대구지방법원 2026타경1030. 경북 영천시 봉동 소재 토지와 지상 3층 근린생활시설에 관한 임의경매 사건입니다. 공부상 건물의 주용도는 제1종근린생활시설이며, 1층은 소매점·금융업소, 2층은 금융업소, 3층은 의원으로 표시되어 있습니다. 토지면적은 979.0㎡, 지목은 대이고 사용승인일은 2017.01.19입니다.
소유자는 이스턴개발컨설팅주식회사입니다. 이 회사는 2022.08.05 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류가 이루어졌으며 국민은행이 다시 임의경매를 신청한 구조입니다. 이 물건은 과거 경매 취득 후 다시 경매에 나온 이력이 있는 만큼, 권리관계뿐 아니라 상업용 부동산의 수익성과 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 봉동 621-3 |
| 도로명주소 | 하이브리드로 700-130 (매각물건명세서상) 실제 및 대장상 산업단지로 322(봉동) |
| 물건종류 | 토지 및 건물 · 제1종근린생활시설 · 지상 3층 |
| 토지 | 979.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 사용승인 2017.01.19 |
| 층별 용도 | 1층 소매점·금융업소 / 2층 금융업소 / 3층 의원 |
| 소유자 | 이스턴개발컨설팅주식회사 (2022.08.05 경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,743,385,000원 |
| 최저매각가 | 1,743,385,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 1,410,317,269원 |
| 근저당 채권최고액 | 1,596,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2022.08.05 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,596,000,000원이며 소유자인 이스턴개발컨설팅주식회사가 채무자입니다. 이후 2025.07.08 국의 압류와 2026.01.20 국민은행 임의경매개시결정이 등기되었고, 등기상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2017년 대구은행 근저당 2건, 2021년 동성철강 근저당, 신용보증기금·동부레미콘·기술보증기금 등 가압류, 종전 경매개시결정, 세무서 압류 및 서울보증보험 가압류는 이미 말소된 과거 이력입니다. 이미 말소된 권리를 현재의 인수 채무로 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 3층 법인 점유자 2곳
현황조사에는 3층에 법인 점유자 2곳이 기재되어 있습니다. 두 곳 모두 신고일이 2022.08.05 말소기준권리보다 늦고, 현황조사상 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
(주)공장월드뉴스 3층 · 100.0000㎡ |
2022.12.20 | 미상 | 후순위 기재 신고일 기준 없음 |
미상 확정일자 미확인 |
확인 필요 배당모형상 0원 |
|
(주)제이에이치오토텍 3층 · 50.000㎡ |
2023.02.13 | 미상 | 후순위 기재 신고일 기준 없음 |
미상 확정일자 미확인 |
확인 필요 배당모형상 0원 |
실제 조사된 법인 점유자 2곳. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 각각의 별도 점유자로 분류됩니다. 우선변제 여부와 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
신고일만 기준으로 판단하면 두 곳 모두 말소기준권리 이후에 들어온 후순위 점유자이므로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 배당모형에서는 낙찰자가 승계할 보증금을 산정하지 않았습니다.
그러나 이 물건은 근린생활시설이고 점유자가 법인입니다. 상가건물 임대차의 대항력은 단순한 주민등록 전입일만으로 최종 확정할 수 없으며, 사업자등록 신청일과 실제 인도 시점 및 임대차관계 등을 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 미상이라는 점 때문에 선순위 대항력 또는 추가 부담이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
(주)제이에이치오토텍: 2023.02.13 신고, 3층 50.000㎡. 동일하게 후순위로 분류되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
어느 법인도 보증금 승계액이 구체적으로 확인된 상태는 아닙니다. 배당모형상 인수 0원은 최종적인 명도비용 0원이나 법률상 무위험을 뜻하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 최저가 17.43억이 싼지는 미확정
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 동일한 1,743,385,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
이 물건은 대단지 아파트처럼 표준화된 동일 평형 실거래 비교가 가능한 유형이 아닙니다. 주변 용도는 근린상가·주유소·중소규모 공장 등이며, 가격 판단에는 토지의 개별 가치, 건물 상태, 실제 임대수익, 공실 기간 및 상업용 매수 수요가 중요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,743,385,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,394,708,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,115,766,400원 | 64% | 0원 |
특히 감정평가서에서 공실로 탐문된 점이 중요합니다. 실제 공실이라면 임대수익이 발생하지 않는 기간의 보유 부담을 고려해야 하고, 법인 점유가 계속되고 있다면 계약조건과 수익 귀속을 확인해야 합니다. 현재 최저매각가에 대해서는 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,743,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,833,850원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 1,596,000,000원 | 1,596,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 127,551,150원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당모형입니다. 국세 등 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
현재 신건 가격에서는 채권최고액 기준으로 국민은행에 1,596,000,000원을 배당하고도 소유자에게 127,551,150원이 남는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액은 1,410,317,269원이므로 이 금액과 근저당 채권최고액을 실제 확정 채권액으로 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시 배당과 인수 — 미배당이 곧 매수인 채무는 아니다
| 구분 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 1,596,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 1,378,360,920원 | 217,639,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 1,102,208,736원 | 493,791,264원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권자 미배당액은 217,639,080원, 2회 유찰 시 493,791,264원으로 증가합니다. 하지만 국민은행 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 해당 미배당액이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 것은 아닙니다.
다만 이 원칙은 임차권·조세·점유 문제를 별도로 검증할 필요가 없다는 의미가 아닙니다. 특히 3층 두 법인의 보증금과 사업자등록 내역이 확정되지 않았으므로 모형상 인수 0원은 확인된 조건 내에서만 유효한 추정치로 보아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)
- 주위환경. 영천시 봉동 소재 영천도남농공단지 북동측 인근입니다. 주변은 근린상가, 주유소, 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 남측으로 산업단지로, 서측으로 영천아이시로가 통과합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 979.0㎡, 상업용 이용상황, 평지·사다리형 토지입니다. 도로접면은 광대로한면으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 계획관리지역, 산업형 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지이용계획상 생산관리지역과 접합니다.
- 공시지가. 353,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 토지의 공시지가이며 건물 포함 매매시세와는 구분해야 합니다.
- 건물 상태. 2017.01.19 사용승인된 철근콘크리트조 지상 3층 건물로, 승강기·급배수·위생·화재탐지·천장형 냉난방 설비 등이 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 주변 근린생활시설로서 일반 주거용 아파트에 비해 매수자가 사용 목적·임대수익성·사업 수요에 영향을 받을 가능성이 큽니다. 실거래 비교가 확정되지 않았으므로 재매각 가능성과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 임대수익. 감정평가서에 공실 상태로 탐문되었고 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 실제 임대수입을 확인하기 전에는 임대수익을 전제로 한 가치평가를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 목록 확인. 토지·건물 일괄매각 범위와 목록별 표시를 확인하고, 봉동 621-3과 공동담보로 기재된 봉동 621-8을 구분해야 합니다.
- 주소 대조. 하이브리드로 700-130과 산업단지로 322(봉동)의 차이를 매각물건명세서, 등기사항증명서, 건축물대장 및 현장과 대조해야 합니다.
- 3층 점유 확인. (주)공장월드뉴스와 (주)제이에이치오토텍의 실제 점유 여부, 점유 개시 시점, 현재 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 두 법인의 사업자등록 신청일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 상가임대차 관련 권리를 확인해야 합니다.
- 공실 불일치 해소. 감정평가서의 공실 탐문 결과와 현황조사의 3층 점유 기재가 다른 이유를 확인한 뒤 명도비용과 인도 가능성을 판단해야 합니다.
- 국세·배당 확인. 2025.07.08 경주세무서장 압류의 관련 조세와 법정기일, 당해세 및 우선배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 주변 유사 상업용 토지·건물의 거래사례, 현재 임대료 수준, 공실 위험 및 유지관리 부담을 반영하여 별도의 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 물건 상태 확인. 승강기, 냉난방기, 소방시설, 누수, 내부 마감 및 설비 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 공용시설 관련 미납금, 전기·수도 등 공과금, 인도 전 발생한 비용을 구분해서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 17.43억”
이 사건은 등기상으로 보면 비교적 명확합니다. 2022.08.05 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 점유와 가격은 아직 명확하지 않습니다. 3층에는 현황조사상 두 법인이 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 감정평가서에서는 공실로 탐문된 것으로 기재되어 있어 실제 점유관계부터 확인해야 합니다. 상가임대차의 대항력 판단 역시 신고일 하나만으로 끝낼 수 없습니다.
가격 측면에서도 최저가 1,743,385,000원은 감정가와 동일한 신건 가격일 뿐, 검증된 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 향후 유찰되어 가격이 하락하더라도 별도의 시장가치 및 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 근저당 인수 위험은 낮게 평가할 수 있지만, 두 법인의 임대차관계와 실제 점유상태, 매각 대상 범위 및 적정 가격을 확인하기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 특히 상업용 부동산의 낮은 환금성과 미확정 임대수익을 고려하면, 단순히 배당모형상 인수액이 0원이라는 사실만으로 매입 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
