대전지방법원 2026타경600216. 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 69-4에 소재하는 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 136.0㎡, 지목은 대(垈), 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다. 건물 등기상 소유자는 배석규이며, 2021년 6월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

일반적인 후순위 압류와 경매개시결정은 매각 후 말소될 예정입니다. 그런데 실제 활용 측면에서는 등기보다 먼저 살펴야 할 문제가 있습니다. 남측에 접한 타인소유 토지를 진입로로 사용하고 있다는 사실입니다. 출입 권원이 확실하지 않다면 낙찰 후 통행, 재건축, 처분 과정에서 예상하지 못한 제약이 발생할 수 있습니다. 여기에 제시외 창고와 외부계단·차양의 포함 범위, 임대관계, 근저당 변경 내역까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 변경 이력이 중요

말소기준권리는 2021년 6월 7일 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 36,000,000원이었으나, 2022년 4월 26일 84,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 설정된 세종특별자치시 압류, 박종명의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

중소기업은행의 과거 근저당권은 2006년 3월 6일 말소되었고, 박성구의 과거 가압류와 국가의 세무서 압류도 이미 말소된 상태입니다. 소유권 변동 및 채권최고액 변경사항은 별도로 구분해 판단해야 합니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 부재로 단정할 수 없다

확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 임차인 명단이 없다는 이유로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다.

예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 확인된 등기권리와 배당 가정을 바탕으로 한 결과입니다. 임대관계가 미상인 이상 실제 인수금액이 확정적으로 0원이라고 보장할 수 없습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본 및 현장 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 신건 173,120,000원의 경쟁력은 미확인

감정가와 최저매각가격은 동일한 173,120,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 현재는 감정가 전액이 입찰 기준금액입니다.

다만 이 물건은 공동주택처럼 동일 평형 실거래를 직접 비교하기 어려운 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 인근 유사 용도 토지와 건물의 거래사례, 건물 상태, 진입로의 법적 안정성 등을 함께 살펴봐야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 가격 가정이며, 실제 매각가격이나 향후 유찰을 예측한 것이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,120,000원 가정)

위 배당표는 근저당 36,000,000원과 신청채권자 청구액 6,751원을 반영한 단순 추정입니다. 근저당 변경등기상 채권최고액 84,000,000원, 세종특별자치시 및 국민건강보험공단 압류 관련 배당 가능성, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 잔여금 133,889,569원을 확정 금액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 대동초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 종교시설, 교육시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지 특성. 토지 136.0㎡, 지목 대, 평지, 자루형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 남측 타인소유 토지를 진입로로 이용하는 점과 함께 살펴야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 조치원대동초등학교 상대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 450,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지의 실제 매매가격이나 일괄매각 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 매각에 포함되는 제시외 창고 및 외부 시설물은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트와 달리 진입로 권원, 개별 건축물 상태, 토지의 형상과 활용 가능성이 매수자 판단에 크게 작용할 수 있습니다. 시세 검증과 접근권 확보 여부가 향후 매각 가능성을 좌우할 핵심 변수입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 진입로 권원. 신흥리 70-5 토지의 소유관계, 통행 승낙 및 등기된 통행 관련 권리, 법적 통행 가능 여부를 우선 조사합니다.
• 토지·건물 일괄매각. 신흥리 69-4 토지와 건물, 제시외 창고, 외부계단 및 차양의 매각 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가 원본으로 대조합니다.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 36,000,000원이 84,000,000원으로 변경된 사항을 확인하고, 실제 채권액과 예상배당의 일치 여부를 검증합니다.
• 경매 사건번호. 2026타경600216과 등기부의 2026타경600736 관계를 확인하고, 해당 건물과 토지가 동일한 매각절차에 포함되는지 검토합니다.
• 임대·점유관계. 임대관계 미상으로 기재된 만큼 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 대항력 가능성 및 명도 부담을 확인합니다.
• 세금·기타 배당. 압류권자의 채권신고액, 우선 배당되는 조세·공과금 및 집행비용 등을 확인하여 예상 잔여금과 배당순위를 재검토합니다.
• 시세 검증. 조치원읍 신흥리 인근의 유사 토지 및 건물 거래사례를 확보하고, 진입로 사용에 따른 위험과 건물 상태를 반영한 입찰 상한을 산정합니다.
• 현장·원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항증명서, 지적도, 건축물대장과 현장을 반드시 대조합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 출입할 권리”

세종 조치원 신흥리 69-4의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 세종중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이며 후순위 압류와 경매개시결정도 매각 후 소멸할 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 후순위 권리 소멸 여부만이 아닙니다. 타인소유 토지를 이용하는 진입로가 가장 먼저 확인해야 할 사항입니다. 여기에 임대관계 미상, 근저당 채권최고액 변경, 등기상 경매 사건번호 불일치까지 겹칩니다. 현재 신건 가격 173,120,000원이 시세 대비 유리한지도 검증되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 확인 우선입니다. 통행 권원과 점유관계, 실제 채권액 및 사건기록을 확인한 다음에야 취득위험과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 단순히 예상 인수액이 0원이라는 이유로 안전한 경매물건이라고 평가해서는 안 됩니다.