대전지방법원 2026타경600608. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 4층 443호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 한해란이 2021년 12월 10일 거래가 130,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 이후 주택임차권등기가 설정됐습니다. 임차인 서지우는 보증금 110,000,000원에 대해 임차권등기를 마쳤고, 강제경매도 신청했습니다.
경매등기만 보면 세종특별자치시 압류와 국민건강보험공단 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 2023년 전입·확정일자를 갖춘 임차인의 배당 부족분이 매수인에게 넘어온다는 사실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 제4층 제443호 도로명주소: 세종특별자치시 가름로 170-14 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 28.3746㎡ · 지하 5층/지상 8층 건물 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 한해란 (2021.12.10 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서지우 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차보증금 | 110,000,000원 · 대항력 있는 임차인 1명 |
| 최근 12개월 실거래 | 평균 113,750,000원 (4건) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기상 말소기준으로 표시된 권리는 2025.07.23 세종특별자치시 압류입니다. 다만 임차인의 주민등록일은 2023.04.17, 점유개시일은 2023.04.15이며, 임차권등기일 또한 압류보다 빠른 2025.04.15입니다. 따라서 후순위 압류와 강제경매개시결정이 소멸하더라도 선순위 대항력에 기초한 보증금 잔액 인수 문제는 그대로 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.10억을 기준으로 판단
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 서지우 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
전입 2023.04.17 확정 2023.03.13 점유개시 2023.04.15 |
110,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
잔액 인수
배당요구 · 임차권등기 |
| 실제 임차인 | 서지우 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.03.10 |
| 점유개시 / 전입 | 2023.04.15 / 2023.04.17 |
| 확정일자 | 2023.03.13 |
| 임차권등기 | 2025.04.15 · 을구 3번 |
| 대항력 / 우선변제 | 대항력 있음 / 우선변제권 있음 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.04.15 |
| 신건 예상 배당액 | 103,716,000원 |
| 신건 예상 미배당액 | 6,284,000원 · 매수인 인수 |
임차인 서지우는 확정일자와 대항력을 갖추고 배당요구도 한 상태입니다. 하지만 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 반환채무가 전부 소멸하지는 않습니다. 배당액이 보증금에 미달하면 남은 금액을 매수인이 부담해야 하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
세종 모닝시티는 2015년 6월 16일 준공된 289세대 단지입니다. 거래 표본에는 전용 26.76㎡~30.72㎡의 유사 면적이 포함돼 있습니다. 2021~2023년의 높은 거래가격을 포함한 전체 평균은 122,541,666원이지만, 최근 시장 판단에는 이를 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 30.72㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 30.72㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 30.72㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 30.72㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2024.10 | 27.42㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2023.07 | 27.42㎡ | 6 | 128,000,000원 |
| 2023.05 | 30.72㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2023.05 | 26.76㎡ | 4 | 121,500,000원 |
| 2022.07 | 27.42㎡ | 7 | 134,000,000원 |
| 2022.05 | 27.42㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 2021.08 | 28.37㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 26.76㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 4건 | 113,750,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 122,541,666원 |
최근 12개월 평균은 113,750,000원, 최신 거래는 2026년 9월 110,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -10.4%로 하락세입니다. 전체 평균 122,541,666원을 기준으로 매력이 있다고 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 과대평가할 수 있습니다.
| 비교 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 신건 최저가 | 106,000,000원 | 최근 평균의 93.2% · 인수액 제외 |
| 예상 실질취득액 | 112,284,000원 | 최신 거래가보다 높음 |
| 최근 12개월 평균 | 113,750,000원 | 실질취득액과 근접 |
| 최신 거래 | 110,000,000원 | 2026.09 · 전용 30.72㎡ |
| 전체 실거래 평균 | 122,541,666원 | 과거 고가 거래 포함 |
④ 예상배당표 (신건 매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 서지우 · 우선변제 | 110,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서지우 | 110,000,000원 | 0원 (별도 배당) |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 6,284,000원 |
예상 배당 합계: 집행비용 2,284,000원 + 임차인 배당 103,716,000원 = 매각대금 106,000,000원. 신청채권자인 서지우와 우선변제권자인 서지우는 동일인이므로 보증금 110,000,000원을 이중 합산하지 않습니다. 강제경매 신청채권에 별도 배당이 없다는 표시는 임차보증금 우선변제액까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수액은 증가
일반적인 경매에서는 유찰 후 최저매각가가 내려가면 매수인의 취득비용도 줄어듭니다. 그러나 이 사건에서는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 감소한 낙찰대금 대부분이 인수할 보증금으로 이동합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 106,000,000원 | 6,284,000원 | 112,284,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 84,800,000원 | 27,126,400원 | 111,926,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 67,840,000원 | 43,781,120원 | 111,621,120원 |
각 회차 최저가에 낙찰된다고 가정한 추정치입니다. 회차별 집행비용과 배당 추정액이 달라지며, 실제 매각가격·세금·배당순위·권리변동에 따라 달라질 수 있습니다. 실질취득액에는 취득세 및 기타 부대비용을 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 어진동 세종대성고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 공원, 학교 및 대단위 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 전용 28.3746㎡의 소형 주거상품으로, 일반 중대형 아파트와 같은 수요·환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 건물·설비. 지하 5층·지상 8층 철근콘크리트구조 건물로 난방, 위생·급배수, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 특화경관지구, 미관지구 및 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 환금성. 289세대 규모이며 유사 면적의 실거래가 이어지고 있으나, 최근 가격은 과거 거래 대비 하락세입니다. 단지 경매 평균 유찰 4.6회라는 수치도 환금성 판단에 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 관리상태와 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 을구 3번 주택임차권의 보증금 110,000,000원과 매각물건명세서의 잔액 인수 문구를 확인해야 합니다. 신건 예상 인수액은 6,284,000원입니다.
- 총취득비용. 낙찰대금만을 기준으로 입찰가를 정하지 말고 미배당 보증금, 취득세, 명도비 및 관리비 등을 모두 고려해야 합니다.
- 배당순위. 세종특별자치시와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액·법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 선순위 공과금이 발생하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인. 서지우의 임대차계약, 보증금 지급내역, 집행권원, 임차권등기 및 점유관계를 대조해야 합니다. 동일인이라는 이유로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 명도·점유. 등기상 임차권 존재만으로 현재 실제 거주 여부와 인도 가능 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자를 확인해야 합니다.
- 하락 시세. 최근 12개월 평균 113,750,000원과 최신 거래가 110,000,000원을 우선 참고하세요. 과거 전체 평균 122,541,666원만으로 저가 매수라고 판단하면 위험합니다.
- 유찰 효과. 1회 유찰 및 2회 유찰 시에도 실질취득액은 약 1.12억 수준입니다. 최저가가 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 다릅니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 서류와 최신 실거래 내역을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도, 보증금은 남는다”
세종 모닝시티 443호는 겉으로 보면 감정가 106,000,000원의 소형 아파트 경매입니다. 최근 12개월 실거래 평균 113,750,000원보다 최저가가 낮아, 경매 초보자에게는 할인된 물건처럼 보일 수 있습니다.
하지만 이 물건에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰가격을 초과하고, 매각물건명세서에도 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 신건의 실질취득액은 112,284,000원으로 최신 실거래가 110,000,000원보다 높습니다.
더욱이 1회 유찰 시 실질취득액은 111,926,400원, 2회 유찰 시 111,621,120원으로 예상됩니다. 낙찰가는 크게 낮아져도 총취득비용은 거의 그대로입니다. 여기에 최근 시세 -10.4% 하락 추세, 단지 평균 유찰 4.6회, 소형 원룸형 주거상품의 환금성까지 고려해야 합니다.
결론은 보수적 접근입니다. 임차보증금 인수구조가 해소되지 않는 한 유찰 자체로 가격 메리트가 확보되기 어렵습니다. 권리관계 변경이나 보증금 변제·포기 등 새로운 사실이 확인되지 않는다면, 단순히 최저가가 낮다는 이유로 입찰하기에는 위험이 큽니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 배당 후 남는 보증금과 실제 총취득비용입니다.
