대구지방법원 2025타경10139. 대구 북구 태전동 태전미진타운 102동 10층 1007호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 소유자 허주현이 2022년 7월 15일 거래가 195,000,000원에 취득했고, 같은 날 대구은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 가압류가 설정되면서 권리관계가 복잡해졌지만, 말소기준권리보다 앞서는 별도의 인수 대상 등기권리는 확인되지 않습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다.

더 눈여겨볼 부분은 가격의 방향입니다. 과거 거래에는 207,000,000원 거래도 포함돼 있지만, 최근 12개월 평균은 152,750,000원으로 낮아졌습니다. 신건 최저가 167,000,000원은 이 평균을 14,250,000원 웃돌며, 가장 최근 거래인 2025년 10월 160,000,000원보다도 높습니다. 단순한 과거 전체 평균보다는 최근 거래와 하락 추세에 무게를 둬야 할 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 권리 소멸

권리분석의 출발점은 2022년 7월 15일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사대구은행, 채권최고액은 128,700,000원입니다. 해당 근저당권은 2023년 8월 11일 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었지만 별도의 새로운 선순위 근저당을 설정한 것은 아니므로 기존 근저당의 순위와 말소기준일을 기준으로 판단합니다.

이후 설정된 조장근의 근저당권 20,000,000원, 삼성카드 가압류 7,958,653원, 대구신용보증재단 가압류 23,656,251원, 국가 압류 및 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 서경숙 명의의 100,000,000원 근저당과 관련 가처분은 사해행위취소 절차를 거쳐 이미 말소된 권리이므로 현재 인수 채무에 더하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 하락했고, 신건은 비싸다

미진타운 동일 면적 84.94㎡의 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 166,125,000원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 4건 평균은 152,750,000원이고, 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -11.6%입니다.

최저가 167,000,000원은 전체 평균 166,125,000원과는 거의 비슷해 보이지만, 최근 12개월 평균에 비하면 109.3%입니다. 최근 평균보다 14,250,000원 비싸고, 최신 거래 160,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 2022년의 207,000,000원 같은 과거 고가 거래를 현재 시세의 근거로 활용하면 가격 메리트를 과대평가하기 쉽습니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

위 표는 매각가 167,000,000원을 전제로 집행비용 3,138,000원과 기재된 채권액을 적용한 단순 예상배당입니다. 대구은행 명의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 상태이며, 실제 배당 수령권자는 권리이전 관계를 반영해 확인해야 합니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이므로 실제 확정 채권잔액과 달라질 수 있습니다. 당해세·법정 우선채권·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

신건 가격으로 매각되더라도 채권자 청구 합계 180,314,904원 중 16,452,904원의 미배당이 예상됩니다. 이 금액은 후순위 채권의 배당 부족분이며, 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다. 예상 소유자 잔여금은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가

유찰에 따라 최저매각가가 낮아지면 매수인의 낙찰대금 부담은 줄지만, 채권자 입장에서는 회수하지 못하는 금액이 증가합니다. 제공된 회차별 예상치를 비교하면 다음과 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 태전동 대구운전면허시험장 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 초등학교·종교시설·일반 상가 등이 혼재한 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장, 도시철도 3호선 및 간선도로가 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 10층 세대입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 아파트단지 주출입구 서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등 규제가 있습니다. 공시지가는 1,496,000원/㎡입니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 297세대 단지로 1993년에 준공됐습니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래가격 편차가 있고 최근 추세도 하락세입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 3.3회라는 점을 함께 고려해 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 152,750,000원, 최신 거래 160,000,000원을 우선 비교하세요. 과거 전체 평균 166,125,000원만 보고 신건 가격을 적정하다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -11.6%를 고려해 추가 가격 하락 가능성과 개별 호수의 상태를 점검하세요.
• 점유·임차관계 실사. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조해 대항력 가능성 및 명도 난도를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 대구은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 권리관계를 최신 등기사항증명서와 경매기록에서 확인하세요.
• 압류 및 세금 확인. 북부산세무서장 처분의 국세 압류가 있습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸 예정이지만, 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권은 별도 검토해야 합니다.
• 기존 말소권리 확인. 서경숙 근저당과 가처분의 사해행위취소 및 말소 경위를 원본 등기로 대조하세요. 기존 경매 취하 내역도 현재 사건과 구분해야 합니다.
• 유찰 시 재평가. 1회 유찰 133,600,000원, 2회 유찰 106,880,000원 시나리오를 기준으로 당시 시세와 응찰가를 다시 산정하세요. 유찰 여부는 실제 기일 결과를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 체납관리비 중 승계 가능 부분과 점유자 인도·이사 협의 비용을 사전에 조사하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 신건 가격은 보류”

대구 태전미진타운 1007호의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 해당 권리는 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자의 권리는 별도로 확인해야 합니다.

가격 측면의 결론은 더 분명합니다. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 152,750,000원의 109.3%이고, 최신 거래가보다도 높습니다. 여기에 -11.6%의 하락 추세와 단지 평균 3.3회 유찰 이력이 겹칩니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 근거로 현재 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

결론은 권리조건부 합격, 신건 가격 보류입니다. 점유관계를 먼저 확인하고, 유찰 이후 최근 시세 대비 충분한 가격 차이가 확보되는지 다시 판단하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 인수 부담이 아니라, 하락한 시장가격에 맞는 낙찰가를 확보할 수 있느냐입니다.