대구지방법원 2026타경100134. 수성구 지산동 지산화성맨션 106동 402호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 기명순·최서연으로 각각 1/2 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 최서연 소유 지분을 특정하고 있습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체의 단독 소유자가 아니라 기명순과 함께 소유하는 공유자가 됩니다.
권리관계도 단순한 아파트 경매와는 다릅니다. 2019년 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 최서연 지분에 설정된 와이제이인베스트먼트대부주식회사 근저당권이 존재합니다. 이들 담보권은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석되지만, 경매 대상 자체가 지분이라는 점과 다른 공유자의 권리는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1257 지산화성맨션 106동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 용학로35길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 매각대상 | 최서연 소유 지분 1/2 · 공유자 우선매수 특별매각조건 |
| 공유자 | 기명순 1/2 · 최서연 1/2 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 와이제이인베스트먼트대부 주식회사 |
| 청구금액 | 143,046,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임대관계 | 미상 · 내부 확인 불가 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 공유관계는 남는다
말소기준권리는 2019.06.28 삼성화재해상보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 125,350,000원입니다. 이후 최서연 지분에 설정된 와이제이인베스트먼트대부주식회사 근저당권 150,000,000원 및 30,000,000원도 경매 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 이 금액들은 채권최고액이며 실제 확정 채무액과 같다고 단정할 수 없습니다.
과거 등기에는 여러 근저당권·가압류·압류와 2006년 경매 이력이 있으나, 관련 권리는 등기부상 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 이번 경매에서 실질적으로 검토해야 할 축은 2019년 말소기준권리 이후의 담보권, 매각되는 지분 범위, 공유자의 우선매수권, 현재 점유관계입니다.
② 시세 비교 — 시세의 50.8%라는 착시
지산화성맨션의 동일 면적(전용 84.97㎡) 실거래 12건입니다. 전체 표본 평균은 267,833,333원이지만, 가격 판단은 보다 최근인 최근 12개월 4건 평균 255,750,000원을 우선합니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -6.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 5 | 254,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.11 | 84.97㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 8 | 278,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 267,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 255,750,000원 |
최신 거래는 2026년 3월 259,000,000원입니다. 전체 아파트 시세와 경매 최저가를 직접 비교하면 50.8%라는 낮은 비율이 나오지만, 이 비율은 매각지분과 비교대상이 서로 다르기 때문에 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 최근 12개월 전체 시세 | 255,750,000원 |
|---|---|
| 매각지분 | 1/2 |
| 단순 지분 환산 시세 | 127,875,000원 |
| 현재 최저매각가 | 130,000,000원 |
| 지분 환산 시세 대비 | 101.7% |
| 최근 가격 추세 | -6.6% |
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 삼성화재해상보험주식회사 근저당 | 125,350,000원 | 125,350,000원 |
| 2. 와이제이인베스트먼트대부 근저당(을구 20번) | 150,000,000원 | 2,030,000원 |
| 3. 와이제이인베스트먼트대부 근저당(을구 23번) | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 305,350,000원 | 127,380,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 배당은 채권액 확정, 선순위 조세, 배당요구 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 담보채권이 그대로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 공유지분 매각에 따른 실제 배당권 및 담보권 범위는 원본 기록으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려도 권리 조건은 그대로
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 130,000,000원 | 177,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 104,000,000원 | 203,606,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 83,200,000원 | 224,047,600원 | 0원 |
유찰에 따라 입찰가격은 내려갈 수 있지만, 지분 1/2만 취득한다는 사실은 변하지 않습니다. 공유자 우선매수권도 가격과 별개로 검토해야 합니다. 특히 이 단지의 과거 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타나므로, 향후 유찰을 당연한 전제로 삼아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 도시철도 3호선 지산역 남측 인근. 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 구성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도시철도역 및 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측 약 30m, 서측 약 12m, 남측 약 15m 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 건물. 1991.07.15 준공, 436세대 규모의 지산화성맨션입니다. 철근콘크리트조 15층 건물 중 4층 402호로, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가 3,196,000원/㎡, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 내부 상태. 현장방문 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가는 유사 유형의 일반적인 상태를 상정해 이루어졌으므로 실제 관리·수선 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트 전체 거래는 확인되지만 이번 매각대상인 공유지분의 환금성은 별개입니다. 공유자와 협의되지 않으면 단독 사용·처분에 제약이 있고 지분 매수자 확보도 어려울 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 매각물건명세서·등기부·감정평가서에서 최서연의 1/2 지분만 매각되는지 정확히 대조하세요. 다른 공유자의 지분을 취득하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건의 구체적인 행사 요건과 절차를 확인하세요. 공유자의 행사 여부에 따라 외부 입찰자의 최종 취득 가능성이 영향을 받을 수 있습니다.
- 점유·임대차. 실제 점유자와 사용관계를 확인하고 전입세대·확정일자·배당요구 및 보증금 유무를 재점검하세요. 미확인 점유자의 대항력은 미상입니다.
- 공유물분할. 다른 공유자의 매수·매도 의사, 사용협의 가능성 및 향후 공유물분할 절차의 비용과 결과를 검토하세요.
- 가격 검증. 전체 소유권의 최근 12개월 평균 255,750,000원을 그대로 지분매각가와 비교하지 마세요. 지분 환산치 127,875,000원도 독립적인 거래시세가 아닙니다.
- 자금·배당. 현재 최저매각가 130,000,000원과 예상배당 부족액 177,970,000원을 구분하고, 실제 입찰보증금은 매각기일 공고의 보증비율에 따라 확인하세요.
- 관리비·물건 상태. 체납 관리비, 실제 점유 상태 및 내부 수선 필요성을 조사하세요. 공용부분 관리비 승계 가능성에도 유의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 공고를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “반값처럼 보인다 ≠ 반값에 산다”
이 물건의 핵심은 가격표에 나타난 130,000,000원이 아닙니다. 그 돈으로 취득하는 권리가 아파트 전체가 아니라 지분 1/2이라는 사실입니다. 최근 12개월 전체 실거래 평균은 255,750,000원이지만, 그 절반인 127,875,000원과 비교해도 신건 최저가는 더 높습니다.
더구나 최근 시세 추세는 -6.6%이며, 다른 공유자의 우선매수권과 점유 미확인 문제까지 존재합니다. 말소 대상 담보권이 정리되고 예상 인수채무가 0원이라는 점은 긍정적이지만, 이를 근거로 전체 아파트처럼 자유롭게 사용하고 매도할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 신건 입찰 신중·지분 권리분석 우선입니다. 공유자의 우선매수 가능성, 사용관계, 공유물분할 비용과 실제 지분 처분 가능성을 확인하기 전에는 높은 할인율을 기대할 만한 근거가 충분하지 않습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 문제들이 저절로 사라지지는 않습니다.
