대전지방법원 2026타경600805. 세종특별자치시 어진동 669, 세종파이낸스센터1 제4층 제402-2호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 사무실로 이용 중인 집합건물이며, 소유자는 정소연입니다. 2017.08.08 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 412,738,000원입니다. 같은 날 국민은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 343,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 해당 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매가 개시됐습니다. 경매개시결정의 채권자는 유케이제십차유동화전문유한회사이며, 등기에는 국민은행이 양도인으로 표시돼 있습니다. 배당표에는 국민은행 근저당권을 기준으로 채권액이 산정돼 있으므로, 채권양도와 배당받을 권리자의 최종 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각으로 말소되는 권리가 명확하더라도 점유자 확인과 가격 검증을 건너뛰어서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

핵심은 2017.08.08 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 343,200,000원이며, 매각 시 말소기준권리로 소멸합니다. 같은 날 설정됐던 유한책임회사새한의 후순위 근저당권 80,483,910원은 2020.10.15 이미 말소됐습니다. 2026.04.17 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 정명택 1명입니다. 전입일 2024.07.23은 말소기준권리 설정일 2017.08.08보다 늦습니다. 확인된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력을 갖추지 못한 후순위 전입으로, 매수인이 임차보증금을 인수할 가능성은 낮게 평가됩니다.

명도 측면에서도 주의가 필요합니다. 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않는다고 하더라도 실제 점유가 계속되고 있다면 인도·명도 및 점유자와의 협의가 별도로 필요할 수 있습니다. 인수 위험이 낮다는 것과 명도 부담이 없다는 것은 다른 문제입니다.

③ 가격 분석 — 신건 345,000,000원, 시세 판단은 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 345,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 소유자의 2017년 등기 거래가액은 412,738,000원으로 현재 최저매각가보다 높지만, 과거 취득가격을 현재 시장가격으로 간주할 수는 없습니다.

현재 사무실로 이용되는 이 호실의 최근 동일 용도 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세가 확인되지 않아 345,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 사무실 수익성과 공실 가능성, 임대료 수준 및 상업용 집합건물의 환금성을 확인한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)

매각가 345,000,000원을 기준으로 집행비용 5,630,000원을 공제한 339,370,000원이 근저당권 배당에 사용되는 추정입니다. 채권최고액 기준 부족액은 3,830,000원이며 매수인 인수액과는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 구분

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지고, 배당받지 못하는 채권액은 커지는 구조입니다. 그러나 근저당권이 매각으로 소멸하므로 채권 미배당액이 그대로 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 이 점이 채권 회수 위험과 매수인 권리 위험을 구분하는 핵심입니다.

다만 276,000,000원이나 220,800,000원으로 최저가가 낮아지더라도 그 자체가 적정가격이나 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 실제 시장 거래가격과 임대수익을 확인해야만 유찰 이후의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 어진동 정부세종청사 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 오피스텔·음식점·사무실·소매점 등이 분포하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 왕복 7차선, 남동측 왕복 6차선, 북서측 및 남서측 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 402-2호입니다. 외벽은 석재마감 등, 내부는 인테리어 마감이며 새시창호를 갖추고 있습니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 지하주차장이 있습니다.
• 이용상태. 현재 사무실로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다. 업무시설 수요와 실제 임대 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 3,824,000원/㎡이며, 토지는 평지의 상업용 건부지입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고, 감정 관련 건축물 위반사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 정부세종청사 인근의 상업·업무 혼재지역이라는 입지 특성이 있으나, 해당 호실의 실거래·임대수익·공실 수준을 확인하지 않은 상태에서 재매각 용이성이나 수익성을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 정명택 확인. 전입일 2024.07.23, 보증금·확정일자 미상입니다. 계약서, 실제 사용관계, 점유 현황, 배당요구 여부와 적용 가능한 대항요건을 확인하세요.
• 말소기준 원본 대조. 2017.08.08 국민은행 근저당권 343,200,000원이 말소기준입니다. 경매개시 채권자가 유케이제십차유동화전문유한회사로 기재된 채권양도 관계도 확인하세요.
• 시세 검증. 세종파이낸스센터1의 사무실 용도와 비교 가능한 최근 거래 및 현재 매물 호가를 확인하고, 층·면적·임대수익·공실 가능성을 고려해 입찰 상한을 설정하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 345,000,000원, 1회 유찰 시 276,000,000원, 2회 유찰 시 220,800,000원입니다. 회차별 가격이 아닌 실질적인 시장가치를 기준으로 판단하세요.
• 명도·인도. 후순위 임차인이라도 실제 점유 중이라면 인도와 명도 과정이 필요할 수 있습니다. 입찰 전에 현황조사 내용과 현장 상황을 대조하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 당해세·최우선변제 등 배당 변동 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최종 대조하고 매각기일 2026.10.22의 진행 여부와 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 입찰 적정가격”

세종파이낸스센터1 402-2호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 2017년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 2024년으로 그보다 늦습니다. 예상배당에서 근저당 채권에 3,830,000원의 부족액이 발생해도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

그렇다고 모든 위험이 해소된 것은 아닙니다. 임차인의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 무엇보다 현재 실거래 시세가 확인되지 않는 사무실 이용 물건입니다. 신건 345,000,000원이 적절한지 판단하려면 실거래 가격과 임대수익 확인이 반드시 선행돼야 합니다. 권리상 긍정적 요소는 있지만 가격과 점유관계는 보류. 종합적으로 신중한 접근이 필요한 사건입니다.