대전지방법원 2026타경600276. 대전광역시 동구 용전동 소재 부동산의 임의경매입니다. 경매 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택, 부속건물은 창고 등입니다. 따라서 일반적인 다세대주택 한 호실을 매수하는 경매와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.

등기상 2020년 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 후 상속으로 소유자가 변경됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 한영환 지분에 대한 국가의 압류가 발생했으나 두 압류 모두 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 말소기준 근저당은 건물 외에 용전동 149-22 토지 및 149-31 토지의 구자락 지분을 공동담보로 표시합니다. 매각물건명세서에도 일괄매각·목록1 지분매각이 명시되어 있습니다. 낙찰로 취득하는 토지 지분의 정확한 범위와 다른 공유자의 권리는 별도로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사

기존 용전동새마을금고 및 동대전새마을금고 관련 근저당권은 2020.03.23 말소등기됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2020.03.09 한국주택금융공사 근저당권입니다. 해당 근저당은 경매의 말소기준이면서 매각으로 소멸할 권리입니다.

2026.03.09 임의경매개시결정과 2026.04.30·2026.05.13 한영환 지분에 대한 국가 압류도 후순위 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 표시됩니다. 압류채권이 존재한다는 사실과 낙찰자가 압류 자체를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.

② 점유·임대차 — 대항력 미상, 현장 확인 필요

감정평가 과정에서 이해관계인이 부재하여 임대내역은 미상으로 파악됐습니다. 확인된 임차인의 보증금이나 확정일자, 전입일에 관한 구체적인 사실이 없어, 현재 점유자의 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.

또한 공유자들이 상속으로 소유권을 취득한 건물이므로, 실제 점유자가 기존 소유자와 관계된 사람인지, 공동상속인인지, 별도 임차인인지도 구별해야 합니다. 소유권이전과 점유 이전은 서로 다른 절차입니다.

③ 가격 판단 — 신건 감정가와 지분매각의 변수

감정가와 최저매각가격은 모두 272,270,150원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 금액을 주변 시세와 직접 비교할 만한 거래 사례가 확인되지 않으므로, 감정가보다 싸거나 비싼지를 단정할 근거는 부족합니다.

더구나 이 사건은 일반 주택 단독 매각과 달리 토지 지분 및 제시외 건물 포함 일괄매각 조건이 있습니다. 토지의 소유 범위, 실제 사용 가능성, 공유관계, 건물 상태를 함께 평가해야 감정가격의 타당성을 판단할 수 있습니다.

유찰 시나리오는 가정 가격에 따른 배당모형입니다. 장래 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 부족분이며, 그 자체가 매수인 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,270,150원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,611,782원, 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 기준 199,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 68,658,368원이 남는 것으로 산정됩니다.

근저당 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준 모형입니다. 경매 신청 청구액 99,278,109원과 구분해야 합니다. 국가 압류에 관련된 조세채권의 실제 배당순위, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았으므로 소유자 잔여액과 배당순위는 변동될 수 있습니다. 특히 조세채권의 법정기일에 따른 우선순위 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 용전동 용전초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·학교·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스 승강장이 위치합니다. 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 이용상태. 감정상 주건물은 단독주택, 부속건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 주건물은 연와조 및 세멘벽돌조 스라브즙 단층으로, 기본적인 급배수·난방·전기설비가 있습니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물인 창고 등과 차양이 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 목록1은 지분매각이므로 토지 취득 범위와 실제 사용관계를 먼저 확인해야 합니다.
• 토지 이용·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다. 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 토지 표시. 확인된 토지 특성에는 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 면적 67.8㎡, 공시지가 239,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이 면적이 매수인에게 전부 이전되는 지분 면적을 의미하는 것은 아닙니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 토지의 권리범위는 별개로 확인해야 합니다.
• 환금성. 공유 토지의 지분 취득이 포함된 매각은 일반적인 단독 소유 부동산보다 처분·활용 조건을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 단순히 건물 위치와 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지분 범위. 일괄매각 목록1의 정확한 지분율, 149-22·149-31 토지의 공유관계, 각 목록별 취득 범위와 공동담보 관계를 확인하세요.
• 건물·토지 관계. 건물 소유권과 토지 사용권이 어떻게 연결되는지, 공유자와의 사용관계나 별도의 분쟁 가능성이 있는지 검토하세요.
• 임대차·점유 확인. 현황조사서와 전입세대·점유 상황을 대조해 실제 임차인, 보증금, 확정일자 및 대항력 유무를 확인하세요.
• 금지사항등기. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 매각 후 어떻게 정리되는지 집행법원과 등기 원본을 통해 확인하세요.
• 국가 압류·조세. 한영환 지분에 관한 대전세무서장·북대전세무서장 압류의 원인채권과 법정기일, 당해세 및 배당 우선순위를 점검하세요.
• 제시외 건물. 창고와 차양의 실제 위치, 구조, 사용상태 및 감정평가상 포함 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 272,270,150원을 시세로 단정하지 말고 주변 주택·토지 거래와 실제 취득 지분의 가치를 비교하세요.
• 입찰자금. 최저가 기준 입찰보증금은 매각공고상의 보증금액을 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 및 공유관계 정리에 필요한 비용도 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각목록의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “말소될 권리보다 취득할 권리의 범위”

이 사건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 199,000,000원 근저당입니다. 후순위 임의경매개시결정과 국가 압류도 매각으로 소멸하는 구조여서, 등기상 말소 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 취득 대상에는 토지 지분이 포함되어 있고, 건물은 감정상 단독주택과 부속 창고로 사용 중입니다. 실제 임대차 관계도 확인되지 않았습니다. 이는 권리분석을 끝냈다고 보기 어려운 중요한 변수입니다.

게다가 신건 최저가 272,270,150원이 시세보다 저렴한지 확인할 실거래 근거가 없습니다. 유찰 가정 가격이 내려간다 해도 지분매각과 점유 문제는 그대로 남을 수 있습니다. 말소 권리는 긍정적이지만, 취득 범위·점유·가격 검증 전에는 신건 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.