대구지방법원 2026타경100236. 대구 중구 남산동의 반월당아너스제네스타워오피스텔 19층 1907호입니다. 소유자는 주식회사제네스나인이며, 주택도시보증공사가 청구액 133,808,090원으로 강제경매를 신청했습니다. 가장 주의할 권리는 임차인 김병창의 보증금 125,000,000원인 주택임차권등기입니다. 김병창은 2022.06.27 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이 권리는 2026.01.28 경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰자가 배당받지 못한 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서에는 중요한 변화가 있습니다. 2026.07.22 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김병창 임차권에 관한 실질 인수액은 확약 적용 시 0원으로 평가합니다. 다만 이는 해당 임차권에 대한 판단입니다. 확약의 적용 범위 밖에 별도 인수 권리가 확인된다면 그 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서의 매수인 부담 기재를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 19층 1907호 도로명주소: 대구광역시 중구 중앙대로 312 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하 4층, 지상 21층 건물 중 19층 1907호 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제네스나인 (2019.08.29 소유권이전 · 등기 거래가액 121,210,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 133,808,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차인 / 보증금 | 실제 임차인 1명 · 김병창 · 125,000,000원 |
| 특이사항 | 2026.07.22 주택도시보증공사 대항력 포기 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선행하지만 확약이 있다
2019.08.29 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 92,400,000원이었으나 2020.10.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서는 이 근저당을 유효한 말소기준권리로 사용하면 안 됩니다. 제시된 말소기준은 2026.01.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그에 앞서 2024.10.07 등기된 김병창의 주택임차권은 전입·점유·확정일자가 모두 2022.06.27로 기록돼 있습니다. 임차권은 경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분석됩니다. 뒤이어 2026.05.15 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.25억과 대항력 포기
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김병창 건물 전유부분 전부 |
2022.06.27 2022.06.27 |
125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 김병창 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.06.09 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.06.27 / 2022.06.27 |
| 확정일자 | 2022.06.27 |
| 임차권등기 | 2024.10.07 · 대구지방법원 2024카임304 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.07 |
| 보증금 | 125,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 117,520,000원 |
| 룰상 미배당 / 인수 | 7,480,000원 |
| 확약 적용 실질 인수 | 0원 |
주택도시보증공사는 김병창의 양수인이자 신청채권자입니다. 이는 별도의 실제 임차인이 추가된다는 의미가 아닙니다. 김병창의 보증금 125,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 133,808,090원을 각각 독립적인 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 배당 계산에서는 신청채권자의 청구액과 임차보증금에 관한 권리관계를 구별해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 김병창 임차보증금 우선변제 | 125,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 133,808,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,480,000원을 공제한 금액이 임차보증금 우선변제에 배분되며, 보증금 미배당액은 7,480,000원입니다. 신청채권자 청구액의 별도 배당액은 0원으로 제시돼 있으나, 양수 관계로 인해 중복채권으로 단순 합산하거나 실제 최종 회수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 120,000,000원 | 7,480,000원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 31,128,000원 | 96,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 49,982,400원 | 76,800,000원 |
여기서 룰상 인수액과 확약 적용 실질취득을 반드시 구별해야 합니다. 확약을 적용하지 않는다면, 현재 회차의 매각가 120,000,000원에 미배당 보증금 7,480,000원을 더한 총부담은 127,480,000원입니다. 유찰 이후에도 매각가 하락분만큼 룰상 인수액이 증가하므로 총부담은 보증금 125,000,000원 부근에서 유지됩니다. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 총액은 정확히 같지 않습니다.
반면 2026.07.22 제출된 대항력 포기 확약이 유효하게 적용되면 김병창 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 표의 확약 적용 실질취득은 각 회차의 최저매각가와 동일하게 표시했습니다. 다만 이는 실제 낙찰가나 취득세·명도비용 등을 포함한 총취득원가가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 남산동 소재 남문시장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·오피스텔·시장·업무용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장 및 도시철도역이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 21층 건물의 19층 1907호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 40m, 북측 약 25m, 동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·제3종일반주거지역 등이 포함되며, 방화지구와 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가 자료는 4,169,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 남문시장 인근의 도심 오피스텔로 접근성은 무난하지만, 동일 건물 유사 면적 실거래 비교가 없어 현재 최저가의 적정성과 매도 시 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서의 대상 임차권, 효력, 조건 및 매각 후 임차권등기 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 매수인이 인수할 권리 기재와 확약 관련 비고를 확인하고, 확약 밖의 별도 인수 권리가 없는지 점검해야 합니다.
- 임차인과 양수인 관계. 김병창과 주택도시보증공사 사이의 보증금 양수·승계 관계를 확인하고, 임차보증금과 신청채권을 중복 부담으로 계산하지 않아야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 인도 상태, 퇴거 협의 및 인도명령 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 대항력 포기와 현실적인 점유 해소는 서로 다른 문제입니다.
- 시세 검증. 동일 오피스텔의 유사 층·면적·용도 실거래, 최근 거래 추세, 매물 호가와 실제 매도 가능 가격을 조사한 뒤 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행상황을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 단순히 최저매각가 120,000,000원보다 임차보증금 125,000,000원이 크다는 사실만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 김병창은 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖췄고, 배당 시뮬레이션에서는 7,480,000원의 보증금 미배당액이 발생합니다. 확약이 없다면 매수인 인수 위험을 중대하게 평가해야 할 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 김병창의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 점이 결정적입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되면 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원이 됩니다.
결국 이 물건은 확약 효력 검증이 선행돼야 하는 권리분석형 오피스텔입니다. 확약에 따른 주요 인수위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 시세가 확인되지 않아 신건 1.2억의 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 판단 보류. 확약 원문·점유상태·최근 실거래를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
