청주지방법원 2026타경50456. 청주시 청원구 오창읍 창리에 있는 낙원아파트 나동 1층 101호입니다. 5층 건물의 1층 주거용 아파트로, 소유자는 임덕호입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 53,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건은 채권자인 신용보증기금이 2023년 가압류를 기초로 2026년 강제경매를 신청한 구조입니다. 등기부에는 하나은행 가압류, 신용보증기금 가압류, 청주시 및 국가의 압류가 남아 있습니다. 그러나 이 물건에서 가장 중요한 권리는 이들보다 훨씬 먼저 설정된 정연섭의 전세권입니다.

전세권은 2014년 5월 8일 등기되었고 전세금은 40,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023년 2월 27일 하나은행 가압류보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서에는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 후순위 채권이 소멸한다는 사실과 선순위 전세권을 인수한다는 사실은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가장 중요한 권리는 말소기준보다 먼저 있다

권리분석의 출발점은 갑구 14번 하나은행 가압류(2023.02.27)입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 신용보증기금 가압류와 청주시·국가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 그보다 앞선 을구 8번 전세권이 있습니다. 정연섭은 2014년 5월 8일 전세금 40,000,000원으로 주거용 건물 전체에 전세권을 설정했습니다. 등기된 존속기간은 2014년 4월 15일부터 2016년 4월 14일까지지만, 존속기간이 지났다는 이유만으로 전세권설정등기가 자동 말소되는 것은 아닙니다.

② 임차인·전세권 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상

실제 임차인은 정연섭 1명입니다. 보증금은 40,000,000원이고, 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

그러나 대항력 판정이 미상이라는 사실이 권리 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 정연섭에게는 2014년 등기된 전세권이라는 별도의 권리가 있고, 그 등기가 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 임차인의 전입에 의한 대항력과 등기된 전세권의 매각 후 존속 여부는 서로 구분해서 판단해야 합니다.

③ 실질취득가 — 최저가와 최종 부담을 구별해야 한다

현재 최저가는 53,000,000원입니다. 전세권에 관한 금전 부담이 배당 등으로 완전히 해소되고 등기 말소까지 확인된다면, 별도 비용을 제외한 매수대금 부담은 낙찰가를 중심으로 계산할 수 있습니다. 그러나 명세서상 인수권리의 전세금 40,000,000원을 매수인이 별도로 전액 부담해야 한다면, 낙찰가 외에 추가 자금이 필요합니다.

위 93,000,000원은 낙찰가 외에 전세금 40,000,000원을 별도로 전액 부담하는 보수적 가정입니다. 확정 인수액이 아니며, 실제 배당과 반환채무 확정 결과에 따라 달라집니다. 취득세·명도비·관리비 등은 제외합니다. 동일 전세금을 배당과 매수인 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)

신건 최저가 53,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,354,000원을 제외하고 전세권자 정연섭에게 40,000,000원, 하나은행에 11,646,000원이 배당되는 것으로 추산됩니다. 신용보증기금의 배당액은 0원으로 계산됩니다.

채권 신고액 기준 총액은 74,406,745원, 예상 채권배당액은 51,646,000원이며, 예상 미배당액은 22,760,745원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 부족액으로서, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 갑구 19번의 별도 채권액은 산정되지 않았습니다. 실제 배당 순위 및 배당액은 확정 절차에서 달라질 수 있습니다. 위 배당계산은 매각물건명세서상 전세권 인수 조건을 변경하거나 소멸시키지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전세권은 남는다

표 오른쪽 금액은 각 회차 낙찰가에 전세금 40,000,000원을 별도 전액 부담한다는 가정을 더한 금액입니다. 실제 인수액이 확정된 수치가 아닙니다. 특히 유찰 시에는 전세권자의 배당 가능액 자체도 달라질 수 있으므로, 신건 예상배당 40,000,000원을 낮은 회차에도 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오창읍사무소 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 소로2류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고, 토지 공시지가는 386,500원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 표시되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 소규모·저층 아파트의 1층 물건으로, 대규모 단지 아파트와 동일한 매수 수요를 전제하기 어렵습니다. 실제 거래가격과 거래량을 확인한 후 매도가격과 보유기간을 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 인수 조건. 을구 8번 전세권설정등기에 대한 매각물건명세서 원본을 재확인하고, 전세권 인수의 구체적 법률효과를 확인해야 합니다.
• 배당요구·전세권 말소 여부. 정연섭의 배당요구 여부, 실제 배당 가능성, 전세금 채권의 존부, 배당 후 말소 가능 여부를 확인해야 합니다. 예상배당 40,000,000원만으로 소멸을 확정해서는 안 됩니다.
• 전입일 및 점유 확인. 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 현재 실제 점유자, 주민등록, 임대차계약과 전세권의 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 비용 재산정. 1회 및 2회 유찰 시 예상배당 부족액이 증가합니다. 각 회차마다 매수인 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
• 시세·환금성 확인. 낙원아파트의 동일하거나 유사한 면적, 층, 건물 상태별 최근 실거래를 확인해야 합니다. 1층이라는 특성을 반영한 매도가격 검증이 필요합니다.
• 체납·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 세금 관련 배당 변동 및 점유자 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 사건 진행 내역을 대조해야 합니다.

맺으며 — “5,300만원 아파트”가 아니라 “선순위 전세권을 안고 보는 경매”

이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 말소되지 않는 선순위 전세권 40,000,000원입니다. 예상배당표에서는 해당 금액을 전액 배당하는 것으로 계산하지만, 매각물건명세서의 인수 명시와 실제 배당·말소 결과 사이에는 반드시 확인해야 할 문제가 남아 있습니다.

현재 낙찰가 53,000,000원에 전세금을 별도로 전액 부담한다면 취득 관련 금액은 93,000,000원까지 올라가는 가정이 성립합니다. 물론 실제 부담액은 배당 및 권리 소멸 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 반대로 예상배당액만 믿고 인수액을 0원이라고 확정하는 것도 위험합니다.

더욱이 객관적인 최근 실거래 비교가 없고, 매각물건은 1층 소규모 아파트입니다. 권리 인수 위험, 배당 불확실성, 시세 검증 부족이 동시에 존재하므로 현재 단계에서는 적극 입찰보다 보류가 타당합니다. 전세권의 실질 부담과 말소 가능성을 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.