대구지방법원 2026타경100043. 대구 남구 이천동 이천뜨란채2단지 203동 1405호, 전용 84.84㎡의 아파트입니다. 20층 건물 중 14층에 위치하며, 감정가와 최저매각가가 모두 275,000,000원인 신건입니다. 현재 소유자는 김명환으로, 2023년 7월 20일 소유권을 이전받았고 등기상 매매 거래가액은 315,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 242,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 여개동·표세준 명의의 후순위 근저당권과 대구신용보증재단의 가압류가 설정됐습니다. 하나은행 근저당은 2025년 6월 12일 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026년 1월 8일 임의경매를 신청했습니다. 따라서 근저당 명의가 이전된 사실을 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것으로 오해해서는 안 됩니다. 동일한 근저당권의 승계이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2023년 7월 20일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 여개동·표세준 근저당과 대구신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 국민은행·우리은행 근저당 역시 이미 말소됐으므로 매수인이 인수하는 권리에 포함되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 104.3%, 신건은 비싸다

이천뜨란채2단지의 동일 전용면적 84.84㎡ 실거래를 비교합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 263,625,000원(8건)이며, 전체 제공 거래 12건의 평균은 262,291,666원입니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선 적용합니다.

최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,375,000원 높고, 평균 대비 104.3%입니다. 전체 평균과 비교하면 104.8%로 역시 높은 가격입니다. 반면 2026년 9월 최신 거래 285,000,000원보다는 10,000,000원 낮습니다.

최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +1.5%로, 하락 추세가 아니라 소폭 상승 흐름입니다. 다만 이 상승세가 신건 가격의 매력을 보장하지는 않습니다. 거래가격이 205,000,000원~290,000,000원으로 폭넓게 형성돼 있고, 특히 저층과 고층 사이에 가격 편차가 있습니다. 대상 물건은 14층이므로 층수뿐 아니라 내부 수리 상태·향·조망을 함께 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)

채권최고액 등을 기준으로 작성한 단순 추정배당표입니다. 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사에 이전됐으며 동일 근저당의 권리승계로 봅니다. 여개동 근저당의 채권최고액은 변경등기상 45,000,000원으로 증액됐으나 위 배당 시뮬레이션은 30,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정채권액, 배당요구, 조세 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 채권자 총 청구액 기준 합계는 441,866,914원, 예상 채권자 배당액은 270,350,000원, 미배당 합계는 171,516,914원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 다만 후순위 미배당은 해당 채권의 배당 부족을 뜻하며, 매수인이 그대로 떠안는 채무는 아닙니다.

④ 회차별 배당 부족과 매수인 인수

매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아갈 배당액은 감소하고 미배당금은 증가합니다. 그러나 이 사건에서 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당금은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

인수액 0원은 확인된 등기권리 및 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 임차인이나 점유자의 대항력 등 별도 인수 사유가 발견되면 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 이천동 대구중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통을 포함한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트 경사지붕의 20층 공동주택 중 14층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 약 25m 포장도로, 북측과 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가 자료는 2,406,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 320세대 단지로 동일 면적 실거래 사례가 확인됩니다. 최근 거래는 205,000,000원에서 290,000,000원까지 편차가 커, 향후 매도 시 층·상태별 가격 경쟁력에 유의해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 충분히 확인하지 못한 상태에서 표준적인 이용상황을 상정했습니다. 수리비와 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균 263,625,000원을 초과합니다. 입찰 상한은 최근 거래뿐 아니라 14층 대상 호수의 상태와 추가 비용을 반영해 결정해야 합니다.
• 최신 거래 비교. 2026년 9월 19층 거래 285,000,000원과 2025년 11월 14층 거래 270,000,000원을 함께 검토하세요. 같은 면적이어도 층과 상태에 따라 실제 적정가격이 다릅니다.
• 점유·임대차 조사. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 전입세대확인서, 확정일자, 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고 대항력 가능성이 있는 점유자 여부를 검증해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 을구 5번 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 경위를 확인하되, 동일 근저당의 이전을 별도 담보권과 중복 계산하지 마세요.
• 후순위 채권액 확인. 여개동 근저당의 변경 채권최고액 45,000,000원과 예상배당표에 사용된 30,000,000원의 차이를 확인하세요. 실제 배당액은 확정채권액과 배당절차에 따라 달라집니다.
• 명도·관리비. 점유자 확인 후 인도·명도 비용을 예상하고 공용부분 관리비 체납 여부도 관리사무소를 통해 점검하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 220,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 176,000,000원을 비교하되, 유찰 가능성을 확정적으로 가정해 입찰 전략을 세우지 마세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 재검토”

대구 이천뜨란채2단지 203동 1405호는 등기상 권리 인수 부담이 낮은 아파트 경매물건입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 263,625,000원의 104.3%입니다. 최근 가격 추세는 +1.5%로 소폭 상승했으나 신건 가격에 충분한 할인 여유가 있다는 뜻은 아닙니다. 더욱이 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않아 점유 리스크와 추가 비용도 점검해야 합니다.

결론은 ‘등기상 권리는 양호, 점유 확인은 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 실제 점유 관계를 확인하고, 최근 실거래와 개별 호수의 상태를 반영한 입찰가를 정하거나 유찰 이후의 가격을 검토하는 편이 합리적입니다.