근 가격 하락과 평균 5.1회 유찰 이력을 감안해 매도 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 을구 순위 3번 주택임차권의 미배당 보증금 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 실질취득액 기준. 낙찰가에 미배당 보증금과 집행비용 영향을 합산해 판단해야 합니다. 신건 단순합산 예상 총부담은 98,930,000원입니다.
- 대항력·우선변제. 전입 2022.10.06, 확정일자 2022.09.16, 말소기준 압류 2024.08.22의 선후관계를 원본으로 대조하세요.
- 임차인과 신청채권자 관계. 유슬기의 임차보증금과 강제경매 신청 채권이 동일한 채권인지, 보증금 지급 사실과 임차권등기 경위를 확인하세요.
- 현장 및 점유. 감정평가는 외부관찰과 탐문 등에 의한 것이고 임대관계의 현장 확인에는 한계가 있습니다. 실제 점유상태와 내부상태를 별도 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래 68,000,000원, 최근 12개월 평균 77,250,000원, 가격 추세 -9.6%를 우선 반영하세요. 과거 평균 82,750,000원만을 기준으로 할인율을 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세 등의 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 배당요구 내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 97,000,000원이 매각대금보다 커서 생기는 인수형 경매입니다. 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수하도록 명세서에 명시되어 있으므로, 낙찰가만을 기준으로 시세와 비교하는 것은 잘못된 접근입니다.
신건 예상 인수액은 13,930,000원이고, 집행비용을 포함한 단순 총취득 부담은 약 98,930,000원입니다. 최근 12개월 시세 평균 77,250,000원, 최신 거래 68,000,000원, 최근 하락 추세 -9.6%를 함께 고려하면 가격 매력은 낮습니다. 단지 평균 유찰도 5.1회이고 원룸형 도시형생활주택의 환금성까지 검토해야 합니다.
결론은 권리 위험과 가격 부담이 모두 큰 D등급 검토 대상입니다. 단순히 한두 차례 유찰을 기다리는 방식으로는 실질취득액이 최근 시세 아래로 내려오지 않습니다. 임차인의 인수조건이나 실제 보증금 채무가 달라지는 확정적인 근거가 없는 한, 입찰보다는 관망이 적절한 사건입니다.
