대전지방법원 2026타경600319. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 6층 621호 오피스텔입니다. 소유자 최미영은 2021년 7월 22일 거래가 98,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 삼성카드와 현대카드의 가압류가 설정됐고, 현재는 정영희가 신청한 강제경매가 진행 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 6월 7일 삼성카드 가압류입니다.

문제는 그보다 앞선 2019년 7월 23일 전입신고를 마친 임차인입니다. 성열범은 확정일자도 갖추고 있으며 주택임차권등기까지 완료했습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 늦게 설정됐지만, 기존 전입·점유에 기초한 대항력이 매각으로 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 따라서 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미변제액을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부상 기존 신한은행 근저당권은 2016년 7월 7일 해지로 말소됐습니다. 따라서 그 근저당권을 현재의 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 말소기준은 2024년 삼성카드 가압류이고, 그 이후의 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 성열범은 말소기준보다 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 사람입니다. 2025년 설정된 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 그의 기존 대항력까지 후순위로 취급해서는 안 됩니다. 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 변제가 관건

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 권리는 확인되지 않습니다. 주택임차권등기와 배당요구는 동일인 성열범의 권리행사이므로 별개의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

최초 보증금에 관한 확정일자는 말소기준보다 앞서 있지만, 갱신에 따른 증액분의 확정일자는 말소기준보다 늦습니다. 따라서 80,000,000원 전액이 최초 보증금과 동일한 배당순위를 갖는다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당순위와 매수인 인수범위를 확정하려면 임대차계약서, 갱신계약서, 임차권등기명령 관련 자료를 함께 대조해야 합니다.

③ 유찰 시뮬레이션 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다

현재 신건과 향후 유찰을 가정한 매각가격별 계산입니다. 아래 인수액은 보증금 73,500,000원을 기준으로 작성된 추정치이며, 갱신계약상 80,000,000원의 실제 반환채무가 인정되는 범위에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.

특히 낙찰대금으로 집행비용과 우선배당을 충당한 뒤에도 보증금 잔액이 남는 경우, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 보증금 인수형 경매는 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다.

반면 현재 회차는 추정 배당에서 보증금이 전액 지급됩니다. 다만 이는 예상배당을 전제로 한 계산으로, 실제 배당에서는 비용, 조세채권, 계약갱신에 따른 보증금 및 우선변제 범위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

집행비용 1,984,000원은 추정치입니다. 표시된 배당표는 임차보증금 73,500,000원 전액 우선배당을 전제로 하며, 갱신계약상 증액 보증금 80,000,000원의 최종 권리범위 및 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

신건 예상배당에서는 매각대금 88,000,000원 중 집행비용 1,984,000원, 임차인 보증금 73,500,000원, 삼성카드 12,516,000원이 배분됩니다. 현대카드와 신청채권자 정영희에게는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.

일반 채권자의 예상 미배당액은 합계 107,069,529원입니다. 하지만 일반 채권자에게 배당되지 않았다는 사실이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부에서 핵심적으로 봐야 할 것은 대항력 임차인의 보증금 미변제액입니다.

⑤ 시세 판단 — 감정가와 실질취득을 구별해야 한다

본건 감정가는 88,000,000원입니다. 과거 소유권이전 시 기재된 거래가액은 98,000,000원이지만, 이는 2021년 7월 22일 소유권이전 당시의 거래가입니다. 현재 동일 건물·동일 유형 오피스텔의 최근 실거래 시세를 대신할 수는 없습니다.

오피스텔은 같은 건물에서도 층, 향, 내부상태, 주거용 이용 여부 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 현재 감정평가에서는 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로, 실거래 검증뿐 아니라 실제 호실 상태도 함께 확인하는 것이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 어진동 문화체육관광부 청사 남측 인근입니다. 주변에 상업용·업무용 빌딩, 오피스텔, 청사, 공원이 형성된 신도시 지역이며 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 간선도로 접근성과 인근 버스승강장과의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2014년 9월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·전기·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 접도. 건물 부지는 평탄한 사다리형 토지로, 4면이 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 3,785,000원/㎡, 부지면적 6,879㎡입니다. 이 수치는 해당 호실의 단독 대지면적이나 현재 매매시세를 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 임차권등기에는 주거용 임차관계가 기재되어 있습니다. 실제 주거용 사용과 점유상태 확인이 중요합니다.
• 내부상태. 점유자 부재로 내부 확인이 불가능해 감정평가에서는 표준적인 설비와 이용상황을 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 보수비용을 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 청사·업무시설 중심 지역에 위치하지만, 현재 동일 유형의 최근 거래가격이 확인되지 않아 매도 가능가격이나 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 1차 73,500,000원에서 2·3차 80,000,000원으로 변경된 계약을 확인하고, 실제 반환해야 할 잔액을 임대차계약서 및 갱신계약서로 검증해야 합니다.
• 대항력·우선변제 범위. 최초 전입일과 확정일자 외에 증액분의 확정일자, 실제 점유 및 임차권등기의 효력을 확인해야 합니다.
• 배당과 인수의 연동. 예상배당표상 보증금 전액 변제를 당연하게 가정하면 안 됩니다. 실제 우선배당액이 줄어들면 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
• 유찰 시 실질취득액. 1회 유찰 추정 75,167,200원, 2회 유찰 추정 74,913,760원을 기준으로 판단하고, 갱신보증금 관련 추가 위험도 반영해야 합니다.
• 명도와 임차권 말소. 보증금을 전액 변제받지 못한 대항력 임차인은 매수인에게 잔액을 주장할 수 있습니다. 배당 및 보증금 정산, 임차권등기 말소와 실제 인도 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 사용상태, 점유관계, 내부 시설과 수리 필요성을 조사해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 미납 가능성, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 최근 동일 건물 오피스텔의 실제 거래가격을 조사하여 인수액 포함 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 경매기록 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금까지 계산하라”

세종 푸르지오시티 621호는 단순히 채권자의 가압류가 소멸하는 일반적인 경매물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있고, 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 미변제액을 인수하도록 명시된 물건입니다.

현재 신건 추정 인수액은 0원이지만, 1회 유찰 시 4,767,200원, 2회 유찰 시 18,593,760원의 인수가 발생합니다. 그 결과 2회 유찰 최저가가 56,320,000원으로 낮아져도 실질취득은 74,913,760원입니다. 게다가 임차권등기에 기재된 갱신 보증금 80,000,000원에 대한 실제 반환채무와 우선변제 범위도 아직 확인해야 합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 최근 시세가 확인되지 않았고, 갱신 보증금에 관한 권리범위도 확정되지 않았습니다. 임차인 보증금의 실제 잔액과 배당순위를 먼저 확인한 다음, 낙찰가 + 인수액을 현재 실거래 시세와 비교해야 합니다. 최저가가 저렴해 보인다는 이유만으로 접근해서는 안 되는 대항력 임차인 인수위험형 오피스텔입니다.