대구지방법원 2024타경123933. 대구 북구 서변동 영남네오빌블루 107동 402호, 전용 84.7804㎡의 아파트입니다. 감정가 223,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 156,100,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.02.03 설정된 대구은행 근저당권으로 채권최고액은 408,000,000원입니다. 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기상 권리 소멸만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 노희숙의 전입신고가 말소기준권리보다 약 11년 앞서기 때문입니다. 선순위 대항력과 보증금 인수 여부가 핵심이며, 실제 임대차관계와 점유 개시 사실을 확인해야 합니다. 특히 배당표에서 매수인 인수액을 0원으로 계산한 것과 실제 보증금 인수 위험이 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경123933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변로 120, 107동 4층 402호 (서변동, 영남네오빌블루) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7804㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 12층 중 4층 |
| 사용승인 | 2003.12.19 |
| 소유자 | 이희혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2015.02.03 · 대구은행 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사대구은행) |
| 청구액 | 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차관계 | 노희숙 · 2003.12.20 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유자를 먼저 확인해야 한다
2015.02.03 설정된 대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 그 이후 설정된 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 전입자가 보유한 대항력은 등기상 근저당권·가압류와 별도로 판단해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노희숙 | 2003.12.20 | 미상 | 선순위 · 확인 필요 | 확정일자 미상 | 인수 위험 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 점유자는 1명입니다. 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 대항력의 최종 법률적 판단에는 실제 임대차관계와 점유 및 주민등록 유지 여부의 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질 비용은 미확정
영남네오빌블루는 469세대 아파트입니다. 전용 84.78㎡ 동일 평형 실거래 12건의 전체 평균은 201,833,333원이며, 최근 12개월에 해당하는 6건의 평균은 204,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 기간 대비 2.2% 상승한 것으로 집계됩니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.78㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 10 | 203,000,000원 |
| 2025.10 | 84.78㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.78㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2025.07 | 84.78㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 84.78㎡ | 11 | 203,000,000원 |
| 2025.02 | 84.78㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 84.78㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 84.78㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 84.78㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2024.09 | 84.78㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2024.07 | 84.78㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 201,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 204,000,000원 |
최저매각가 156,100,000원은 최근 12개월 평균 204,000,000원의 76.5%입니다. 최신 거래인 2026.03의 210,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이는 어디까지나 인수보증금을 제외한 최저매각가의 비교입니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 반드시 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용으로 다시 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,985,400원 |
| 1. 근저당 · 대구은행 | 408,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 23,920,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양남농업협동조합 | 12,502,301원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 198,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,985,400원과 근저당권자 예상배당 153,114,600원으로 매각대금이 모두 소진되는 추정입니다. 채권자 전체 미배당액은 579,707,701원입니다. 이 계산에는 선순위 임차인의 보증금 및 배당 여부, 당해세, 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액 0원은 선순위 보증금 인수 위험이 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 579,707,701원 |
| 2회 유찰(49%) | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 625,882,081원 |
| 3회 유찰(34%) | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 658,110,103원 |
회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 늘어납니다. 이 표의 채권 미배당액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 근저당권과 후순위 가압류의 미배당채권은 매각으로 소멸하는 권리와 구별해야 하고, 선순위 임차보증금은 별도의 인수 여부 판단이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 서변동 서변중학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·교육시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 생활편익시설 접근성과 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 북측과 서측에는 약 20m 폭의 포장도로, 남측에는 약 6m 폭의 보행자 전용도로가 접합니다.
- 건물. 2003.12.19 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있으며 지상 12층 중 4층에 위치합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 비행안전제2구역 등 제한사항이 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 공시지가는 1,509,000원/㎡입니다.
- 환금성. 469세대 단지로 동일 평형 거래 이력이 확인됩니다. 전체 실거래 범위는 170,000,000원~245,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 204,000,000원입니다. 다만 본건의 내부 상태에 따라 실현가격이 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부구조·설비·마감은 탐문과 유사 아파트의 표준적 이용상황을 바탕으로 감정평가되었습니다. 내부 상태의 직접 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 노희숙의 2003.12.20 전입 경위, 임대차계약 존재 여부, 실제 점유 개시일 및 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제. 보증금 원금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인한 뒤 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가 156,100,000원과 최근 평균 204,000,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 미배당 보증금 등 인수부담을 포함하여 비교해야 합니다.
- 경매 진행상태. 2025.09.08 집행정지통지서 발송 및 도달 이력이 있습니다. 2026.10.22 매각기일이 실제로 진행되는지, 정지 사유가 해소됐는지 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태·명도. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못한 만큼 수리비와 인도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비의 존재와 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 종기 관련 기록을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미확정”
이 사건의 숫자는 분명 눈길을 끕니다. 감정가 223,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가는 156,100,000원으로 낮아졌고, 최근 동일 평형 거래 평균인 204,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다.
그러나 경매의 실질적인 취득비용은 낙찰가만으로 정해지지 않습니다. 2003.12.20 전입한 노희숙의 선순위 점유관계가 유효하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 낮아진 낙찰가의 이점이 줄거나 사라질 수 있습니다. 현재는 보증금 규모가 확인되지 않았습니다.
게다가 집행정지통지 이력이 있어 절차 진행 여부도 재확인이 필요합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차관계는 별도 확인이 필요한 사건. 가격상 할인 가능성은 있으나 권리관계 확인이 먼저입니다. 보증금 확인 전에는 입찰 판단 보류가 적절합니다.
