대구지방법원 2025타경10195. 대구 동구 각산동 혁신도시의 S-타워 4층에 위치한 근린생활시설입니다. 감정평가상 401·402·403호는 건축물현황도에 구분된 단위상가이지만, 현재는 호실 사이 경계를 철거하여 하나의 사무실처럼 이용하고 있습니다. 401호는 집합건축물대장에 미용원으로 기재된 반면 실제 사용은 사무실입니다. 소유자는 주식회사통일이며, 방촌새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 등기부에 설정된 담보권의 크기가 아닙니다. 말소기준 근저당권은 고산농업협동조합 명의로 설정됐다가 방촌새마을금고로 이전됐으며, 채권최고액 변경도 있습니다. 여기에 후순위 전세권과 근저당권, 가압류가 존재합니다. 등기상 권리의 소멸 여부는 비교적 분명하지만, 실제 점유자의 권리·인도 가능성·호실별 경계와 시설 복원비는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1080-4, 이노밸리로36길 14, 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(401호 공부상 미용원) · 실제 사무실 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 4층 401·402·403호 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각 · 401·402·403호 경계 철거 후 통합 사용 |
| 소유자 | 주식회사통일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 741,000,000원 / 741,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방촌새마을금고 / 605,863,013원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.08 발행 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도
핵심 말소기준은 2015.05.26 설정된 을구 2번 고산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 이후 2016.10.18 변경 및 2019.01.15 방촌새마을금고로의 근저당권 이전과 채권최고액 408,000,000원 변경이 기재되어 있습니다. 따라서 배당표에 쓰인 최초 채권최고액을 현재 실제 피담보채무액이나 확정 배당채권액으로 간주해서는 안 됩니다.
말소기준보다 앞서 등기됐던 대구은행의 근저당권은 2015.05.27 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 주식회사선진의 전세권, 방촌새마을금고의 추가 근저당권, 디에스퍼스트시티제일차주식회사의 근저당권, 주식회사 선진의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 전세권 소멸과 임차인의 대항력 소멸은 동일한 판단이 아닙니다. 실제 임차인의 점유·사업자등록 또는 전입관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 가능·미상
점유 관련 기재는 총 3건입니다. 다만 이 숫자는 서로 다른 임차인 3명이 확인됐다는 의미가 아닙니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 동일 임차인이 401·402·403호 전체를 사용하고 있다고 기재되어 있습니다. 아래 기재사항들의 동일인 여부와 실제 독립 임차인 수는 명세서 원문 및 현장조사로 확정해야 합니다.
| 성명 / 명칭 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 선진 | 401호 · 현황조사 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 기재 없음 |
| 백삼십만 | 주거 · 매각물건명세서 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 기재 없음 |
| 기타 | 주거 · 매각물건명세서 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 기재 없음 |
대항력·우선변제 배지는 확인된 권리가 아니라 판정 유보를 의미합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 확인된 기재는 없습니다. 명칭과 점유기재의 중복 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 741,000,000원의 검증 과제
감정가와 최저매각가는 모두 741,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 물건에 대해서는 최근 실거래 평균이나 최신 비교거래가 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 401호 공부상 용도는 미용원이고 실제 사무실로 사용 중이므로, 단순한 일반 사무실 또는 주거용 부동산 시세와 직접 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권 미배당 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 741,000,000원 | 9,860,810,000원 | 계산상 0원 · 임차관계 미확정 |
| 1회 유찰 시(80%) | 592,800,000원 | 10,007,528,000원 | 계산상 0원 · 임차관계 미확정 |
| 2회 유찰 시(64%) | 474,240,000원 | 10,124,902,400원 | 계산상 0원 · 임차관계 미확정 |
유찰에 따라 최저매각가는 낮아지지만, 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다. 이 미배당액은 후순위 채권자에게 남는 채권 회수 부족분으로, 그 금액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 별도로 인정될 수 있는 대항력 임차보증금과 원상복구비·명도비용은 위 회차별 금액에 포함되지 않은 위험요인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 741,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,810,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 고산농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 731,190,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 주식회사선진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 방촌새마을금고 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 디에스퍼스트시티제일차주식회사 | 8,400,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 선진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 회차별 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액 10,592,000,000원 중 예상 채권배당액은 731,190,000원이며, 미배당 추정액은 9,860,810,000원입니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있고, 근저당권 이전·변경 및 공동담보에 따른 배당액 조정도 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위·배당액·신청채권자 만족 여부를 확정한 표는 아닙니다.
⑤ 물건 특수성 — 통합 사무실과 원상복구
감정평가상 세 호실은 하나의 사무실로 통합 사용 중입니다. 임차인이 건축물현황도상의 경계를 철거하고 필요에 따라 내부를 임의 구획해 사용하고 있으며, 감정평가에서는 도면을 기준으로 경계 복원이 가능하다고 판단했습니다. 다만 복원이 가능하다는 판단과 복원비용이 작다는 판단은 다릅니다.
- 공부상 용도와 실제 용도 차이. 401호는 집합건축물대장상 미용원이나 실제 사무실로 이용 중입니다. 용도 적합성 및 향후 용도변경 필요성을 확인해야 합니다.
- 호실 경계 철거. 401·402·403호 경계가 철거됐으며, 원래 호실 구획은 건축물현황도에 근거해 확인해야 합니다.
- 내부 시설 소유권. 내벽·바닥·천장·냉난방설비 등 임차인 설치 인테리어는 감정평가에서 제외됐습니다. 매수인이 해당 시설을 그대로 취득한다고 가정할 수 없습니다.
- 원상복귀 의무. 임대차 종료 후 임차인에게 원상복귀 의무가 기재되어 있지만, 실제 이행 및 비용 부담은 별도 문제입니다.
- 명도 범위. 일괄매각 대상 세 호실이 통합 사용 중이므로, 인도 협의와 점유 해소도 전체 공간을 기준으로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 동구 각산동 혁신도시 내 각산비나리공원 남측 인근의 S-타워로, 주변은 공공기관·아파트·근린생활시설·오피스텔·주상복합·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 약 15m, 서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 정방형의 근린생활시설 부지입니다.
- 설비. 급배수설비·공동화장실·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공주택지구·비행안전제6구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,491,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 861.8㎡입니다. 해당 토지면적은 401호의 전유면적이 아닙니다.
- 환금성. 혁신도시 내 상업용 단위상가이지만, 상층부에 위치하고 실제 사무실로 사용 중입니다. 일반 아파트보다 매수 수요가 제한적일 수 있어 임대수익과 유사 상가 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 401·402·403호의 각 전유부분, 대지권, 매각목록 및 감정평가 금액을 대조하세요.
- 실제 임차인 확인. (주) 선진·백삼십만·기타 기재의 동일인 여부, 실제 독립 임차인 수와 점유 범위를 확인하세요.
- 대항력 조사. 사업자등록·전입관계·점유 개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하고, 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 판단하세요.
- 전세권 대조. 주식회사선진 전세권 100,000,000원과 공동전세 402·403호의 관계, 가압류 채권과의 중복 여부를 점검하세요.
- 근저당권 변경·이전 확인. 을구 2번의 최초 채권최고액 1,800,000,000원, 이후 408,000,000원 변경과 방촌새마을금고 이전 내역을 대조해 실제 배당관계를 확인하세요.
- 경계복원 비용 산정. 건축물현황도와 현장을 대조하고 철거·벽체복원·설비재시공 비용을 별도 견적 받으세요.
- 실거래·수익성 검증. 비슷한 입지·층·용도의 상업시설 거래가격과 임대료, 공실 가능성을 확인해 입찰 상한을 결정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 조세채권 등 예상 추가 부담을 확인하세요.
- 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸 예정 ≠ 안전한 취득”
이 사건은 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서는 긍정적입니다. 그러나 그 사실만으로 위험이 해소되는 물건은 아닙니다. 401·402·403호 일괄매각, 통합 사무실 사용, 공부상 용도 차이, 임차인 소유 인테리어, 점유 관련 기재 3건의 불명확한 법적 지위가 한꺼번에 얽혀 있습니다.
감정가와 최저가는 741,000,000원으로 같지만, 실거래 비교가격이 없어 현재 가격의 매력도를 확인할 수 없습니다. 배당표상 채권 미배당액이 크더라도 이것이 모두 매수인 부담으로 바뀌는 것은 아닙니다. 반대로 계산상 인수액이 0원이라는 이유만으로 임대차 보증금 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
결론은 신건 가격 메리트 판단 보류, 점유·임대차·일괄매각 범위 우선 확인입니다. 실제 임차인의 대항력과 보증금, 근저당권 변경·이전의 효력, 공간 복원비를 확인하고, 정상적인 상업시설 시세 및 수익성을 검증한 이후에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 상태의 공간을 인수하게 되는가입니다.
