대구지방법원 2026타경100095. 수성구 황금동 화성고려파크뷰 101동 1306호, 전용 약 145.82㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 634,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 최근 동일 면적 거래금액이 750,000,000원이라는 점만 보면 관심을 가질 만합니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 점유자와 선순위 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2015.08.31 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 신한은행 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에 등장하는 김준영의 전입일은 2003.01.04로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 임대차보증금과 점유의 연속성, 실제 임대차관계, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 선순위 전입자는 별개

핵심은 등기상 권리와 임차인 대항력의 구분입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 신한은행 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준 전에 대항요건을 갖춘 임차인의 미회수 보증금은 별도로 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 점유자 분석 — 이 사건의 결정적 변수

확인되는 점유 관련 대상은 김준영 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서 있으므로 선순위 대항력 문제가 존재합니다. 다만 전입일만으로 현재 유효한 임대차와 대항력의 모든 요건이 입증되는 것은 아닙니다. 실제 거주·점유의 지속 여부와 임대차계약의 존재 및 내용을 확인해야 합니다.

경매 배당표의 인수액 0원은 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산값으로 보아야 합니다. 매각물건명세서에서 임차인의 법적 지위, 보증금, 우선변제권, 배당요구 및 매수인 인수사항을 확인하기 전에는 실제 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 실질취득이 중요

화성고려파크뷰 동일 전용면적 145.82㎡의 실거래 내역입니다. 전체 4건의 평균은 797,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 최신 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최저매각가 634,000,000원은 최신 실거래 750,000,000원의 84.5%로, 단순 낙찰가 기준 116,000,000원의 차이가 있습니다. 그러나 최근 12개월 거래가 1건에 불과하므로 이 가격을 확정적인 현재 시세로 보기는 어렵습니다.

실질취득 비용에 추가되는 인수액이 커질수록 낙찰가와 실거래가 사이의 가격 차이는 줄어듭니다. 인수 위험이 해소되지 않으면 현재의 가격 할인은 확정적인 투자 이익이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 634,000,000원 가정)

아래는 제시된 채권액과 배당 순서를 적용한 기본 추정표입니다. 선순위 전입자의 보증금이 산입되지 않았으며, 국민은행 근저당권의 채권최고액 변경도 배당 추정에 재검토가 필요합니다. 실제 배당 결과와 매수인 인수액을 확정하는 표가 아닙니다.

국민은행 배당 240,000,000원은 최초 채권최고액 기준의 계산값이며, 2025.09.25 변경등기상 채권최고액 153,100,000원과 차이가 있습니다. 임차보증금, 조세채권, 실제 확정채권액 및 배당순위 조정에 따라 배당표 전체가 달라질 수 있습니다. 동일 채권의 별도 청구가 있다면 중복 배당 여부도 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

회차별 일반채권 미배당액은 상당하지만, 후순위 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 매수인에게 특히 중요한 것은 선순위 임차인의 미회수 보증금과 법령상 별도로 인수할 수 있는 권리입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수성구 황금동 및 지산동에 걸친 화성고려파크뷰 아파트로, 주변에는 캐슬골드파크 등 대단위 아파트단지와 다세대·단독주택, 근린생활시설이 분포합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 위치합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 15층 철근콘크리트조 건물 중 13층 단위세대로, 승강기·위생·급배수·화재탐지 및 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종 및 제1종 일반주거지역이 관련되며, 소로2류 도로와 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 3,532,000원/㎡로 확인됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재하여 내부 구조와 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 112세대 단지이며 동일 면적 실거래가 4건으로 많지 않습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 추세가 -7.8%로 나타나므로, 거래가 빈번한 대규모 단지보다 매도가격 검증을 신중하게 할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김준영의 점유관계 확인. 전입일 2003.01.04 이후 실제 점유의 연속성, 임대차계약의 존재와 유효성을 확인해야 합니다.
• 보증금 및 배당요구 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 선순위 임차인 및 매수인 인수사항에 대한 법원의 최종 기재를 반드시 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기 검토. 국민은행 채권최고액이 240,000,000원에서 153,100,000원으로 변경된 점을 반영하여 채권계산서와 예상배당을 다시 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2026.09.08 수성구 압류가 등기되어 있습니다. 관련 세금의 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 내부 상태·명도 점검. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가의 한계를 고려해 현장 상태, 수리비, 실제 점유자 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 750,000,000원 거래는 6층 거래이며 경매대상은 13층입니다. 층·향·내부 상태와 최근 하락 추세를 반영해 적정 가격을 판단해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 및 기타 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 경매기록 최종 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미확정”

화성고려파크뷰 1306호는 최저매각가 634,000,000원이 최근 실거래 750,000,000원의 84.5%로, 표면적인 가격 차이는 분명합니다. 하지만 최근 거래가 1건에 불과하고 가격 추세도 -7.8% 하락하고 있어 과거 시세만으로 낙찰가의 적정성을 확정하기 어렵습니다.

무엇보다 2003년 전입한 김준영의 보증금과 대항력 관련 사실관계가 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리들이 소멸하더라도, 유효한 선순위 임차인의 미회수 보증금은 별도 인수 문제가 될 수 있습니다. 예상배당표에 인수액이 0원으로 표시되는 것과 실제 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

최종 판단은 조건부 보류. 선순위 점유자의 보증금과 배당 가능액을 확인하여 실질취득 비용을 산정한 뒤, 최근 750,000,000원 거래와 하락 추세를 기준으로 비교해야 합니다. 그 확인이 끝나기 전에는 신건의 6.34억 원도, 유찰 후의 낮은 가격도 확정적인 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.