청주지방법원 2026타경50430. 충청북도 청주시 청원구 율량동 1704 소재 부동산입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층은 제2종근린생활시설인 카페와 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 386.0㎡이며 일괄매각 조건에 제시외 건물이 포함됩니다.

소유자는 고태순, 경매신청채권자는 청주행복신용협동조합이며 신청 청구액은 472,416,387원입니다. 등기상 2016년 설정된 채권최고액 650,000,000원의 근저당 이력이 있으나, 해당 권리의 말소 표시와 2026년 임의경매 신청 관계를 대조할 필요가 있습니다.

이 물건은 일반 아파트 한 채가 아니라 상업용 부분과 여러 임대차가 결합된 건물입니다. 입찰 판단은 단순한 감정가 할인율보다는 각 호실의 임대차 성립 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 미배당액을 중심으로 이루어져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준 확인

2016년부터 여러 권리가 설정되었고, 과거 김미경 근저당, 김경옥 전세권, 윤미래 임차권 및 정성영 가등기 등은 등기상 말소로 표시되어 있습니다. 2025년 한국캐피탈 가압류, 이후 제이비우리캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

단, 2025.09.30보다 앞선 전입과 점유를 가진 임차인은 별도의 판단이 필요합니다. 특히 2020~2025년 사이 전입자가 다수 확인되어 선순위 점유 관계가 복잡합니다.

② 임차인 분석 — 금액보다 미상 보증금이 더 위험하다

조사·명세서 등에 기재된 실제 임차·점유 관련 신고자는 22명이며, 보증기관의 대위변제·승계 신고를 통한 중복 합산 대상은 확인되지 않습니다. 다만 일부는 점유 호실과 보증금이 불명확하므로 22명 모두를 독립된 임대차계약자로 확정할 수는 없습니다.

아래 표의 대항력 가능 표시는 말소기준 이전 전입 또는 임차권등기 등의 사정을 고려한 위험 분류입니다. 전입일만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니며, 실제 점유·주택 인도·임대차계약 및 대상 부분 확인이 필요합니다.

* 이호현·조석근·이정민·최아인의 보증금은 배당계산에 반영된 기재 금액 그대로 표시했습니다. 실제 계약서상의 금액 단위를 반드시 확인해야 하며, 단위가 다른 경우 인수액은 크게 달라질 수 있습니다. 임차권등기자 이현구의 305호와 최수빈의 305호, 장만욱의 201호와 김기철의 201호 등은 점유관계와 임대차 승계·종료 여부를 대조해야 합니다.

③ 시세 및 실질취득 — 가격 메리트 판정 보류

감정가는 1,685,274,720원이며 첫 매각기일의 최저가 역시 같습니다. 현재 가격에서 계산표상 인수액 22,500원을 단순 합산하면 1,685,297,220원이지만, 이 금액을 실제 총취득비용이라고 볼 수는 없습니다. 보증금 미상 임차인의 권리, 선순위 임차권의 최종 배당·말소 및 인수금액이 확정되지 않았기 때문입니다.

해당 건물의 확인된 실거래 비교가격이 없어 감정가가 주변 거래가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설과 다가구주택이 함께 있는 건물은 일반 아파트 실거래와 직접 비교하기 어렵습니다. 토지·건물 가치 외에도 임대차 보증금과 수익 구조가 가격 판단에 중요합니다.

유찰 시 매각금액이 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 자동으로 줄어들지 않습니다. 해당 보증금이 배당되지 않아 매수인이 인수하게 되면 낙찰가 절감분의 일부 또는 전부를 상쇄할 수 있습니다.

특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당이 없다면 낙찰가 + 인수보증금은 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰률 자체를 수익률이나 할인율로 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,685,274,720원 가정)

신건 매각가를 기준으로 한 가정 배당입니다. 임차인 우선변제금 245,000,000원, 가압류 채권 63,524,182원, 추정 집행비용 19,252,747원을 반영했습니다. 당해세·최우선변제·미확인 임대차·실제 채권액은 반영되지 않았으며, 근저당 관련 채권과 신청채권자의 배당 여부도 재검증해야 합니다. *인수액 표기의 원 단위 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 율량동 덕성초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택 및 소규모 점포가 혼재한 주거지대가 형성되어 있고 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감입니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 1층은 제2종근린생활시설(카페), 2~4층은 다가구주택입니다. 주거임차인 다수와 근린생활시설 운영·점유 관계를 모두 고려해야 합니다.
• 토지. 면적 386.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 소로각지입니다. 개별공시지가는 526,900원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류 및 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 교육시설 관련 절대보호구역·상대보호구역의 제한을 받습니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조와 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택에 근린생활시설이 결합된 혼합용도 건물입니다. 다수 임대차 관계와 보증금 반환 부담은 향후 재매각·임대운영 시 제약요인이 될 수 있습니다. 실제 거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검증. 2016.11.28 청주행복신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부, 공동담보 토지, 2025.09.30 한국캐피탈 가압류의 말소기준 여부 및 임의경매 신청 근거를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차인별 계약서 대조. 보증금 미상 임차인의 계약금액, 실제 점유·전입·확정일자, 배당요구 여부 및 호실별 계약관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 단위 확인. 이호현 2,000원, 조석근 6,000원, 이정민 8,500원, 최아인 6,000원의 기재 금액이 계약서상 금액과 동일한지 확인해야 합니다. 현재 계산상 인수액을 그대로 확정해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차권 말소. 최수현·이현구·장만욱의 임차권등기와 장준하 임차권등기에 대해 예상배당, 실제 배당, 미배당액과 말소 가능성을 각각 확인해야 합니다.
• 중복 점유 확인. 201호·305호 등에서 복수 이름이 등장합니다. 동일 호실의 전후 임대차인지, 현재 점유자와 기존 임차권자가 다른지 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 청주행복신용협동조합의 청구액 472,416,387원이 배당계산에서 0원으로 처리된 이유를 반드시 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·규모·점유·사용현황과 명도대상을 확인해야 합니다.
• 임대수익 분석. 실제 계약별 보증금·차임, 공실 여부, 유지관리 비용 및 임대운영 가능 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익을 기준으로 투자수익률을 계산하면 안 됩니다.
• 가격 검증. 인근의 토지면적·건물연식·용도가 유사한 다가구·근린생활시설 거래사례와 수익가치를 확인한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 최종 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 배당요구 관련 서류를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 먼저 풀어야 할 것은 임차권이다”

청주 율량동 1704 물건은 감정가 1,685,274,720원의 근린생활시설·다가구주택 복합건물입니다. 토지 386.0㎡에 4층 건물이 있고 도로 접근과 주거지 입지라는 물적 요소는 확인됩니다.

그러나 권리분석의 핵심은 물건 자체보다 임차인 22명에 걸친 점유관계, 선순위 임차권등기 및 확인되지 않은 보증금입니다. 확인된 임차권등기 보증금만 245,000,000원에 달하고, 별도의 계산상 인수보증금 22,500원 외에 금액이 밝혀지지 않은 점유자들이 다수 존재합니다.

게다가 신청채권자 청구액 472,416,387원과 계산상 배당액 0원의 불일치, 종전 근저당권 말소 표시 및 경매신청 근거도 재검증해야 합니다. 이 상태에서는 배당표의 소유자 잔여금이나 낮게 나타난 인수액을 투자판단의 확정 근거로 삼을 수 없습니다.

따라서 결론은 “현재 신건 입찰 신중 — 권리·인수금액·실거래가 확인 전 가격 메리트 인정 불가”입니다. 유찰로 최저가가 내려가는 것보다 먼저, 낙찰자가 실제로 떠안게 될 보증금과 명도 부담을 확정해야 합니다.