대구지방법원 2024타경1061. 대구 달서구 용산동의 용산청구블루빌아파트 101동 307호, 전용 134.93㎡ 아파트입니다. 소유자 오형준은 2015년 8월 26일 거래가 295,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 258,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행과 박점순의 후순위 근저당권이 추가되고, 삼성카드·신한카드·하나카드·대구신용보증재단 등의 가압류가 이어졌습니다. 결국 농협은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
이 사건은 권리가 복잡해 보이지만 등기상 소멸 여부는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 농협은행 근저당권이고, 그 뒤의 근저당권과 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 채무가 소멸한다는 것과 점유·명도가 간단하다는 것은 별개입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 이 부분이 가장 중요한 현장 확인 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산로 254, 101동 3층 307호 (용산동, 용산청구블루빌아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.93㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 / 준공 | 청구블루빌 · 584세대 · 2000.06.14 준공 |
| 소유자 | 오형준 (2015.08.26 소유권이전, 거래가 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 182,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 240,511,801원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.26 을구 3번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 근저당·가압류는 소멸
핵심은 2015.08.26 농협은행 근저당권입니다. 을구 3번이 말소기준권리이며, 이후 설정된 농협은행의 추가 근저당권과 박점순의 근저당권, 각 카드사 및 대구신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 을구 1번 주식회사롯데리아 근저당권 130,000,000원은 2015.06.01 이미 말소됐으므로 현재 인수할 선순위 담보권으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 두 차례 유찰로 가격 격차 확대
청구블루빌 동일 전용면적 134.93㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 310,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 5건의 평균 315,800,000원과 가장 최근 거래인 2025.08의 289,000,000원을 우선합니다. 최근 구간 거래가격은 이전 구간 대비 2.9% 상승한 것으로 집계돼 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 134.93㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2025.07 | 134.93㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 134.93㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.01 | 134.93㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2024.10 | 134.93㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2024.05 | 134.93㎡ | 5 | 313,000,000원 |
| 2024.04 | 134.93㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2024.03 | 134.93㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2024.03 | 134.93㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.03 | 134.93㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2024.02 | 134.93㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.11 | 134.93㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.93㎡ | 5건 | 315,800,000원 |
| 전체 평균 | 134.93㎡ | 12건 | 310,583,333원 |
현재 최저가 182,280,000원은 최근 12개월 평균 315,800,000원 대비 57.7%입니다. 가격 차이는 133,520,000원이고, 가장 최근 거래인 289,000,000원과 비교해도 106,720,000원 낮습니다. 감정가 기준 49%라는 숫자만으로 판단할 필요 없이, 실제 거래 수준과 비교해도 할인 폭이 크게 나타납니다.
다만 가장 최근 확인 거래가 2025년 8월이라는 점은 중요합니다. 매각기일인 2026.10.22의 시장가격을 그대로 뜻하지는 않습니다. 특히 대상 호수는 3층이고 최신 실거래는 4층이므로 내부 상태·향·수리 여부·거래 시점 차이를 반영해 현재 가치를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,351,920원 |
| 1. 을구 3 · 농협은행 근저당 | 258,000,000원 | 178,928,080원 |
| 2. 을구 4 · 농협은행 근저당 | 22,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5 · 박점순 근저당 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6 · 박점순 근저당 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6 · 삼성카드 가압류 | 17,475,023원 | 0원 |
| 6. 갑구 7 · 신한카드 가압류 | 13,424,986원 | 0원 |
| 7. 갑구 8 · 하나카드 가압류 | 10,893,278원 | 0원 |
| 8. 갑구 9 · 대구신용보증재단 가압류 | 25,500,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11 · 농협은행 가압류 | 9,947,490원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 518,040,777원 | 178,928,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,351,920원을 제외한 178,928,080원이 농협은행 선순위 근저당에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 배당 계산이며, 실제 채권잔액·배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 채권자 총 미배당 예상액은 339,112,697원이고 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 부족 시나리오
현재 가격과 추가 유찰 가정에 따른 배당 변화를 비교하면, 매각가 하락에 따라 후순위 채권자들의 회수 가능성은 더욱 낮아집니다. 다음 금액은 각 회차의 예상 계산치이며 실제 차기 최저매각가 확정 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다.
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 182,280,000원 | 178,928,080원 | 339,112,697원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 127,595,999원 | 125,009,655원 | 393,031,122원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 89,317,199원 | 87,309,489원 | 430,731,288원 | 0원 |
가정상 3회 유찰 시 최저가가 127,595,999원, 4회 유찰 시 89,317,199원으로 내려갑니다. 그러나 가격이 낮아진다고 실제 취득 과정이 자동으로 쉬워지는 것은 아닙니다. 미확인 점유 관계가 있다면 추가 권리검토가 필요하고, 경쟁입찰에서는 최저가보다 높은 금액으로 낙찰될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 용전초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 간선도로와 시내버스 승강장까지의 거리·접근성을 포함한 전반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 3층 307호입니다. 위생·급배수시설, 도시가스보일러 난방, 공동승강기 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 35m, 서측 약 20m, 북측 약 15m 포장도로와 접합니다. 남측과 서측은 고저 차이로 출입이 곤란하고 북측으로 진출입합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 택지개발지구 관련 지정 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 기준은 2,082,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 유지보수 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 584세대 규모의 2000년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래 표본은 289,000,000원부터 340,000,000원까지 분포합니다. 대형 전용면적 특성과 개별 호수의 층·상태에 따라 실제 매도가격과 매도기간에는 차이가 생길 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 대조하고, 실제 점유자를 확인해 대항력 및 명도 위험을 검토해야 합니다.
- 법원 절차 확인. 2025.03.17 집행정지통지서 발송 이력이 있습니다. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 정지 사유 해소, 절차 재개 여부를 법원 공고 및 사건기록으로 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.08.26 농협은행 근저당이 기준입니다. 후순위 근저당·가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 내부 상태 및 수리비. 2000년 준공 아파트로 설비 노후, 누수, 창호, 난방, 실내 수리비 등 개별 상태에 따른 비용을 확인하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 점유 해소에 필요한 비용을 별도로 조사하세요.
- 시세 재검증. 최신 확인 실거래가 2025.08 거래이므로, 2026.10.22 입찰 전에 유사 층·면적의 최신 매매 사례와 실제 매물가격을 확인하세요.
- 입찰자금. 최저가 182,280,000원 외에도 입찰보증금, 취득 관련 세금, 등기비용, 금융비용, 명도비, 수리비 등의 별도 자금이 필요합니다. 보증금 비율과 납부기한은 해당 기일의 매각공고로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 물건의 장점은 뚜렷합니다. 372,000,000원 감정가에서 두 차례 유찰돼 182,280,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 315,800,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당권·가압류는 소멸하며 계산상 인수액도 0원입니다.
하지만 권리 안전을 최종 확정할 핵심 정보는 실제 점유 상황입니다. 임대관계가 미상이고 집행정지통지서 발송 이력까지 있으므로, 점유자의 권리 및 매각절차 진행 상태부터 확인해야 합니다. 예상 미배당 339,112,697원은 낙찰자에게 직접 전가되는 등기상 채무는 아니지만 채권 회수가 부족한 경매라는 배경을 보여줍니다.
종합 판단은 가격 매력이 큰 조건부 검토 대상입니다. 최근 실거래와의 격차만 보면 적극적으로 살펴볼 이유가 충분하지만, 점유·명도·절차 상태를 확인하기 전에는 안전한 낙찰을 장담할 수 없습니다. 가격은 합격권, 최종 입찰 판단은 현장과 법원기록 확인 후가 적절합니다.
