대구지방법원 2025타경9987. 경북 경산시 중산동 펜타힐즈푸르지오 102동 19층 1903호, 전용 72.3077㎡ 아파트입니다. 2019년 준공된 753세대 단지이며, 소유자는 박정주입니다. 2019년 9월 10일 거래가액 365,700,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌고 같은 날 우리은행의 채권최고액 254,100,000원 근저당권이 설정되었습니다.
이후 저축은행 근저당권과 여러 금융기관의 가압류가 등장했고, 2025년 12월 4일 유에스아이제삼차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 가장 중요한 차이는 가격입니다. 최저가 400,000,000원은 최근 거래 평균 422,416,666원 아래이고, 최신 거래인 2026년 10월 430,000,000원보다도 낮습니다. 다만 5.3%의 가격 차이가 곧바로 순이익이나 충분한 안전마진을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중산동 663 펜타힐즈푸르지오 제102동 제19층 제1903호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 펜타힐즈2로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.3077㎡ · 지상 35층 중 19층 |
| 단지 | 펜타힐즈푸르지오 · 753세대 · 2019.05.16 준공 |
| 소유자 | 박정주 (단독소유, 2019.09.10 소유권이전등기 · 거래가액 365,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 234,368,020원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.10 우리은행 근저당권 · 채권최고액 254,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준
권리분석의 기준점은 2019년 9월 10일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤인 2024년 5월부터 8월 사이 경북 신용보증재단, 삼성카드, 하나카드, 신용보증기금 가압류가 차례로 설정됐습니다. 이들 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인·대항력 — 신고 0명, 점유 확인은 별개
| 구분 | 확인 현황 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 신고 0명 | 확인된 임차보증금 없음 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 | 임대관계 미상 · 미확인 점유자의 대항력 여부 미상 |
| 우선변제권 | 확인된 확정일자·임차보증금 없음 | 판정 대상 없음 · 추가 점유조사 필요 |
| 승계·대위 | 신고 없음 | 중복 합산 대상 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 산정 | 미확인 대항력 임차인 발견 시 재산정 필요 |
감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자가 해당 호실을 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·전입세대와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12건 평균보다 5.3% 낮다
같은 단지 펜타힐즈푸르지오의 전용 72.31㎡ 및 72.65㎡ 거래입니다. 분석 대상 전용면적은 72.3077㎡이며, 비교 거래는 2026년 5월부터 10월까지 총 12건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 422,416,666원을 가격 판단의 중심에 놓고 최신 거래 430,000,000원과 함께 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 72.31㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2026.09 | 72.31㎡ | 22 | 435,000,000원 |
| 2026.09 | 72.65㎡ | 14 | 453,000,000원 |
| 2026.09 | 72.65㎡ | 29 | 443,000,000원 |
| 2026.07 | 72.65㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2026.07 | 72.65㎡ | 23 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 72.65㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 72.31㎡ | 15 | 424,000,000원 |
| 2026.06 | 72.31㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 72.31㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 72.31㎡ | 4 | 414,000,000원 |
| 2026.05 | 72.31㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 422,416,666원 |
최근 실거래 범위는 395,000,000원~453,000,000원입니다. 최저가 400,000,000원은 최근 평균보다 22,416,666원 낮고, 최신 거래보다 30,000,000원 낮습니다. 그러나 가장 낮은 실거래 395,000,000원보다는 5,000,000원 높습니다. 따라서 최근 평균 대비 가격 우위는 있지만, 거래 하단보다 무조건 저렴한 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,400,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 254,100,000원 | 254,100,000원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 23,669,970원 | 23,669,970원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 11,365,417원 | 11,365,417원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 6,914,111원 | 6,914,111원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 29,318,127원 | 29,318,127원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 68,232,375원 |
위 표는 집행비용 6,400,000원을 추정 반영하고, 우리은행 채권최고액과 가압류 청구금액을 배당 대상으로 놓은 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 채권 잔액·배당순위·채권 이전 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 400,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 320,000,000원 | 10,647,625원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 256,000,000원 | 73,751,625원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서는 매각가가 320,000,000원, 2회 유찰 가정에서는 256,000,000원이 됩니다. 채권 미배당이 늘어나는 것은 소멸 대상 채권자가 전액 회수하지 못하는 문제로, 확인된 인수권리가 없다는 가정 아래 매수인의 직접 인수액과는 구별됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 중산동 성암초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다. 남측 왕복 6~7차선, 동측 왕복 5~6차선, 북측 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 35층 중 19층입니다. 승강기·급배수·위생·화재탐지·소화전설비 및 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역에 해당하며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 지정도 확인됩니다. 공시지가 1,864,000원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 753세대 단지이며, 최근 유사 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 395,000,000원에서 453,000,000원으로 분포하므로 매도 시에도 층·향·수리 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 미확인 대항력 임차인이 드러나면 인수액을 재산정해야 합니다.
- 말소기준 및 근저당권 이전. 2019.09.10 우리은행 근저당권과 2022.06.13 저축은행 근저당권의 말소 상태, 2025.11.21 채권 이전등기 및 신청채권자의 권리관계를 원본에서 확인하세요.
- 실거래 기준 상한가. 최근 평균 422,416,666원과 최신 거래 430,000,000원을 참고하되, 거래 하단 395,000,000원 및 대상 호실의 19층 조건을 함께 고려하세요. 취득세·수리비·금융비용 등을 제외한 단순 시세 차이만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 유찰 전략. 현재는 0회 유찰 신건입니다. 1회 유찰 가정가 320,000,000원 및 2회 유찰 가정가 256,000,000원을 비교하되 실제 후속 매각조건은 법원 공고를 재확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비의 승계 가능성과 실제 점유자의 인도 여부, 명도기간 및 추가 비용을 확인하세요.
- 배당표 검증. 신청채권자 배당액과 선순위 담보권·이전권리 관계에 불일치 가능성이 있으므로 채권계산서, 배당요구 내역, 말소등기 원인을 대조해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.10.22 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 제한적 우위, 입찰은 조건부”
경산 펜타힐즈푸르지오 1903호의 핵심은 매수인 인수액 0원으로 산정된 권리구조와 최근 실거래 평균 대비 94.7%의 신건 최저가입니다. 최근 평균 422,416,666원과 최신 거래 430,000,000원보다 최저가가 낮아 비교 가능한 가격상 이점은 분명합니다.
그러나 이 물건을 무조건 저렴하고 안전한 경매로 단정하기에는 확인 과제가 남습니다. 임대관계가 미상이고, 저축은행 근저당권 이전·말소 이력 및 신청채권자의 배당관계를 검증해야 합니다. 게다가 최근 최저 실거래 395,000,000원과 비교하면 현 최저가 400,000,000원이 오히려 높습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 원본 서류상 대항력 있는 임차인의 인수위험이 없고, 복잡한 담보권 이전 이력이 정리되며, 19층 개별 가치와 취득부대비용까지 감안해도 가격상 여유가 확인된다면 응찰을 검토할 수 있습니다. 반대로 점유관계가 확인되지 않거나 추가 부담이 드러난다면 최근 평균 대비 5.3%의 차이만으로는 충분한 안전마진을 장담하기 어렵습니다.
