청주지방법원 2026타경50380. 충청북도 진천군 문백면 문덕리 511에 위치한 공장·식당 건물 및 토지의 경매입니다. 토지의 지목은 공장용지이고 면적은 4,257㎡입니다. 공장 건물은 일반철골조 판넬지붕의 지상 2층 구조로, 1층은 공장·2층은 사무실과 화장실 등으로 이용하고 있습니다. 별도의 식당은 경량철골조 판넬지붕 단층 구조이며 식당과 방 등으로 이용 중입니다.
현재 등기상 소유자는 주식회사성호브로스입니다. 2013년 설정된 중소기업은행 근저당권 492,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 주식회사진흥스틸과 기술보증기금의 근저당권이 설정됐습니다. 이들 담보권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 별도로 기재된 재산보전처분의 법적 효력과 실제 사용·임대관계는 입찰 전에 독립적으로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 문덕리 511 도로명주소: 충청북도 진천군 문백면 파재로 620 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·식당 건물 및 공장용지 |
| 토지 | 4,257㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공장 구조·이용 | 일반철골조 판넬지붕 2층 · 1층 공장, 2층 사무실·화장실 등 |
| 식당 구조·이용 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 식당 및 방 등 |
| 소유자 | 주식회사성호브로스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,385,715,700원 / 1,385,715,700원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 진흥스틸 |
| 청구금액 | 213,491,695원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 보전처분 구분
말소기준권리는 2013.02.08 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며, 문덕리 511 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사진흥스틸의 근저당권 500,000,000원, 기술보증기금의 근저당권 456,000,000원도 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권의 채권최고액을 합산하면 1,448,000,000원입니다.
과거 2023.06.19 주식회사 진흥스틸이 신청한 임의경매개시결정은 2026.02.02 등기상 말소됐습니다. 이후 같은 채권자의 2026타경50380 사건과 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사가 채권자로 기재된 2026타경50548 사건의 경매개시결정이 각각 등기돼 있습니다. 두 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 가격 검토 — 신건 감정가의 적정성은 미확정
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,385,715,700원입니다. 공장·토지 일괄매각 물건으로, 일반적인 주거용 부동산과 달리 토지 가치뿐 아니라 건축물 상태, 실제 사용 가능성, 공장 운영 관련 설비, 진입도로, 인허가 조건 등이 가격과 환금성에 영향을 줍니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 1,385,715,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,108,572,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 886,858,048원 | 0원 |
유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 변경은 법원 공고를 확인해야 합니다. 인수 산정액은 파악된 권리에 한정되며 미확인 임대차 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,385,715,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,257,157원 |
| 1. 중소기업은행 근저당 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 주식회사진흥스틸 근저당 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 기술보증기금 근저당 | 456,000,000원 | 377,458,543원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 담보권 채권 합계 | 1,448,000,000원 | 1,369,458,543원 |
| 미배당 합계 | — | 78,541,457원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 16,257,157원을 제외한 금액이 담보권자에게 배당됩니다. 중소기업은행과 주식회사진흥스틸에는 각 채권최고액 기준 전액이, 기술보증기금에는 377,458,543원이 예상 배당됩니다. 기술보증기금의 미배당 추정액은 78,541,457원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
채권최고액을 실제 확정채권액 대신 사용한 배당 추정입니다. 실제 채권잔액·배당요구·우선권·당해세·점유 및 임대차 관계에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 진천군 문백면 문덕리 소재 동덕이마을 남동쪽 인근입니다. 주변은 소규모 공장, 농촌마을, 농경지 및 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 파재로와 노선버스정류장이 있습니다. 다만 버스정류장까지의 거리와 노선·배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 토지 특성. 공장용지 4,257㎡, 공업용으로 이용되는 평지·부정형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 123,600원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 도로구역과 접하는 것으로 기재돼 있어 실제 경계와 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 공장 건물. 일반철골조 판넬지붕 2층으로, 1층 공장과 2층 사무실·화장실 등을 사용하고 있습니다. 위생 및 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 식당 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층으로 식당·방 등이 있으며 급배수설비와 전기판넬 난방설비 등이 있습니다.
- 환금성. 공장용 부동산은 입지뿐 아니라 설비, 업종 적합성, 건축물의 상태, 용도 및 인허가 요건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 동일 조건의 거래가격 확인 없이 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재산보전처분 원본 확인. 2023.08.31 보전처분의 근거 결정, 현재 효력, 관련 회생절차 진행 상황과 매각 후 등기 정리 가능성을 법원 및 등기기록으로 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 실사. 공장과 식당의 실제 사용자, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금, 점유 개시 시점을 확인하고 대항력 여부를 별도 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물 포함 조건이므로 매각물건명세서, 감정평가서, 현황도와 현장을 대조해 포함 건축물의 범위와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 공장 설비·기계기구 확인. 근저당권에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 기재돼 있습니다. 해당 목록과 실제 기계·설비의 소유권, 담보 목적물 해당 여부 및 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 각 근저당권에 문덕리 511 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 건물·토지의 권리관계와 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 경매사건 관계 확인. 2026타경50380 외에 2026타경50548 경매개시결정이 기재돼 있으므로 사건 관계, 절차 진행 및 매각조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,385,715,700원을 기준으로 인근 유사 공장·공장용지 거래, 토지의 실사용 가능 면적, 건물 상태 및 보수·철거 비용을 별도 검토해야 합니다.
- 인도·운영비용. 점유자 명도, 공장 운영 인허가, 시설 정비, 미납 공과금 및 관리비 등 추가 취득·운영 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건은 근저당권 3건의 매각 소멸 구조가 확인되는 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 매각가를 기준으로 78,541,457원의 채권자 미배당이 예상됩니다. 다만 미배당 자체보다 중요한 것은 2023년 재산보전처분의 처리 문제와 확인되지 않은 공장·식당 점유관계입니다.
또한 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 특성과 공장저당 관련 목록의 존재 때문에, 단순히 토지 면적과 감정가만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 현재 가격의 시세 대비 유불리도 확정할 수 없습니다. 담보권 소멸은 긍정적이지만, 권리·점유·설비·가격은 모두 추가 검증이 필요한 물건입니다. 보전처분 및 실제 점유관계가 정리되고 시설의 매각 범위와 시장가치가 확인되기 전에는 신건 입찰을 보수적으로 판단하는 편이 타당합니다.
