⚠️ 농취증 미제출 시 보증금 몰수 🗺️ 등록사항 정정대상토지 ✅ 예상 인수 0원 📊 신건 100% 🏷️ 시세 비교 미확인
청주지방법원 2026타경50401. 충청북도 보은군 보은읍 신함리 소재의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 건물 용도는 실험실이며 현재는 창고로 이용되다가 공실인 상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.
소유자는 김성용이고, 2023년 11월 24일 설정된 내율사새마을금고 근저당권 300,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 주식회사충북종합주류 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 충북신용보증재단 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 등기상 권리의 소멸과 입찰 자체의 안전성은 별개의 문제입니다. 특히 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지, 등록사항 정정대상토지가 정상적으로 정리될 수 있는지, 공부상 실험실을 현황 창고로 이용하는 데 문제가 없는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 보은읍 신함리 123-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 용도 | 일반건축물대장상 실험실 · 현황 창고(공실) |
| 건물 구조 | 경량철골조(조립식) 판넬지붕 단층 · 사용승인 1994.07.07 |
| 토지 | 신함리 123-1 토지 403.0㎡ · 지목 대 · 별도 목록3번 토지 포함 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) |
| 소유자 | 김성용 (2023.11.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 448,987,000원 / 448,987,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 충북종합주류 |
| 청구금액 | 14,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 입찰 유의사항 | 목록3번 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 소멸
말소기준권리는 을구 3번 내율사새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 신함리 123-1·123-2·125 토지에 관한 공동담보 기재가 있습니다. 이후 등기된 주식회사충북종합주류의 근저당권 24,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 충북신용보증재단 가압류 19,890,000원 등은 매각으로 소멸합니다.
과거 회덕농업협동조합 근저당권 156,000,000원은 2021.06.16 말소되었고, 전문건설공제조합 가압류 400,000,000원도 2022.01.05 말소되었습니다. 과거 강제경매개시결정 역시 취하되어 말소된 이력이 있습니다. 이를 현재 인수할 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 시세보다 싼지는 아직 모른다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 448,987,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 100%로 시작합니다. 하지만 일반 아파트와 달리 실험실 용도 건물, 창고 현황, 농촌지역 토지, 농지취득자격증명 요건이 함께 있는 일괄매각 물건입니다. 단순한 주거용 부동산 거래가격과 직접 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준금액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 448,987,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 359,189,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 287,351,680원 | 0원 |
유찰 회차별 매각가격은 시나리오 금액입니다. 실제 매각일정과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 모든 금액은 낙찰가 가정이며 취득세·등기비용·정비비용 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,889,870원 |
| 1. 근저당 · 내율사새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사충북종합주류 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 19,890,000원 | 19,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 98,207,130원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 산출한 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채권 잔액과 당해세·법정 우선채권 등은 확정된 배당액과 다를 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류 관련 체납액은 별도로 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 보은읍 신함리의 신함2리 마을 인근입니다. 기존 농촌주택과 마을 주변 농경지가 혼재하는 순수농촌지대에 위치합니다.
- 교통. 제반 차량 및 농기계 접근이 가능하고, 취락지대와 간선도로 인근으로 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 현황. 공부상 용도는 실험실이며 현재 창고·공실입니다. 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로, 내·외벽은 판넬붙임 등으로 마감되어 있습니다. 사용승인일은 1994.07.07입니다.
- 토지 현황. 신함리 123-1 토지는 403.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타입니다. 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 해당 토지의 공시지가는 39,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 기호(1)과 기호(3)은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 각종 제한도 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 기호(3) 토지 일부는 현황상 도로로 이용되고 있습니다. 면적과 경계, 도로 점유 범위 및 실제 활용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 토지대장 특이사항. 기호(3) 토지는 2026.05.04 발급 토지대장상 등록사항 정정대상토지(2025.04.14)로 기재되어 있습니다. 정정 사유와 진행 상태를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상별 건물·토지·제시외 시설의 현황과 경계를 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록3번에 대해 소관 행정기관에 발급 요건, 신청 가능성 및 소요 절차를 확인합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건을 최우선 위험으로 취급해야 합니다.
- 등록사항 정정대상토지. 기호(3)의 정정 원인, 경계 및 지적공부 정리 가능 여부를 확인합니다.
- 도로 사용 부분. 기호(3) 일부가 현황 도로인 점을 반영해 실제 이용 가능 면적과 통행관계를 점검합니다.
- 제시외 건물 포함 범위. 명세서에 명시된 제시외 건물의 위치, 물리적 상태 및 매각 포함 범위를 확인합니다.
- 건물 용도와 현황 차이. 공부상 실험실과 현황 창고 사이의 이용 적법성 및 향후 용도변경 가능성을 확인합니다.
- 공동담보 확인. 내율사새마을금고와 주식회사충북종합주류 근저당권의 공동담보 목적물을 검토하고, 일괄매각 목록과 대조합니다.
- 입찰자금 및 부대비용. 낙찰가 외에 취득세·등기비용·토지 정리 및 건물 보수에 필요한 금액을 별도로 산정합니다. 실제 입찰보증금 액수는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황상 공실이지만 건물과 제시외 시설의 실제 점유 상태, 잔존물 및 관리 주체를 재확인합니다.
- 시세 및 환금성. 인근의 유사 용도 건물·토지 거래 사례와 실제 수요를 별도로 조사합니다. 일반 아파트 실거래 평균을 대체 기준으로 사용하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지대장 및 지적도를 직접 확인합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 입찰이 안전한 것은 아니다”
이 물건은 등기상 권리관계만 살펴보면 비교적 단순합니다. 2023.11.24 내율사새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 주요 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 취득 가능성과 활용 가능성입니다. 목록3번 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있고, 기호(3) 토지는 등록사항 정정대상이며 일부가 도로로 이용됩니다. 건물 또한 공부상 실험실과 현황 창고라는 차이가 있습니다.
감정가 448,987,000원이 적정한지 판단할 수 있는 거래 비교자료도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 입찰은 가격상 이점이 입증되지 않았고, 유찰되더라도 취득과 활용에 관한 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 권리는 비교적 양호하지만 입찰 위험은 높은 물건입니다. 농취증 발급 가능성과 지적 정정 문제를 먼저 해소하고, 별도의 시세검증을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.
