대구지방법원 2025타경1356. 대구 북구 칠성동2가 성광우방타운 109동 207호, 전용면적 비교 기준 59.9㎡대 아파트입니다. 소유자 이윤희 씨가 2014년 거래가 157,500,000원에 취득한 뒤, 2016년 수산업협동조합중앙회를 근저당권자로 하는 채권최고액 190,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 광주은행·하나카드 가압류와 함영희 씨의 주택임차권등기가 이루어졌고, 수협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리분석의 출발점은 2016.04.01 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후 설정된 가압류와 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인은 실제로 존재합니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력은 없지만, 보증금 회수 문제와 실제 점유 정리는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 14번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 근저당권 설정일은 2016.04.01이며, 그보다 뒤에 접수된 광주은행 가압류(43,038,283원), 하나카드 가압류(9,623,888원), 함영희의 주택임차권등기 및 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

과거 설정된 중소기업은행·김상록·곽윤용 등의 전세권은 이미 말소된 권리입니다. 특히 곽윤용의 전세권은 2016.04.01 말소되어 현재 낙찰자가 인수할 선순위 전세권으로 보지 않습니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원은 누가 부담하나

실제 임차인은 함영희 1명입니다. 주택임차권등기가 존재하고 배당요구도 확인됩니다. 다만 전입신고와 점유개시가 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 유형과 구분해야 합니다.

확정일자와 배당요구가 있으므로 배당절차에서 임차인의 순위를 검토할 필요가 있습니다. 하지만 선순위 근저당권의 채권최고액이 190,800,000원으로 최저가보다 크고, 제시된 예상배당에서도 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 않습니다. 현재 가정하에서는 임차인 보증금 회수 가능성이 낮습니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부 및 실제 배당액은 별도 확인 대상이며, 임차인의 미회수 보증금과 매수인의 인수액은 반드시 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 대비 91.0%

같은 단지 성광우방타운(1,010세대, 1996년 준공)의 전용 59.9㎡ 동일 면적 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 기간은 2026년 3월부터 9월까지입니다. 최근 12개월 평균은 190,041,666원, 최신 거래는 2026년 9월 181,500,000원입니다. 신건 최저가는 두 기준 모두보다 낮습니다.

최저매각가 173,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 17,041,666원 낮고, 최신 거래 181,500,000원보다도 8,500,000원 낮습니다. 보증금 인수액이 없는 구조이므로 권리상 실질취득금액 역시 최저매각가 기준 173,000,000원입니다. 다만 취득세·명도비용·체납 관리비 등 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 3,222,000원으로 추정하였으며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서는 매각대금에서 집행비용을 공제한 169,778,000원 전액이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 전체 채권 청구액 243,462,171원 중 예상 미배당액은 73,684,171원입니다. 임차인 함영희의 보증금 50,000,000원은 위 채권자 배당 합계와 별도로 검토해야 하는 항목으로, 제시된 배당 가정에서는 임차인에게 배분될 잔여금이 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

현재는 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 향후 유찰된다면 매각가격 하락에 따라 채권자 미배당액은 증가하지만, 매수인의 권리상 인수금액은 변하지 않습니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회로 집계되어 있습니다. 다만 매각률이나 평균 낙찰가율을 신뢰성 있게 해석할 수 있는 확정 매각 실적이 확인되지 않으므로, 이를 근거로 반드시 유찰될 것이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 칠성고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 대형마트, 오페라하우스, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주거지역이며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 20층 건물 중 2층입니다. 도시가스 난방, 승강기, 급배수·위생설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 도시지역·교육환경 보호구역과 도로 관련 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 2,280,000원/㎡이고, 감정상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 내부에 진입하지 못해 실제 내부 구조·마감상태를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 1,010세대 규모 아파트이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 173,000,000원부터 230,000,000원까지 차이가 큽니다. 저층인 본 물건의 환금성은 단순 평균보다 개별 조건을 반영해 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유 확인. 함영희 씨의 임차권등기 및 배당요구 여부는 확인되지만 현재 실점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 실제 거주자와 점유권원을 확인하세요.
• 말소기준과 임차권 순위. 2016.04.01 근저당권과 2018.07.11 전입신고, 2024.05.02 임차권등기의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
• 배당·최우선변제. 함영희의 보증금 50,000,000원, 확정일자, 배당요구와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 법원의 배당관계 자료로 확인하세요.
• 저층 가격 검증. 동일 면적 13층의 173,000,000원 거래 및 최근 9월 거래와 본 물건의 2층 특성을 비교해 입찰 상한을 정하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수, 설비, 마감, 수리 필요 여부를 점검하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분 관련 승계 가능 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.22 매각 진행 여부, 최종 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서와 감정평가서의 변동사항을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 2층 기준으로 판단”

성광우방타운 109동 207호는 말소기준권리 이후의 임차권등기와 가압류가 매각으로 소멸하는 구조로, 매수인 권리 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 실제 임차인 1명의 보증금은 50,000,000원이지만, 선순위 대항력이 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.

가격에서도 신건 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 190,041,666원의 91.0%이고, 최신 거래 181,500,000원보다 낮아 일정 수준의 메리트가 있습니다. 그러나 최근 거래가격은 과거 고가 거래에 비해 낮은 모습이며, 같은 면적 13층 거래와 본 물건의 2층 최저가가 동일하다는 점은 신중하게 봐야 합니다.

결론적으로 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 명도와 개별 호수의 가치 판단이 남아 있는 물건입니다. 명도 가능성·체납 관리비·내부 상태를 확인하고, 최근 실거래 중 낮은 가격대와 2층 특성을 반영해 입찰가격을 정하는 것이 적절합니다. 권리는 긍정, 가격은 조건부 긍정. 단순 평균 대비 할인율보다 실제 취득 후 비용과 저층 시장가치를 우선해야 합니다.