청주지방법원 2026타경144. 산남동 46-35 소재 지하1층 제201호와 토지 관련 권리를 포함하는 경매입니다. 사건 용도는 근린주택 + 토지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 목록 2번과 3번은 지분매각이라고 기재돼 있습니다.
등기부상 소유자는 이진아입니다. 최초 근저당권은 이미 해지·말소됐고, 현재 권리판단의 중심은 오송농업협동조합의 가압류입니다. 그러나 근저당권이 말소됐다는 사실만으로 안전하다고 볼 수는 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있으며, 그 보증금이 알려지지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 지1층201호 도로명주소: 충청북도 청주시 서원구 원흥로 11-21 |
| 물건종류 | 근린주택 + 토지 · 감정 이용상태: 공동주택(연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 4층 중 지하 1층 제201호 |
| 면적 참고 | 실거래 비교 대상 면적 76.015㎡ · 토지 공부 면적 1,178.0㎡ (일괄매각 및 지분 범위 별도 확인) |
| 소유자 | 이진아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 220,494,818원 / 220,494,818원 (신건) |
| 신청채권자 | 곽문희 · 청구금액 180,843,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 2번, 3번 지분매각 |
| 임차인 | 곽문희 · 2017.07.14 전입 · 보증금 미상 |
| 말소기준권리 | 2024.12.04 오송농업협동조합 가압류 · 20,359,093원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 보증금 승계 위험
말소기준권리는 2024.12.04 오송농업협동조합 가압류입니다. 2016.11.30 설정된 청주축산업협동조합 근저당권 156,000,000원은 2017.07.27 해지돼 이미 말소됐습니다. 김태경의 2024.08.05 가압류 40,000,000원도 2026.05.11 말소됐고, 관련 2025년 강제경매 역시 취하됐습니다.
그 밖의 오송농업협동조합 가압류와 그 이후 서청주농업협동조합·청주축산업협동조합의 가압류, 청주시 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 등기상 압류·가압류의 소멸과 별개입니다.
임차인 분석 — 곽문희의 지위가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽문희 | 전체 | 2017.07.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미확인 | 잔액 인수 가능 |
실제 임차인 신고 1명. 배당요구일 2026.05.07. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으며, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 관련 내용이 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 42.3% 높다
산남동 46-35, 전용 약 76㎡대 연립주택 거래 사례입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 전체 거래 평균보다 최근 거래 155,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.02㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2024.04 | 76.29㎡ | 2층 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | — | 신건 | 220,494,818원 |
2024.04 거래가 205,000,000원이었던 사례와 비교하면, 2026.04 거래는 155,000,000원입니다. 거래가 추세 지표는 -24.4%를 나타냅니다. 표본이 적어 개별 호수의 가격을 확정하기는 어렵지만, 최근 거래가 과거보다 낮아졌다는 점은 분명하게 고려해야 합니다.
감정가 220,494,818원은 전체 평균 180,000,000원의 122.5%, 최근 12개월 평균 155,000,000원의 142.3%입니다. 최근 거래와 비교하면 65,494,818원 높은 가격입니다. 더구나 비교 거래는 2층인 반면 경매 대상은 지하 1층이어서 층별 이용 여건을 동일하게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,494,818원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,886,927원 |
| 1. 가압류 · 오송농업협동조합 | 20,359,093원 | 20,359,093원 |
| 2. 가압류 · 서청주농업협동조합 | 20,839,946원 | 20,839,946원 |
| 3. 가압류 · 청주축산업협동조합 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 경매신청채권자 · 곽문희 | 180,843,500원 | 135,408,852원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 262,042,539원 | 216,607,891원 |
위 추정에 따르면 채권자 배당 부족액은 45,434,648원이고 소유자에게 돌아갈 잔여대금은 0원입니다. 신청채권자 곽문희 역시 청구금액 180,843,500원 중 135,408,852원만 배당받는 것으로 추정됩니다.
위 배당표는 집행비용 추정치 및 기재된 채권액을 바탕으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인의 우선변제 및 실제 배당순위 등을 확정 반영한 법원 배당표가 아닙니다. 특히 대항력 임차인의 보증금과 미배당 인수액은 미확정이므로 위 예상배당과 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 220,494,818원 | 45,434,648원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,395,854원 | 88,916,227원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 141,116,683원 | 123,701,490원 | 미확정 |
1회 유찰 후 최저가 176,395,854원도 최근 거래 155,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 최저가 141,116,683원은 최근 거래보다 낮아지지만, 이는 어디까지나 입찰가격만의 비교입니다. 임차보증금 인수액을 모르는 상태에서 해당 가격을 매수인의 최종 취득비용이나 저가매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산남고등학교 남측 인근으로, 아파트·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 간선도로를 이용할 수 있어 교통 여건은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 4층 건물이며, 대상은 지하 1층 제201호입니다. 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역으로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지의 형상은 완경사지이며 북동측에 약 8m 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·학교 상대보호구역 관련 사항이 있으며, 주변 자연경관지구·공원시설 등과 접한 사항도 확인됩니다.
- 환금성. 비교 대상의 세대수는 11세대이고 확인 실거래는 2건입니다. 2024.04 거래와 2026.04 거래 사이 가격 하락이 관찰되며, 지하층이라는 점과 지분매각 조건까지 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 곽문희의 실제 임대차계약, 보증금 액수, 지급내역, 확정일자 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당 검증. 2017.07.14 전입과 2024.12.04 말소기준권리의 선후관계를 확인하고, 배당요구일 2026.05.07 및 실제 배당받을 권리와 금액을 검토해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 곽문희가 임차인이자 경매신청채권자로 기재된 경위를 검토해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 보증금 인수를 배제해서는 안 됩니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 최근 실거래와 비교해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 최종 투자비용도 미확정입니다.
- 일괄매각·지분 범위. 목록 2번·3번의 실제 매각 지분, 토지 지분 및 권리관계를 매각물건명세서와 등기·토지대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 지하층 현장 조사. 채광, 환기, 누수, 습기, 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 압류와 세금. 청주시 압류 관련 체납액, 당해세, 집행비용 및 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래는 1건에 불과하고 가격 추세는 -24.4%입니다. 추가 실거래와 유사 지하층 사례를 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.22 매각기일 전 사건 진행상태, 변경·취하 여부, 매각조건 및 최신 명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 하락보다 보증금 확인이 먼저”
이 경매는 말소되는 가압류가 많다는 사실보다 선순위 임차인의 보증금이 미상이라는 사실이 더 중요합니다. 임차인 곽문희는 경매신청채권자와 같은 이름으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 관계인 여부를 검증하되, 법적 근거 없이 인수 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
가격 역시 불리합니다. 신건 최저가 220,494,818원은 최근 실거래 155,000,000원의 142.3%이고, 가격 추세는 -24.4%입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 보증금 인수액이 늘면 실질취득비용은 낮아지지 않을 수 있습니다. 지하층 특성 및 토지 지분매각 조건까지 겹쳐 있습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 보증금·배당·취득 지분의 확정이 우선입니다. 현재는 권리 위험을 정량화할 수 없고 가격 메리트도 부족합니다. 임차보증금과 실제 배당 가능액이 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 검토할 수 있는 사건입니다.
