🚨 대항력 임차인 1명 · 보증금 110,000,000원 · ⚠️ 신건 예상 인수 2,340,000원 · 💰 신건 실질취득 112,340,000원 · 📉 2회 유찰 시 예상 인수 41,267,200원
대구지방법원 2025타경10172. 대구 중구 동인동2가 국채보상공원화성파크드림시티 28층 2818호입니다. 공부상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 오기원이며, 한국주택금융공사가 청구금액 117,205,753원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 매각절차의 기준 권리는 2025년 12월 22일 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다.
그런데 이 경매개시결정보다 앞선 2025년 2월 25일, 임차인 윤지은이 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일자는 2023년 2월 20일, 확정일자는 2023년 1월 9일입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 사건은 임차인 보증금 미배당 위험을 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 동인동2가 51 국채보상공원화성파크드림시티 28층 2818호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 국채보상로 655 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) / 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 29층 중 28층 |
| 사용승인일 | 2015.09.21 |
| 소유자 | 오기원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 117,205,753원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차보증금 | 110,000,000원 (윤지은) |
| 예상 매수인 인수 | 2,340,000원 (신건 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심이다
2015년 설정된 하나은행 근저당권은 채권최고액이 최초 100,800,000원이었다가 72,000,000원으로 변경되었고, 2020년 2월 7일 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 말소기준권리나 매수인 인수채무로 계산하면 안 됩니다.
갑구에는 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 이는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 공시사항이므로, 입찰 전 등록 상태와 매각 후 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다. 단순히 경매개시결정이 소멸한다는 이유로 해당 사항까지 확인 없이 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 확인
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 윤지은 건물 전유부분 전부 주거용 · 임차권등기 |
전입 2023.02.20 확정 2023.01.09 점유개시 2023.02.20 |
110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 윤지은 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.01.05 |
| 확정일자 | 2023.01.09 |
| 전입 / 점유개시 | 2023.02.20 |
| 임차권등기 | 2025.02.25 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.02.25 |
| 보증금 | 110,000,000원 |
| 신건 예상 우선배당 | 107,660,000원 |
| 신건 예상 미배당 | 2,340,000원 |
임차인은 경매개시결정 이전에 전입신고와 점유를 시작했고 확정일자도 갖췄습니다. 배당요구도 이루어졌으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 것과 보증금이 전액 회수된다는 것은 다릅니다. 매각대금에서 집행비용 등이 먼저 지출되면 보증금에 미배당액이 생길 수 있습니다.
③ 낙찰가와 실질취득 — 유찰의 착시
이 물건의 감정가와 임차보증금은 모두 110,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 매각대금에서 임차인에게 돌아가는 돈도 줄고, 반대로 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 커집니다. 따라서 낙찰가 인하가 실질취득액 인하로 연결되지 않습니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 110,000,000원 | 2,340,000원 | 112,340,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 88,000,000원 | 23,984,000원 | 111,984,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 70,400,000원 | 41,267,200원 | 111,667,200원 |
실질취득 = 가정 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 각 회차의 인수액은 예상배당 시나리오 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 실질취득액에 소폭 차이가 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 윤지은 (우선변제) | 110,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 (신청채권자) | 117,205,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 (배당 외) | — | 2,340,000원 |
신건 매각대금 110,000,000원은 예상 집행비용 2,340,000원과 임차인 우선배당 107,660,000원에 전액 배분됩니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원, 미배당 청구액은 117,205,753원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액 전체가 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 동인동2가 국채보상운동기념공원 북측 인근. 주변에는 업무시설·근린생활시설·관공서·공원이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 남측으로 국채보상로가 통과합니다. 남측 왕복 6차선 도로, 서측 약 7m 및 동측 약 5m 도로에 접하고, 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 2015.09.21 사용승인된 지하 4층·지상 29층 건물의 28층 호실입니다. 승강기·소화설비·개별난방·도시가스공급설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔입니다. 아파트와 동일한 가격·수요 기준을 적용하기보다 주거용 오피스텔의 실제 거래 및 임대 수요를 별도로 판단해야 합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 3,675,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 현황을 확인하지 못했습니다. 내부 마감·설비 상태·수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 중심상업지역의 주거용 오피스텔이라는 특성상 실제 매매·임대 수요 확인이 중요합니다. 실거래 비교 근거가 없으므로 환금성을 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 윤지은의 보증금 110,000,000원 중 실제 배당되지 않는 잔액이 얼마인지 최신 매각물건명세서와 배당 관계를 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준의 입찰가. 신건 예상 실질취득액은 112,340,000원, 1회 유찰 시 111,984,000원, 2회 유찰 시 111,667,200원입니다. 낙찰가만으로 입찰 상한을 계산하지 않아야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 보증금 잔액 정산과 임차권등기 말소가 어떻게 이루어질지 확인해야 합니다. 낙찰만으로 임차권이 자동 정리된다고 가정하면 위험합니다.
- 점유·인도 문제. 임차권등기가 존재하지만 현장조사에서 내부 상황을 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 조사해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구에 공시된 민간임대주택등기의 현재 등록 여부와 임대의무 관련 사항을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 같은 건물의 유사한 주거용 오피스텔 실거래와 임대차 가격을 조사한 뒤, 취득부대비용을 포함한 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 우선채권·관리비. 실제 집행비용, 당해세, 최우선변제 해당 여부와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수가 중요하다”
이 물건은 신건 최저가가 110,000,000원이고, 임차보증금도 정확히 110,000,000원입니다. 임차인이 우선배당을 받더라도 보증금이 완전히 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.
1회 유찰로 낙찰가가 88,000,000원이 되더라도 예상 실질취득액은 111,984,000원입니다. 2회 유찰로 70,400,000원까지 내려가도 111,667,200원입니다. 가격이 내려간 것처럼 보이지만, 실질적으로는 거의 내려가지 않는 구조입니다.
더구나 실제 거래 시세와 내부 상태에 관한 확인도 부족합니다. 선순위 임차권의 보증금 인수, 민간임대주택 관련 공시사항, 실거래 검증 부족이 함께 존재하는 만큼 현 단계에서는 입찰 보류와 추가 권리·가격 검증이 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 정산 후 실제로 얼마에 취득하는가에 있습니다.
