대구지방법원 2025타경1319. 대구광역시 수성구 범어동 214-4, 범어로20길 64에 위치한 통칭 아이리스빌 2층 201호입니다. 전용면적은 약 62.57㎡이며, 2016년 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택입니다.

등기상 최초 소유자는 세흥종합건설주식회사였고, 현재 소유자 김후남이 2017년 거래가액 320,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 수협은행의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이후 대구신용보증재단 가압류가 붙었습니다. 최종적으로 수협은행이 임의경매를 신청한 사건입니다.

권리 흐름 자체는 비교적 명료합니다. 그러나 임차인 신고가 확인되지 않는 것과 실제 임차인이 없다는 것은 다릅니다. 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 점유자와 대항력 여부를 확인하는 것이 입찰 전 핵심 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 기준

이 사건의 말소기준권리는 2017.02.13 접수된 수협은행 근저당권(채권최고액 252,000,000원)입니다. 이전 동대구농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소되었으며, 말소기준권리 이후 설정된 대구신용보증재단 가압류와 수협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 약간 낮지만 확신은 부족하다

아이리스빌의 확인된 동일 면적대 실거래는 2025년 4월 4층, 전용 62.57㎡, 340,000,000원입니다. 최저매각가 332,000,000원은 해당 거래가보다 낮지만, 거래 표본이 1건이고 대상 물건은 2층이므로 개별 호수의 가격 차이를 고려해야 합니다.

최저매각가는 확인된 거래가격의 97.6%에 해당합니다. 단순 금액 차이는 8,000,000원입니다. 그러나 비교 거래는 4층이고 경매 대상은 2층이므로, 이 차액을 전부 경매 할인 효과로 볼 수 없습니다.

또한 확인된 실거래는 2025년 4월 거래로, 매각기일인 2026년 10월과 시차가 있습니다. 최근 가격 추세를 충분히 판단할 거래 표본이 없어 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 결론 내리기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 192,144,207원으로, 채권최고액과 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액과 배당 변화

현재 신건에서는 추정 배당 기준으로 채권자들의 청구금액이 충족되고 소유자 잔여금이 발생합니다. 반면 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자의 미배당액이 증가합니다.

다만 채권 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 및 후순위 소멸권리의 미배당은 일반적으로 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 시뮬레이션상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 미확인 점유자의 보증금 등 별도 권리관계가 없다는 전제에서만 유효합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수성구 범어동 소재 경신고등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 빌라, 단독주택, 근린상가 및 학원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측에 달구벌로와 대구도시철도 2호선이 통과합니다. 교통시설 접근 및 대중교통 사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.02.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·난방·도시가스 공급설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고, 지형은 대체로 평탄한 세장형 토지입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 토지면적은 513.2㎡, 공시지가는 4,253,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 마감·시설 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일 면적대 실거래가 1건뿐입니다. 대단지보다 시세 검증과 재매각 가격 산정에 신중해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인이 우선. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하고 실제 거주자의 신분, 점유 개시 시점, 전입세대 및 임대차관계를 확인하세요. 임대관계 미상 상태에서 산정 인수액 0원을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
• 실거래 비교. 확인된 거래는 2025.04, 4층, 340,000,000원입니다. 해당 4층 거래와 2층 대상 물건의 층·향·수리상태 차이를 반영하고, 주변 유사 다세대의 최근 거래가격을 추가 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했습니다. 벽지·바닥·창호·급배수·난방설비 등의 수리 가능성과 실제 상태를 보수적으로 검토하세요.
• 입찰가격. 신건 332,000,000원은 단일 거래가격보다 소폭 낮지만, 그 차이만으로 충분한 수익 여유가 확보됐다고 보기 어렵습니다. 유찰 시나리오는 실제 매각 진행을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 점유자의 법적 지위에 따라 인도명령 또는 명도 협의가 필요한지 검토하세요.
• 등기부 재확인. 2026.10.08 발급 기준 권리관계를 입찰 전 최신 등기부와 대조하고, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 변경사항도 확인하세요.

맺으며 — “말소는 명확, 매수 판단은 신중”

이 사건은 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 단순한 등기 구조를 가지고 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 실제 임대관계와 내부 현황은 확인되지 않았습니다. 또한 아이리스빌은 8세대 소규모 다세대주택이고 실거래 비교 근거가 2025년 4월의 1건뿐입니다. 최저가가 그 거래의 97.6%라는 사실만으로 현재 시장에서 충분히 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 등기상 권리 구조는 양호하지만, 점유 및 가격 검증을 마치기 전까지 신건 입찰은 신중해야 한다는 것입니다. 실제 임차관계가 없음을 확인하고 내부 상태와 최신 유사 거래가격을 대조한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.