대전지방법원 2026타경600453. 대전광역시 동구 자양동 213-17, 도로명주소 충정로 115-22에 소재한 건물과 토지의 경매입니다. 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 지상 1·2층 단독주택, 지하층 지하실입니다. 토지면적은 167.0㎡이며, 건물은 1988.09.28 사용승인된 벽돌조 건물입니다.

권리 흐름의 출발점은 2018.07.30 설정된 대전축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 토지에 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 2024.08.06 임차인 김연옥의 주택임차권등기, 2026.03.09 김연옥의 강제경매개시결정이 순서대로 등장합니다. 매각으로 소멸할 권리가 중심이지만 실제 점유자와 임차권등기 경위는 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

등기상 현재 확인되는 근저당권은 대전축산업협동조합의 채권최고액 30,000,000원입니다. 과거 한빛은행·동대전농업협동조합 근저당권과 오정자의 전세권은 이미 말소되었습니다. 2010년 대전광역시 동구의 압류도 2016년 말소되었습니다.

현재 권리분석에서 핵심인 대전축산업협동조합 근저당권은 말소기준권리로, 경매 매각에 따라 소멸할 것으로 분류됩니다. 그 이후 설정된 김연옥의 주택임차권등기와 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 등기상 권리의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원과 관계인 확인

실제 임차인 1명. 임대차계약일 2022.01.25, 점유개시일 2022.02.09, 전입신고·확정일자 2022.02.28, 임차권등기 2024.08.06. 보증금 대위·보증기관 승계에 따른 중복 신고는 아닙니다.

임차권등기명령은 2024카임720 사건으로 기재되어 있습니다. 임차권등기가 존재한다는 사실과 경매 매수인이 보증금을 인수해야 한다는 판단은 구별해야 합니다. 한편 현재 건물의 실제 점유·퇴거 여부는 확정되지 않았으므로, 예상 인수액 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 245,100,350원을 어떻게 볼 것인가

감정가와 최저매각가는 모두 245,100,350원이며 현재 0회 유찰된 신건입니다. 다만 이 지역의 동일 용도·규모 부동산에 대한 비교 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 높은지 낮은지, 또는 신건에 가격 메리트가 있는지 현재 수치만으로는 판단할 수 없습니다.

회차별 시나리오상 일반 채권자의 예상 미배당은 모두 0원이며, 매수인 예상 인수 역시 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 제시된 채권·집행비용 추정과 배당 순서를 전제로 하는 계산입니다. 실제 배당에서 우선하는 조세·소액임차보증금 등은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,100,350원 가정)

집행비용은 추정치이며, 대전축산업협동조합 배당액은 채권최고액 기준입니다. 김연옥의 임차보증금 30,000,000원은 신청채권 16,246,027원과의 관계 및 배당요구 내용을 확인하기 전에는 별도 채권으로 단순 합산하지 않습니다. 실제 채권원금·이자, 조세, 임차인 최우선변제 및 배당순위에 따라 배당표와 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동아마이스터고등학교 서측 인근이며, 단독주택·다가구주택과 생활편익시설이 혼재한 일반 주택지대입니다. 감정평가상 주거지 입지여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 교통이용편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 1988.09.28 사용승인된 벽돌조 건물로, 지하 1층과 지상 2층 구조입니다. 기본 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다. 건물 노후도와 실제 보수 상태를 점검해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 167.0㎡이며 제2종일반주거지역·자루형 평지입니다. 공시지가는 627,900원/㎡로 표시되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(불)로 분류되어 현장 도로 조건을 확인해야 합니다.
• 정비사업. 2024.09.13 지정된 자양동2재개발 정비구역 및 자양동2 지구단위계획구역에 포함됩니다. 정비구역 포함 여부와 별개로 개별 소유자의 분양대상·권리가액·부담금은 확인이 필요합니다.
• 규제. 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에도 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 노후 단독주택과 토지가 결합된 정비구역 물건으로, 단순 주거 이용가치뿐 아니라 정비사업 권리조건에 따라 수요층과 처분 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2018.07.30 대전축산업협동조합 근저당권과 공동담보 토지 등기사항을 최종 대조합니다.
• 임차권 및 배당 확인. 김연옥의 임차권등기, 보증금 30,000,000원, 강제경매 청구액 16,246,027원의 법률관계와 배당요구·채권신고를 확인합니다.
• 실제 점유·명도. 건물 2층 전부(33.30㎡)의 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 1층과 지하층은 누가 점유하고 있는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 정비사업 자격. 자양동2재개발 정비구역의 권리산정기준일·분양대상 여부·조합원 지위·현금청산 가능성·추가분담금을 확인합니다.
• 토지 및 제시외 시설. 167.0㎡ 토지의 경계·도로 조건과 매각 포함 데크·차양·다용도실의 실제 상태를 확인하고, 소재불명 부속사(변소 1㎡)를 별도 점검합니다.
• 적정 입찰가. 인근 유사 단독주택·토지의 최근 거래, 건물 상태, 정비사업 조건을 반영해 적정가를 산정합니다. 245,100,350원이라는 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 정비사업 관련 공고를 확인합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 투자 판단은 조건부”

대전 자양동 213-17은 근저당권을 말소기준으로 후순위 임차권과 강제경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 임차인 김연옥은 말소기준권리 이후 전입했으므로 대항력이 없으며, 등기상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 단순히 권리만 보고 결정할 물건은 아닙니다. 임차인과 신청채권자의 동일성, 실제 점유·임차보증금 처리, 자양동2재개발 정비구역의 권리조건이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 게다가 신건 최저가 245,100,350원을 평가할 직접적인 비교 실거래가격도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 재개발 권리검증이 선행되어야 한다는 것입니다. 서류상 소멸 예정 권리만으로 입찰 적정성을 판단하지 말고, 임차인 관계·현장 점유·정비사업 권리와 시세를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.