대전지방법원 2026타경600307. 충청남도 금산군 제원면 천내리 523-4의 토지와 주택을 대상으로 하는 임의경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 2층 건물로, 사용승인일은 1999년 7월 5일입니다. 소유자는 김화중이며 근저당의 채무자는 주식회사금산철강입니다.
등기상 핵심은 2024년 12월 3일 주식회사대명철강 근저당권입니다. 채권최고액 100,000,000원의 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 대전세무서장의 압류, 충남신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 채무의 소멸과 건축물의 적법성, 통행 가능성, 타인 토지 사용권은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 제원면 천내리 523-4 도로명주소: 충청남도 금산군 제원면 인흥동길 13-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 208.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 1999.07.05 사용승인 · 2층 불법 증축 |
| 소유자 | 김화중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,770,080원 / 186,770,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대명철강 / 93,580,379원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.03 주식회사대명철강 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정평가 및 매각 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 위험을 구분
말소기준은 을구 7번 주식회사대명철강 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 국세 관련 압류, 충남신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 제원농업협동조합·하나은행·신한은행 근저당권과 금산축산업협동조합·주식회사대명철강의 과거 가압류는 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 비교 — 실거래 검증 전에는 신건 메리트 판단 불가
현재 최저매각가는 186,770,080원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 매매시장보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 186,770,080원 | 평가기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 186,770,080원 | 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 149,416,064원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 119,532,851원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | — | 비교거래 확인 필요 |
유찰 시 최저가가 낮아지더라도 곧바로 저렴해지는 것은 아닙니다. 이 물건은 일반적인 주택보다 비교해야 할 변수가 많습니다. 불법 증축 부분의 적법화 가능성과 원상회복 비용, 맹지의 통행권 확보 여부, 타인 소유 마당의 사용 가능성 등이 실제 경제적 가치를 바꿀 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,770,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,414,781원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대명철강 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 17,222,252원 | 17,222,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 66,133,047원 |
신건 최저매각가를 매각대금으로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 3,414,781원, 채권자 배당 117,222,252원, 소유자 잔여 66,133,047원으로 계산됩니다. 대명철강 배당액은 채권최고액 기준이며 신청채권자의 청구액은 93,580,379원입니다. 국세 압류 관련 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건축물·토지 위험 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산군 제원면 천내리 천내마을 내에 있으며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 현장까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 지적상 맹지이므로 현재의 차량 진입 상태와 법률상 통행권은 구분해 확인해야 합니다.
- 불법 증축. 일반건축물대장상 위반건축물이며 2층을 불법으로 증축해 사용하고 있습니다. 외부 관찰에 따른 면적·용도·구조 판단과 실제 현황이 다를 수 있습니다.
- 타인 소유 토지. 천내리 524번지 일부를 정원·마당으로 사용하며 반송·주목 등 정원수와 태양광발전패널 등이 소재합니다. 해당 토지의 소유권과 사용권은 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 건축물. 목록1 토지의 건축물대장에는 목록2 건물 이외의 건축물도 등재되어 있습니다. 제시외 창고·주택 등은 감정평가와 일괄매각에 포함되지만 각 건축물의 적법성과 현황을 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 토지 208.0㎡, 지목 대, 공시지가 49,700원/㎡입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역· 배수구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 주택 자체의 적법성, 맹지 및 타인 토지 사용 문제가 매수자 확보와 향후 처분에 제약으로 작용할 수 있습니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성이나 적정 매도가격을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축법상 위반사항. 2층 불법 증축의 범위, 원상회복명령, 이행강제금 부과 여부, 적법화 가능성과 비용을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 법정 진입로. 지적도와 현황도로를 비교하고, 맹지의 통행권·진입로 사용 동의·도로 관련 권리관계를 확인하세요.
- 524번지 사용관계. 타인 소유 마당의 사용승낙, 점유 경위, 사용료·철거·원상회복 요구 가능성 등을 조사하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 건축물대장상 추가 건축물이 실제로 어떤 구조물인지, 평가 및 매각 범위와 일치하는지 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 임대차관계 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 대항력 발생 여부, 배당요구 내역을 확인한 뒤 인수액을 재산정하세요.
- 압류·조세. 대전세무서장의 압류 원인, 당해세 여부와 예상 배당순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 금산군 제원면의 비교 가능한 단독주택·토지 실거래와 건물 상태를 조사하고, 위반건축물 관련 비용 및 통행·토지 사용 위험을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장, 토지대장 및 지적도를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 주식회사대명철강의 근저당권을 기준으로 후순위 등기상 권리가 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
2층 불법 증축, 위반건축물 등재, 지적상 맹지, 타인 소유 524번지의 마당 사용이라는 문제가 동시에 존재합니다. 여기에 임대차관계 미상과 비교 실거래가 부재까지 겹칩니다. 단순히 신건 최저가가 186,770,080원이라는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.
등기상 권리 정리는 가능하지만, 물건 자체의 법적·물리적 위험이 크고 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 현장 조사와 건축·통행·타인 토지 사용관계 확인이 끝나기 전에는 입찰 보류가 합리적인 접근입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 이러한 위험이 해소되는 것은 아니라는 점이 핵심입니다.
