대전지방법원 2026타경600718. 세종특별자치시 한솔동 첫마을아파트 305동 101호, 첫마을3단지(퍼스트프라임)의 1층 아파트입니다. 평가 대상과 비교되는 거래면적은 전용 약 59.8㎡대이며, 지상 14층 건물 중 1층에 자리합니다. 소유자 최숙은 2020년 9월 25일 378,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 신건 최저가는 377,000,000원으로 당시 취득 거래가와 비슷한 수준입니다.
이번 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매이며, 청구액은 240,502,054원입니다. 권리분석상 기준으로 제시된 근저당권은 2021년 8월 10일 설정된 상상인플러스저축은행의 채권최고액 190,800,000원입니다. 다만 그보다 앞선 2020년 국민은행 근저당권과 한국주택금융공사의 권리이전 기록이 함께 있어, 말소기준권리의 적정성은 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600718 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 947 첫마을아파트 305동 1층 101호 도로명주소: 세종특별자치시 나리1로 15 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택으로 이용 중 |
| 동·층·호수 | 305동 · 14층 건물 중 1층 · 101호 |
| 면적 참고 | 동일 평형 거래 비교면적 약 59.8㎡대 (59.61~59.89㎡) |
| 단지 | 첫마을3단지(퍼스트프라임) · 901세대 · 2011.11.30 준공 |
| 소유자 | 최숙 · 2020.09.25 소유권이전 · 거래가액 378,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 240,502,054원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 인수 추정 0원이지만 확인할 쟁점
과거 우리은행 근저당권은 등기부상 말소되었으며, 2020년 국민은행 근저당권 역시 말소 표시가 있습니다. 2021년 상상인플러스저축은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸할 권리입니다.
이 기록만으로는 국민은행 근저당권의 최종 효력과 한국주택금융공사에 이전된 권리의 존속 관계를 확정하기 어렵습니다. 만약 2020년 근저당권이 유효하게 존속한다면 2021년 근저당권보다 선순위이므로 배당 순위와 말소기준 판단이 달라질 수 있습니다. 등기사항전부증명서의 말소사항 및 부기등기 연결 관계를 반드시 확인해야 합니다.
임차인 조사상 별도 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지까지 확정할 수는 없습니다. 따라서 임차인 없음이라는 조사 결과만으로 점유·명도 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다
첫마을3단지(퍼스트프라임)의 전용 59㎡대 유사 평형 실거래입니다. 전체 12건 평균은 381,500,000원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 372,000,000원입니다. 최신 2026년 9월 거래는 370,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.61㎡ | 3층 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 1층 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 4층 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 59.61㎡ | 3층 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 59.61㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 59.83㎡ | 5층 | 417,000,000원 |
| 2025.08 | 59.83㎡ | 7층 | 388,000,000원 |
| 2025.08 | 59.83㎡ | 9층 | 388,000,000원 |
| 2025.07 | 59.89㎡ | 1층 | 370,000,000원 |
| 2025.04 | 59.83㎡ | 9층 | 410,000,000원 |
| 2025.04 | 59.61㎡ | 3층 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 59.83㎡ | 3층 | 375,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 평형 | 12건 | 381,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 평형 | 5건 | 372,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가 377,000,000원이 평균 381,500,000원보다 조금 낮습니다. 하지만 전체 거래에는 455,000,000원 등 상대적으로 높은 가격의 사례가 포함됩니다. 최근 시세를 기준으로 판단하면 결론이 달라집니다.
특히 이 물건은 1층입니다. 비교 가능한 1층 거래는 2026년 6월 355,000,000원, 2025년 7월 370,000,000원입니다. 두 사례 모두 현재 최저가보다 낮아, 1층이라는 개별 조건을 고려하면 신건 가격은 더욱 신중하게 살펴야 합니다. 다만 실제 거래가격에는 향, 수리 상태, 내부 구조 등의 차이가 반영될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,078,000원 |
| 1. 근저당권 · 상상인플러스저축은행 | 190,800,000원 | 190,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 180,122,000원 |
상기 배당은 상상인플러스저축은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 가정이며, 집행비용은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 한국주택금융공사의 청구액 240,502,054원에 대한 배당이 반영되어 있지 않으므로 실제 배당순위·배당금·소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 변화
현재 신건은 감정가의 100%가 최저가입니다. 향후 유찰을 가정한 가격과 예상 배당 결과는 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 377,000,000원 | 0원 | 180,122,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 301,600,000원 | 0원 | 105,777,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 241,280,000원 | 0원 | 46,302,080원 | 0원 |
유찰 시나리오는 현재 적용된 채권액과 권리순위에 따른 모의 계산입니다. 한국주택금융공사의 청구액 및 이전 근저당권의 최종 효력이 확정되지 않았으므로, 위 미배당액과 소유자 잔여액을 실제 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다. 유찰 가정 가격 역시 실제 다음 매각기일·최저가 확정을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 한솔동 참샘초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 간선도로와 버스정류장 등이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 1층입니다. 급·배수, 전기, 소방, 난방, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 단지 규모. 첫마을3단지(퍼스트프라임)는 901세대로, 2011년 11월 30일 준공된 공동주택 단지입니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 북동측 약 15m, 북서측 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·특화경관지구· 행정중심복합도시 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다.
- 공시지가. 1,441,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 유사 평형 거래 사례가 확인되지만 가격 범위가 300,000,000원부터 455,000,000원까지 넓습니다. 최근 거래 추세가 -4.2%인 만큼 과거 최고 거래가를 기준으로 매도가치를 기대하기보다는 최근 거래와 해당 층의 가격을 우선 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당권의 최종 효력. 국민은행 을구 3번 근저당권의 말소 표시와 한국주택금융공사의 을구 3-5번 근저당권이전 등기가 어떻게 연결되는지 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 2021.08.10 상상인플러스저축은행 근저당권보다 앞선 권리가 실제 존속하는지 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 한국주택금융공사의 청구액 240,502,054원이 예상배당표에 반영되지 않은 이유와 실제 배당순위를 검증해야 합니다.
- 실제 점유관계. 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료를 통해 임차인·점유자 여부를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 검증. 2026년 6월 1층 355,000,000원, 2025년 7월 1층 370,000,000원 거래와 대상 호수의 내부 상태를 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.2%를 고려해 입찰가격에 여유를 두고, 전체 거래 평균 381,500,000원만을 기준으로 응찰하지 않아야 합니다.
- 유찰 여부 확인. 현재는 신건이며, 1회 유찰 시 가정 가격 301,600,000원 등은 실제 매각조건이 확정된 금액이 아닙니다.
- 관리비·명도·실비. 관리비 체납액, 점유자 인도 문제, 취득세 및 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 검증. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 실제 매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정, 가격은 보류”
이 사건의 표면적인 장점은 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있다는 점입니다. 하지만 그것만으로 권리가 완전히 정리되었다고 단정하기는 어렵습니다. 2020년 국민은행 근저당권의 말소 표시와 2026년 한국주택금융공사의 권리이전 기록은 확인이 필요한 부분입니다. 배당표에도 신청채권자의 청구액이 반영되지 않아 실제 배당관계에 관한 추가 검증이 필요합니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균 372,000,000원보다 높고, 최신 거래 370,000,000원도 상회합니다. 최근 거래 추세는 -4.2%로 하락 방향이며, 같은 단지의 1층 거래도 현재 최저가보다 낮았습니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리는 원본 재확인이 우선이고, 신건 가격은 보류가 합리적입니다. 선순위 등기와 점유관계가 확인되고 유찰로 가격이 조정된다면 다시 검토할 만하지만, 현재 가격만으로 뚜렷한 경매 할인 이익을 기대하기는 어렵습니다.
