대구지방법원 2025타경10048. 대구 동구 지묘동 팔공팔레스 201동 10층 1002호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이순옥·최종주로, 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있습니다. 두 공유자는 2008년 6월 5일 거래가 129,500,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매의 말소기준권리는 2018년 1월 26일 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 141,600,000원이며, 이후 2023년 6월 30일 주식회사모든자산투자 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자는 주식회사모든자산투자대부(변경 전 주식회사모든자산투자)입니다.

이 두 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 따라서 등기상으로는 권리 구조가 비교적 명료합니다. 그러나 등기상 인수권리가 없다는 사실과 실제 점유·명도 문제가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었고 임대관계도 확인되지 않았으므로, 실제 점유자를 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 두 근저당권 모두 매각으로 소멸

등기에는 과거 여러 압류·근저당권과 경매개시결정 이력이 있으나, 해당 과거 권리들은 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 확인할 핵심은 을구 7번 한화생명보험 근저당권과 그 후순위인 을구 9번 모든자산투자 근저당권입니다.

② 시세 비교 — 평균 1.65억보다 최신 1.30억이 중요

팔공팔레스201동의 동일 전용면적 84.99㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 평균 거래금액은 165,000,000원이고, 최저가 157,000,000원은 그 평균의 95.2%입니다.

그러나 최근 거래 두 건의 가격 차이가 큽니다. 2025년 4월 5층은 200,000,000원에 거래됐지만, 그보다 나중인 2025년 7월 3층은 130,000,000원에 거래됐습니다. 가격 메리트를 평가할 때는 단순 평균뿐 아니라 최신 거래와 거래 표본의 편차를 함께 봐야 합니다.

감정가 157,000,000원은 평균보다 8,000,000원 낮지만, 최신 거래보다 27,000,000원 높습니다. 최신 거래를 기준으로 보면 최저가는 약 120.8%입니다. 특히 200,000,000원 거래가 평균을 크게 끌어올리고 있어, 평균 대비 95.2%라는 숫자만으로 할인 매물이라고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정한 채권최고액 기준 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 말소기준인 한화생명보험 근저당권에 배당하고, 잔여 금액을 후순위 모든자산투자 근저당권에 배당하는 시나리오입니다.

집행비용 2,998,000원은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액·이자·집행비용·조세채권·법정 우선변제권 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰되면 가격은 낮아져도 채권 부족액은 커진다

유찰 시 최저가가 125,600,000원 또는 100,480,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이때 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가하지만, 등기상 소멸할 근저당권의 미배당 채무를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 회차별 예상배당에서 신청채권자 배당액이 0원으로 산출되어 있다는 점은 확인이 필요합니다. 현재 경매신청 채권자인 모든자산투자대부는 후순위 근저당권의 명의 변경 전 권리자와 연결되어 있으므로, 채권자 동일성·채권양도 및 배당금 귀속관계를 실제 기록과 대조해야 합니다. 신청채권자의 배당액을 0원으로 확정해서 해석할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 지묘동 소재 공산호 서측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 숙박시설 및 임야 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 동측 인근 팔공로에 버스승강장이 있습니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 건물로, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 이중창입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지로, 남서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지의 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(해발 110m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 확인이 제한돼 실제 마감·설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2004년 준공된 19세대 소규모 아파트로, 동일 면적 실거래 표본이 2건뿐입니다. 매도가격 산정과 매수자 확보 과정에서 대단지보다 불확실성이 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최신 거래까지. 평균 165,000,000원만 보지 말고 2025.07의 130,000,000원 거래를 반드시 비교하세요. 층·향·수리 상태 등 차이도 함께 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 현재 임차인 신고가 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
• 명도 비용. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 점유 원인과 인도 협의 가능성을 검토하세요. 소유자 거주를 확정적으로 전제하지 마세요.
• 후순위 채권자 관계. 모든자산투자에서 모든자산투자대부로 변경된 경위와 배당요구·근저당권 관련 기록을 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문 등으로 내부 확인이 어려웠으므로 누수·마감·설비 상태 및 보수 비용을 별도로 조사하세요.
• 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 법정 우선변제권 등 매각 후 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 유찰 시 재평가. 1회 유찰 가정가 125,600,000원, 2회 유찰 가정가 100,480,000원을 기준으로 실제 거래사례 및 취득 부대비용을 다시 비교하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “말소는 명료하지만, 매수가격은 신중하게”

대구 팔공팔레스 201동 1002호는 등기상 권리 구조가 비교적 단순한 경매물건입니다. 한화생명보험 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않은 만큼 권리 리스크가 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 신중하게 판단해야 합니다. 감정가 157,000,000원이 실거래 평균 165,000,000원보다 낮더라도, 가장 최근 거래 130,000,000원과 비교하면 오히려 높습니다. 앞선 거래보다 최신 거래가격이 낮아졌다는 사실도 고려해야 하며, 거래 표본이 적어 향후 시세를 안정적으로 추정하기 어렵습니다.

결론은 권리는 조건부 양호, 신건 가격은 보류입니다. 입찰 전 실제 점유·임대관계와 내부 상태를 확인하고, 가격은 최신 실거래 수준과 회차별 최저가를 중심으로 판단하는 접근이 합리적입니다. 소규모 단지 특유의 환금성 불확실성까지 반영해 신건에 가격 가점을 크게 주기 어려운 물건입니다.